海外買家如何在美國拿到好的貸款
很多中國買家對于美國買房的關(guān)注點之一就是美國當(dāng)?shù)氐馁J款條件和流程是怎樣的。絕大部分貸款置業(yè)者并不是因為拿不出這筆資金，而是對美國超低的貸款利率所吸引，希望能借助資本優(yōu)勢，最大化發(fā)揮投資優(yōu)勢。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，美國目前30年期的房貸基準(zhǔn)利率為3%，而國內(nèi)目前30年期房貸基準(zhǔn)利率為6.55%。一般來講，美國房貸利率會根據(jù)申請人的綜合情況進(jìn)行浮動，外國人在美國申請房貸利率會有所上浮，但比較國內(nèi)的利率仍然低出不少。
那么，中國人如果要在美國貸款購房，流程是怎樣的？需要做什么準(zhǔn)備工作，如何才能順利獲得貸款呢？看完本文，您應(yīng)該就能比較了解了。
首先讓了解一下在美國申請房貸的流程，大致分為選擇貸款機(jī)構(gòu)——獲取貸款機(jī)構(gòu)開具的貸款預(yù)批資格——貸款機(jī)構(gòu)審核申請人資質(zhì)——房產(chǎn)評估——貸款機(jī)構(gòu)放貸。具體分為以下7步：
（1）選擇能為您提供貸款的放貸機(jī)構(gòu)
（2）比較利率和期限后確定能為您提供最適于您承受力的放貸機(jī)構(gòu)
（3）獲得接受您的財務(wù)和身份證明資料的放貸機(jī)構(gòu)的預(yù)先資格
（4）按放貸機(jī)構(gòu)指示提供所有有關(guān)收入，身份和其它要求的信息進(jìn)行審核
（5）抵押貸款公司進(jìn)行房產(chǎn)評估以確定價值
（6）與抵押貸款職員成交貸款
（7）結(jié)算貸款成交所產(chǎn)生的后續(xù)服務(wù)費用
按照貸款申請的流程，我們來詳細(xì)說明一下各個流程的具體操作方式：
一、外國人在美申請房貸的注意事項
在美國，按揭貸款發(fā)放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續(xù)的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關(guān)聯(lián)性。目前，在美國絕大對數(shù)州，外國人（無美國綠卡）可以通過貸款購買美國房產(chǎn)，首付通常要在40-50%，并且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機(jī)構(gòu)會額外要求貸款人支付高于市場水平的1-2%的利息。
二、美國房貸種類
如果符合貸款購房條件，那么您就可以考慮貸款類型了。美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據(jù)您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。
（1）浮動利率貸款（ARM）通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指標(biāo)進(jìn)行浮動。例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，首付40%，申請5/1ARM貸款，前五年貸款利率為4。132%，從第六年起浮動。
（2）固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。
短期（3-5年內(nèi)）來看，浮動利率貸款來看貸款利率較固定利率低0.5-1%左右，但長遠(yuǎn)來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風(fēng)險。因此，對于中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對于追求穩(wěn)妥，長期風(fēng)險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優(yōu)勢和劣勢，買家可根據(jù)自己的資金狀況進(jìn)行。
三、外國人在美國申請房貸的條件
銀行放貸條件：作為海外人士，在美國銀行取得房貸的要求比較高，除非在該銀行有相關(guān)的存款、投資或其它的活躍帳戶往來，比如持有工作簽證的人士有較長期的穩(wěn)定金額的收支記錄。作為永久居民，也就是綠卡持有人，也是需要在該銀行建立相關(guān)的個人信用記錄之后才能夠申請得到買房貸款。不同銀行的放貸政策與條件不一樣。但只要符合要求，銀行照樣愿意放貸給綜合資質(zhì)較高的海外申請者包括中國人。
四、外國人如何接洽美國貸款機(jī)構(gòu)
（1）貸款經(jīng)紀(jì)人
美國的房屋貸款是通過貸款經(jīng)紀(jì)人來完成的，貸款經(jīng)紀(jì)人是撮合借方和貸方的中間人。貸款經(jīng)紀(jì)人可以直接與買家協(xié)商費用，可以為您實現(xiàn)最低貸款利率和最少費用花費。所以對于不熟悉美國貸款購房事務(wù)的人，找個“靠譜”的貸款經(jīng)紀(jì)人是個不錯的選擇。
（2）商業(yè)銀行
商業(yè)銀行如花旗銀行、美國銀行等提供的貸款利率非常具有競爭性，如果您在這些商業(yè)擁有支票賬戶或存款賬戶，還可以享受到貸款優(yōu)惠。但是這些銀行審核非常嚴(yán)格，并且速度很慢，難以達(dá)到買賣房屋的規(guī)定的貸款獲批時間。
從接洽放貸機(jī)構(gòu)到銀行預(yù)審，再到資格審核直至最后放貸，每一個環(huán)節(jié)都需要非常仔細(xì)認(rèn)真，但真正操作起來其實未必十分復(fù)雜，只要按照銀行的要求提供充分、有效、真實的資料，在美國貸款買房也并不是一件非常難的事情。
