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美國居民貸款買房前需要知道哪些事?

貸款買房,選擇貸款機(jī)構(gòu)的時(shí)候,大家最關(guān)心的就是利率。影響利率的因素有很多,今天就來跟大家聊聊,要做好哪四方面,才能拿下最好利率。

01、信用分?jǐn)?shù)

信用分?jǐn)?shù)對(duì)利率的影響最大。房屋貸款是階梯定價(jià)(tier pricing),每個(gè)信用分?jǐn)?shù)階梯對(duì)應(yīng)一個(gè)利率。信用分?jǐn)?shù)分段越高,利率也就越低,通常是20分一級(jí)。

大部分買家常用的貸款是Conventional loan,最低680分就可以貸款,740分以上算是第一梯度。另一種是貸款額較高的Jumbo loan,要求借款人有更高的信用分?jǐn)?shù)和更多的首付,利率通常也較高。對(duì)于Jumbo loan,信用分?jǐn)?shù)760-780分是第一梯度。

雖然每20分就會(huì)相差一個(gè)等級(jí),但只要信用分?jǐn)?shù)在700以上,都不會(huì)有特別顯著的差別。如果你的信用分?jǐn)?shù)真的很高,在760以上,利率會(huì)低一點(diǎn),每個(gè)月不會(huì)差很多。

關(guān)于提高信用分?jǐn)?shù),我們?yōu)榇蠹曳窒?個(gè)Experian官方的建議:

首先要按時(shí)還賬單,包括信用卡、貸款、話費(fèi)、租金、水電費(fèi)等。貸款機(jī)構(gòu)查看你的信用報(bào)告的時(shí),會(huì)通過你有沒有按時(shí)還款來判斷你是否可靠,從而預(yù)測你貸款之后會(huì)不會(huì)按時(shí)還貸款。

第二是降低信用卡的結(jié)余數(shù)額,也就是每個(gè)月盡可能多地完成還款。這會(huì)影響到Credit Utilization Ratio(信用額度利用率),從而提高你的信用分?jǐn)?shù)。信用卡額度利用率越低,信用分?jǐn)?shù)就會(huì)越高。較低的信用卡額度利用率代表你每個(gè)月沒有花光所有的信用卡額度,說明你是一個(gè)知道如何妥善處理信用貸款的人。

02、貸款-收入比 

DTI是銀行考量貸款人每月管理還款能力的一個(gè)比例。又細(xì)分為Front-End DTI(只看房貸月供/收入)和Back-End DTI(學(xué)生貸款+車貸+新房子貸款 +其他所有債務(wù)還款/收入)兩種計(jì)算方式。

債務(wù)占收入比例越高,銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)就越大,如果超過一定比例,銀行就可能會(huì)拒絕貸款給你。

現(xiàn)在大多數(shù)銀行要求Front-End DTI不超過28%,Back-End DTI不超過43%。而且多數(shù)銀行更看重Back-End DTI。Jumbo loan的要求比較嚴(yán)格,得根據(jù)首付比例、是不是第一套房、選擇的貸款項(xiàng)目等等來確定,有些項(xiàng)目可能會(huì)要求40%。DTI低,利率也會(huì)相對(duì)更低。具體情況和每個(gè)銀行的政策相關(guān)。有時(shí)候20%和25%的利率可能就會(huì)很不一樣,但25%以上的就沒什么區(qū)別了。

總的來說,收入越高、其他貸款越少,你能申請(qǐng)到的買房貸款就越多,利率也會(huì)越有利。有些貸款機(jī)構(gòu)會(huì)建議你在申請(qǐng)房貸前先還清其他大筆貸款,同時(shí)不要在短期內(nèi)增加新的貸款,比如開新的信用卡、貸款為新家添置家具電器等等。

03、工作時(shí)長和收入水平

一般情況下貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求貸款人有較長時(shí)間的工作經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)定收入。

最好的情況是你同一份工作做了兩年,或者雖然中間換了工作,但是換到了一個(gè)收入更高的同領(lǐng)域工作。

一些剛開始工作的年輕買家也不用擔(dān)心,只要有雇主能提供薪資信(offer letter) ,還是有很多貸款機(jī)構(gòu)(lender)可以幫忙做貸款。

但如果你是自己創(chuàng)業(yè)self-employed, 貸款機(jī)構(gòu)就會(huì)更小心更嚴(yán)格了。他們會(huì)仔細(xì)比對(duì)你的收入和報(bào)稅情況Tax Return。

04、首付

一般來說,如果能提前準(zhǔn)備30%的首付,拿下好的貸款利率會(huì)比較有利。貸款是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素來調(diào)整的,5%的首付肯定會(huì)比20%,30%首付風(fēng)險(xiǎn)更高,利率也會(huì)更高。

另外,如果首付少于20%的話,貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求購買PMI (Private Mortgage Insurance) 房貸保險(xiǎn)。PMI受貸款額度、信用分?jǐn)?shù)、房子類型、DTI 和貸款項(xiàng)目影響。如果首付10%的話,每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不過等房貸還到20%,就不用再付了。

有很多人認(rèn)為,是不是應(yīng)該攢夠20%,30%再開始考慮買房。考慮到過去兩年美國房價(jià)的增長速度,攢錢的速度很有可能趕不上房價(jià)增長。所以如果你已經(jīng)有了買房計(jì)劃,盡早結(jié)合自己的能力范圍,提高信用分?jǐn)?shù),IRA,401K賬戶有錢在某種情況下也是可以作為頭款的。建議大家確定好貸款條件再看房屋價(jià)格和地區(qū)。

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