驚人！美國(guó)房?jī)r(jià)飆升，99%大城市都在漲，買(mǎi)房得靠搶！
大西洋兩岸的房?jī)r(jià)正在不斷飆升!
美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)5月成屋銷售中位價(jià)同比上漲23.6%，創(chuàng)下新高。
歐洲央行本周發(fā)布的報(bào)告顯示，去年第四季度，整個(gè)歐元區(qū)的房?jī)r(jià)同比上漲5.8%，為2007年中以來(lái)最高漲幅。
價(jià)格創(chuàng)新高的背后，機(jī)構(gòu)投資者正瘋狂涌入，這讓個(gè)人買(mǎi)房者叫苦不迭。
有在美華人驚呼：沒(méi)想到現(xiàn)在在美國(guó)買(mǎi)房竟然還要靠搶！
究竟發(fā)生了什么？本輪“購(gòu)房熱”怎么形成的?
連漲111個(gè)月！美國(guó)房?jī)r(jià)飆升
當(dāng)?shù)貢r(shí)間6月22日，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布了5月數(shù)據(jù)。
數(shù)據(jù)顯示，5月美國(guó)成屋銷售中位價(jià)達(dá)到35.03萬(wàn)美元新高，同比增長(zhǎng)23.6%，全國(guó)每個(gè)地區(qū)的成屋銷售價(jià)格都出現(xiàn)上漲。該同比漲幅也是1999年有記錄以來(lái)的最大漲幅，也是自2012 年 3 月以來(lái)連續(xù) 111 個(gè)月同比增長(zhǎng)。
但與此同時(shí)，成屋銷售量繼續(xù)下降。美國(guó)5月季調(diào)后年化成屋銷售為580萬(wàn)套，下跌0.9%，為連續(xù)第四個(gè)月下降。
其中，獨(dú)戶住宅(single-family home)銷售量下降1%至508萬(wàn)套，跌至去年6月以來(lái)最低；多戶住宅(multi-family homes)銷量則沒(méi)有變化。
截至5月底，美國(guó)房屋庫(kù)存量為120萬(wàn)套，比去年5月下降20.6%，但比今年4月上漲7%。
誰(shuí)在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲?
從美國(guó)的情況來(lái)看，偏富裕的中產(chǎn)似乎依然是主力軍。
5月份，75萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元區(qū)間的房屋銷售量較去年同期上漲了178%，但總體上來(lái)看，美國(guó)成屋銷售量已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)下滑，這一方面顯示， 整個(gè)住房市場(chǎng)仍然存在明顯的供不應(yīng)求，但同時(shí)也意味著越來(lái)越高的房?jī)r(jià)已經(jīng)將一些人擠出了市場(chǎng)。
與此同時(shí)，因房屋供需不平衡，在搶房大戰(zhàn)中，機(jī)構(gòu)投資者正在壓過(guò)其他買(mǎi)家。5月，首次購(gòu)房者占總銷量的31%，低于去年同期的34%；全現(xiàn)金銷售占交易總額的23%，高于去年5月的17%。
近日，黑石宣布以60億美元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一家擁有17000套房產(chǎn)的住房運(yùn)營(yíng)商，進(jìn)一步進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在美華人親述：現(xiàn)在買(mǎi)房得靠搶
據(jù)證券時(shí)報(bào)，記者采訪了多位在美國(guó)生活和工作的華人，他們表示，現(xiàn)在買(mǎi)房確實(shí)不容易。
生活在德州達(dá)拉斯的周女士在去年把舊房換成了新房。周女士說(shuō)，因?yàn)楹⒆又饾u長(zhǎng)大，她家從去年開(kāi)始物色新房，但心儀的房子數(shù)次被其他買(mǎi)家出高價(jià)搶去，她最終也提高了預(yù)算購(gòu)入一套新房。同樣，她原有的舊房子出售也以比她預(yù)期高得多的價(jià)格賣(mài)出。如今，周女士計(jì)劃再購(gòu)入一套房子，避免現(xiàn)金在銀行存放貶值。
“德州因?yàn)槎惵瘦^低，對(duì)高收入人群的吸引力越來(lái)越大。連馬斯克都已經(jīng)移居德州。雖然他不打算買(mǎi)房，但房?jī)r(jià)的上漲會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。”周女士表示。
