在美國(guó)房貸重新貸款，你需要清楚什么事？
首先，我們看看做重新貸款(Refinance)的一些目的吧！
最常見(jiàn)的是為了省錢(qián)！整體行情走低、信用分?jǐn)?shù)提高，都有可能拿到更好的利率。
有人是為了套現(xiàn)。比如說(shuō)，30 萬(wàn)房貸已經(jīng)還了 10 萬(wàn)，還欠 20 萬(wàn)；現(xiàn)在房子值 40 萬(wàn)，可以重新貸 32 萬(wàn)，其中 20 萬(wàn)用于還剩下的房貸，另外 12 萬(wàn)可以用于大額投資，比如給孩子上大學(xué)、買(mǎi)股票、用來(lái)做生意、創(chuàng)業(yè)，當(dāng)然也可以把房子重新裝修甚至擴(kuò)建。
此外，如果你買(mǎi)房時(shí)首付很低，房貸公司為了保障自己的利益可能要求你購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)（Private Mortgage Insurance），還了一段時(shí)間之后，如果所欠貸款低于房屋估值的 80%，做 Refinance 可以順便把這個(gè)保險(xiǎn)去掉，節(jié)省一筆小開(kāi)支。
關(guān)于重新貸款，說(shuō)起來(lái)是那么簡(jiǎn)單，但有很多因素值得考慮！
搞清楚房貸還款的 Amortization
貸款包括本金（Principal）和利息（Interest）兩部分。30 年還貸期間，雖然每個(gè)月的還款額度基本一致，其組成部分卻大不一樣。
為什么要搞清楚還款的 Amortization 呢？舉個(gè)簡(jiǎn)單粗略的例子，假設(shè)：
你還了十年的房貸，現(xiàn)在每月還款 2,200 中有 600 是本金、1,600 是利息。
重新貸 30 年，利息略有降低，每月還款變成了 2,050，其中 400 是本金、1650 是利息。
也就是說(shuō)，Refinance 之后雖然每月還款減少了 150，但是欠銀行的本金卻增加了 200。
在 Refinance 之后的一年內(nèi)，你的還款減少了 150 x 12 = 1,800 美元，但是欠銀行的本金卻增加了 200 x 12 = 2,400 美元。假設(shè)這時(shí)你要換房，你經(jīng)過(guò) Refinance 之后實(shí)際虧損了 600 美元，這還不包括手續(xù)費(fèi)。
其他需要考慮的因素
利率的變化。一般來(lái)說(shuō)，利率要降低至少 2 個(gè)百分點(diǎn)才值得做 Refinance.
Refinance 的手續(xù)費(fèi)。有些房貸公司可以「免費(fèi)做」，通常利率會(huì)高一些，其實(shí)相當(dāng)于把手續(xù)費(fèi)分?jǐn)偟搅朔制诟犊罾?。如在本文開(kāi)頭的實(shí)例中，有手續(xù)費(fèi)的是 3.750%，而「免費(fèi)做」則是 3.875% 和 4.000%。
你是否在未來(lái)幾年有換房子的打算。舉例來(lái)說(shuō)，如果每月還款減少 100 美元、手續(xù)費(fèi)是 2,600 美元，至少要 26 個(gè)月才能持平，也就是說(shuō)如果 26 個(gè)月之內(nèi)你打算賣(mài)房子，很顯然不適合做 Refinance。
如果長(zhǎng)期來(lái)看沒(méi)有換房的打算，也需要考慮房貸的期限。舉例來(lái)說(shuō)，你還了 5 年房貸、現(xiàn)在每月?lián)Q 2,000 美元；做 30 年 Refinance 可能每月還款減少了 200 美元，但是還款期限卻增加了 5 年。
信用分?jǐn)?shù)。除了整體市場(chǎng)行情的大環(huán)境外，你實(shí)際拿到的利率和你的信用分?jǐn)?shù)息息相關(guān)，因此即使已經(jīng)買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)了，也要注意養(yǎng)信用分?jǐn)?shù)，否則即使市場(chǎng)行情走低，你也拿不到很好的利率。反之，如果你貸款的時(shí)候信用分?jǐn)?shù)很低，過(guò)了幾年之后分?jǐn)?shù)提高了很多，哪怕市場(chǎng)行情沒(méi)有太大的變化，你也可能拿到比之前好很多的利率，可以做 Refinance。
貸款類(lèi)型。比如說(shuō)，你之前做的是 30 年房貸，如今收入提高了很多，可以考慮重新做 15 年房貸，雖然每個(gè)月還款增加，但是需要付的利息會(huì)少很多，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是劃算的。再比如說(shuō)，現(xiàn)在整體利率很低，你打算在 7 年之內(nèi)換房，那么可以考慮做 7 年的 ARM（Adjustable Rate Mortgage）Refinance，鎖定 7 年的低利率。
