美國買房貸款你知道多少？
對于在美國投資房產(chǎn)的人來說，全現(xiàn)金買房的土豪畢竟是少數(shù)。 多數(shù)買家還是會選擇貸款買房。 然而，隨著銀行對貸款條件越來越嚴(yán)格，一些人因各種原因無法獲得貸款批準(zhǔn)，和自己心儀的房子失之交臂。 事實上，除了銀行貸款外，還有一種貸款形式叫屋主貸款，這種相對寬松的私人貸款在這個時候是不是一個好選擇呢？
屋主貸款是什么？
屋主貸款又叫做OwnerFinace,合同里通常寫Purchaser Money Mortgage 簡稱私人貸款。 談到現(xiàn)在屋主貸款越來越多時，美國房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人表示，由于一些買家信用、收入等方面的原因，自己貸不到款，或者是房產(chǎn)屋況不佳，估價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于售價，另外因為辦商業(yè)貸款手續(xù)費(fèi)用會非常高，一些商用樓宇也會選擇這種貸款形式。 相對的，屋主愿意提供貸款給買家，他可以賺取利息。 實際上是讓買家分期付款的一種形式。
屋主貸款如何辦理，程序是什么樣的？
辦理私人貸款首先要找到一個有過私人貸款經(jīng)驗的經(jīng)紀(jì)人。 然后和屋主商定一下具體貸款的細(xì)節(jié)，比如貸款金額，年限，利息，有沒有提前付款的罰金等等，然后把這些談好的貸款的細(xì)節(jié)告知律師，律師會起草貸款的法律文件，同時會給貸款雙方一份每月還款數(shù)額的文件，里面會詳細(xì)寫出每月償還的貸款中本金和利息的比例是多少，這樣貸款批準(zhǔn)后，就可以按照上面給出的金額每月按時還款了。
屋主貸款究竟對買方有哪些優(yōu)勢？
1，不用擔(dān)心貸款被拒，只要屋主愿意貸款給你，那么貸款方面就肯定沒有問題了，也不存在審核信用分?jǐn)?shù)等方面。
2，手續(xù)費(fèi)低。 和銀行貸款有貸款金額1%手續(xù)費(fèi)，房屋估價費(fèi)，對方的銀行律師費(fèi)等等費(fèi)用，這些費(fèi)用的支出是很多的。 如果要是私人貸款，就只是屋主的律師費(fèi)用了。 舉了個例子，比如一個兩家的房產(chǎn)，貸款金額是30萬，如果要是和銀行貸款手續(xù)費(fèi)大約是6000美金，如果要是私人貸款只要2000美金。
3，和銀行貸款相比靈活度相對較高。 像貸款的金額、年限、利息，其實都是可以和屋主談的。
對于借貸人也就是屋主來說，私人貸款的好處？
1. 有些房子貸款受限，那么通過私人貸款能夠更早將房子出售
2. 有利息上的收益。
3. 如果出售房屋是投資房，那么通過私人貸款還可以起到一個延稅的作用。 賣主因為不是一次將賣價收回，而是通過買方每月還款的方式一點點的收回，這樣就避免了賣房時一下子將投資或成本收回立馬要繳納一大筆地產(chǎn)增值稅（Capital gain）的問題。 它把地產(chǎn)增值通過還貸款的方式分擔(dān)開了，這樣每年繳的地產(chǎn)增值稅就大大減少。
建議：對打算辦理私人貸款的雙方都各有什么需要特別注意的
如果貸款方在做私人貸款的時候，一定要找有過這方面經(jīng)驗的經(jīng)紀(jì)人。 貸款付清后一定要讓借貸方給出一個貸款付清證明。 很多人會付了錢卻忘記要一份貸款付清的文件。 這個法律文件叫做"satisfaction of mortgage", 是需要登記的。 一般銀行會寄去政府登記，登記完原件會寄到買房者家里。 只要登記了，即使原件不見了也沒有關(guān)系。 也有例外，國寶銀行的貸款付清文件是不登記的，需要客戶自己登記。 私人貸款大多數(shù)也是不登記的，是交給買方自己去做登記。 需要注意的是，很多人不知道這個細(xì)節(jié)，所以還完貸款后就認(rèn)為萬事大吉。 過了很多年后，想要買房的時候，產(chǎn)權(quán)公司做產(chǎn)權(quán)調(diào)查的時候發(fā)現(xiàn)這個房子的產(chǎn)權(quán)報告中顯示還有一筆私人貸款，那么會要求你提供貸款付清文書，如果這個時候能夠聯(lián)系到原屋主肯定沒有問題，但是如果聯(lián)系不到那么就非常麻煩了，這個房子的產(chǎn)權(quán)就存在一個產(chǎn)權(quán)瑕疵了。
除此之外，盡管私人貸款具有很多靈活性，但是它和向銀行貸款是一樣的，如果拖欠銀行的貸款沒有按時償還利息會翻倍，銀行也會把房產(chǎn)法拍，個人信用也破產(chǎn)了。 那拖欠私人貸款也會面臨一樣的問題，所以不要認(rèn)為私人貸款在這方面就會寬松很多。
對于借貸方來說，建議借貸方的貸款金額不能太高，不能超過50%。 這樣可以防止對方?jīng)]有按時還款導(dǎo)致被法拍，這樣屋主還能最大的減少損失。 另外，在寫這個貸款法律文件的時候，一定要在其中寫上一條，如果借貸人購買這個房屋是用于出租用途的，那么一旦對方?jīng)]有及時償還貸款，放貸人人可以收取房租。