居外IQI集團(tuán)上海公司經(jīng)紀(jì)人lona Wang說(shuō)，“今年一季度，我花了一個(gè)多月才幫一個(gè)買(mǎi)家搶到了一套美國(guó)奧斯汀的房子?！彼f(shuō)：“這位買(mǎi)家指定要奧斯汀的期房，因?yàn)橘I(mǎi)期房買(mǎi)家并不需要過(guò)去看房，我就一直在跟奧斯汀的各開(kāi)發(fā)商聯(lián)系?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商每次只放出來(lái)幾套房，然后會(huì)挑條件好的客戶，比如之前已經(jīng)買(mǎi)過(guò)這個(gè)開(kāi)發(fā)商的房子的，或者是現(xiàn)金購(gòu)房無(wú)需申請(qǐng)按揭的客戶。最后，lona Wang的客戶終于以48萬(wàn)美金搶到了一套原先報(bào)價(jià)35萬(wàn)美元的一套奧斯汀獨(dú)立屋期房。”
從去年年底開(kāi)始，在美國(guó)舊金山生活的華人張興就開(kāi)始為買(mǎi)房煩惱?；叵肫鹱约涸诿绹?guó)買(mǎi)房的經(jīng)歷，他也沒(méi)想到現(xiàn)在在美國(guó)買(mǎi)房竟然還要靠搶。
“我住在舊金山市伯克利，去年底開(kāi)始看房，本來(lái)看中的一棟獨(dú)棟別墅網(wǎng)上掛牌價(jià)139.5萬(wàn)美元(約合900萬(wàn)人民幣)，后來(lái)不斷有人出價(jià)，甚至有人出到150萬(wàn)美元(約合970萬(wàn)人民幣)，結(jié)果業(yè)主要價(jià)155萬(wàn)美元(約合1000萬(wàn)人民幣)?！碑?dāng)時(shí)，張興很是煩惱，“這樣的漲幅，對(duì)于一個(gè)工薪階層是難以接受的。”
在他看來(lái)，最近幾個(gè)月美國(guó)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是典型的賣(mài)方市場(chǎng)?！拔以谫I(mǎi)到房子之前已經(jīng)看了6套房子，而且也出了價(jià)，但基本每套房有10到20個(gè)投標(biāo)是常態(tài)，最終的成交價(jià)都會(huì)比業(yè)主叫價(jià)高出10%以上。”張興說(shuō)，“我之前在伯克利看，結(jié)果那邊的房子太搶手了，后來(lái)改去圣何塞看?！?/p>
“今年4月，折騰了很久終于買(mǎi)到自己心儀的房子?！睆埮d對(duì)記者展示了一套自己剛在美國(guó)圣何塞買(mǎi)到的房子?！皹I(yè)主當(dāng)時(shí)開(kāi)價(jià)98.8萬(wàn)美元(約合640萬(wàn)人民幣)，我已經(jīng)叫價(jià)120萬(wàn)美元(約合780萬(wàn)人民幣)，結(jié)果還是有人繼續(xù)叫價(jià)，沒(méi)辦法我只好繼續(xù)出價(jià)，最終以135萬(wàn)美元(約合875萬(wàn)人民幣)的價(jià)格成交。兩個(gè)月過(guò)去了，我看周?chē)诔鍪鄣姆吭磼炫苾r(jià)都提高了不少。”
為何掀起“購(gòu)房熱”?
經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)超低利率與政府高額新冠疫情補(bǔ)貼、保持社交距離等疫情防控措施以及購(gòu)房適齡人群增加等因素抬升購(gòu)房需求，而同時(shí)房屋庫(kù)存下滑、新房開(kāi)工營(yíng)建不足，由此導(dǎo)致的供應(yīng)缺口是近期美國(guó)房?jī)r(jià)飆升的主要推手。
在美國(guó)，美聯(lián)儲(chǔ)不僅設(shè)置了超低利率，同時(shí)，在每月1200億美元的購(gòu) 債規(guī)模中還有400億美元的住房抵押貸款支持證券，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支撐。
不過(guò)對(duì)此，達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)主席卡普蘭在近期的講話中提出了質(zhì)疑。
美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾雖然表示美聯(lián)儲(chǔ)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，但是從他的最新表態(tài)上來(lái)看，他仍認(rèn)為通脹是暫時(shí)性的，并寄希望于房屋開(kāi)建活動(dòng)的恢復(fù)能夠提高住房市場(chǎng)供應(yīng)量，從而遏制房?jī)r(jià)快速上升。
美國(guó)政府高額補(bǔ)貼進(jìn)一步“點(diǎn)燃”民眾購(gòu)房熱情。新冠疫情暴發(fā)后，美國(guó)政府出臺(tái)一系列大規(guī)模經(jīng)濟(jì)紓困措施，其中失業(yè)救濟(jì)金、家庭紓困金等的發(fā)放顯著提高美國(guó)居民個(gè)人收入，提振了包括購(gòu)房在內(nèi)的家庭支出。
此外，疫情暴發(fā)以來(lái)，保持社交距離等防疫措施導(dǎo)致人口密度較低地區(qū)的房產(chǎn)需求上升。同時(shí)，居家遠(yuǎn)程辦公大范圍普及，人們對(duì)改善住房條件的需求增加，帶動(dòng)購(gòu)房需求上升。
地產(chǎn)泡沫再現(xiàn)?
對(duì)于眼下房?jī)r(jià)的不斷飆升，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特·席勒表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能正在形成泡沫。
美國(guó)銀行在一份研究報(bào)告中表示，美國(guó)住房市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡，逐漸正常化將是漫長(zhǎng)過(guò)程，預(yù)計(jì)高房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
不過(guò)，大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家不認(rèn)為另一個(gè)房地產(chǎn)泡沫正在形成，他們指出，價(jià)格飆升主要是由供求失調(diào)造成的，而不是引發(fā)2008年全球金融危機(jī)的不良放貸行為。但快速上漲的價(jià)格可能加劇通脹。
歐洲多國(guó)同現(xiàn)購(gòu)房熱
在歐洲，多個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)同樣在快速上升。
近日，荷蘭統(tǒng)計(jì)局也公布了5月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。該國(guó)5月成屋銷售價(jià)同比上漲12.9%，創(chuàng)2001年4月以來(lái)的最大漲幅。
在阿姆斯特丹，今年第一季度的房?jī)r(jià)與2020年第四季度相比上漲3.8%，同比上漲1%。同一時(shí)期，租房?jī)r(jià)格受疫情影響下降。
與美國(guó)的情況一樣，在房?jī)r(jià)上漲之時(shí)，荷蘭的房屋銷售量也在下降。5月，該國(guó)的住宅銷售量為16126套，同比下降12.1%。
住房供應(yīng)緊張、低利率、政府的新冠紓困措施以及取消對(duì)35歲以下首次購(gòu)房者的轉(zhuǎn)移稅都成為荷蘭房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主因。
荷蘭政府此前計(jì)劃在2030年前平均每年修建9萬(wàn)套新住宅，但今年恐無(wú)法實(shí)現(xiàn)。荷蘭央行上周預(yù)測(cè)，該國(guó)今年的住宅價(jià)格將比去年平均上漲10%，漲勢(shì)明年還將繼續(xù)，漲幅為5.5%。
歐洲央行本周發(fā)布的報(bào)告顯示，去年第四季度，歐元區(qū)房?jī)r(jià)同比上漲5.8%，達(dá)到2007年中以來(lái)最大漲幅。德國(guó)、法國(guó)和荷蘭貢獻(xiàn)了歐元區(qū)約73%的漲幅。
在德國(guó)法國(guó)等房?jī)r(jià)漲幅大的國(guó)家，成屋銷售價(jià)格上漲幅度也更大。報(bào)告指出，這種情況意味著2020年歐元區(qū)住宅投資萎縮影響了新房供應(yīng)。各國(guó)2020年批準(zhǔn)的新建住宅許可也出現(xiàn)收縮，進(jìn)一步推動(dòng)成屋銷售價(jià)格上漲。
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析服務(wù)商Real Capital Analytics還指出，2020年，對(duì)歐洲住宅市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資達(dá)到了歷史新高，占總購(gòu)買(mǎi)行為的近30%。2015年，該比例僅為10%。
為此，各國(guó)政府已然開(kāi)始行動(dòng)。
愛(ài)爾蘭已經(jīng)宣布向購(gòu)買(mǎi)10套以上房產(chǎn)的人收取10%的印花稅。另外，在德國(guó)，關(guān)于限制房租價(jià)格的話題也獲得關(guān)注，匈牙利央行則在周二宣布加息，成為第一個(gè)進(jìn)入加息周期的歐盟國(guó)家。
