在美國(guó)貸款搶房必須提前準(zhǔn)備這封信！
準(zhǔn)備買(mǎi)房，第一件事就是辦貸款，而貸款前期最重要的就是拿到貸款預(yù)批信（Pre-approval Letter）。拿到這封信之后，你才算是具備了下offer的資格。
疫情期間，有些賣(mài)家為了限制看房人數(shù)，甚至要求拿到pre-approval letter的買(mǎi)家才能去看房。
這個(gè)信到底為啥這么重要？今天就來(lái)給大家解答關(guān)于貸款預(yù)批信的四個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題！
Pre-approval Letter是什么
Pre-approval letter就是貸款預(yù)批信，是銀行根據(jù)貸款人的個(gè)人信用分?jǐn)?shù)、收入、存款等條件給出的，對(duì)貸款人有能力購(gòu)買(mǎi)房子的證明。賣(mài)家在接受offer之前都會(huì)要求買(mǎi)家提交Pre-approval letter。
Pre-approval letter一般分為兩種，分別是Pre-approval和underwritten pre-approval。
第一種就是Pre-approval。它的審查很簡(jiǎn)單，通常一天左右就可以出具。估算的貸款額度不一定準(zhǔn)確。后期貸款的變數(shù)相對(duì)更大，存在貸不到款的可能性。
另一種是underwritten Pre-approval。貸款銀行會(huì)提前審批貸款人的文件。審查過(guò)程很仔細(xì)，所以需要3-14天時(shí)間才會(huì)出具。預(yù)估的貸款額度比較準(zhǔn)確，貸款機(jī)構(gòu)也基本確定會(huì)給你貸款。這樣貸款更穩(wěn)，offer也更有競(jìng)爭(zhēng)力。
Pre-approval letter的作用
大家可以把Pre-approval letter理解成貸款能力的證明書(shū)。
首先，對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)，Pre-approval Letter可以讓你明確自己能夠購(gòu)買(mǎi)得起什么價(jià)位的房子。
另一方面，也可以向賣(mài)家證明貸款能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力更有可能順利完成交易，從而讓賣(mài)家更想把房子賣(mài)給你。
辦理Pre-approval
關(guān)于Pre-approval的辦理，我們通過(guò)幾個(gè)問(wèn)題，來(lái)為大家展開(kāi)講解。
1. Pre-approval letter需要找很多家貸款銀行嗎？
一般建議找2-3家銀行。
這樣做的好處是，根據(jù)不同銀行批的額度，你可以判斷自己的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
比如你找了兩家銀行，一家批準(zhǔn)了100萬(wàn)的額度，另一家批準(zhǔn)了105萬(wàn)的額度，這兩個(gè)額度差不多，都在105萬(wàn)左右，所以你大概能夠確定自己可以貸到105萬(wàn)。
另一方面，因?yàn)槊總€(gè)銀行批的貸款額度可能存在一定差異，你可以通過(guò)比較幾個(gè)銀行批準(zhǔn)的額度，選擇更高額度的Pre-approval letter。
這樣在買(mǎi)房的時(shí)候，因?yàn)橛懈叩念A(yù)算，就能有更好的選擇。
2. 做Pre-approval的貸款銀行跟最后使用的一定要是同一家嗎？
不需要。所有的貸款銀行做兩種Pre-approval都是免費(fèi)的。辦理文件時(shí)，銀行也不會(huì)強(qiáng)制要求你買(mǎi)房之后必須選擇他們來(lái)辦理貸款手續(xù)。
所以大家在前期做Pre-approval的時(shí)候，可以同時(shí)在多家貸款銀行辦理文件，對(duì)比找到一個(gè)最靠譜的貸款機(jī)構(gòu)，用來(lái)辦理房貸。
3. Pre-approval的購(gòu)買(mǎi)金額（ purchase price）應(yīng)該怎么填寫(xiě)？
我們一般建議你了解一下自己最高的額度是多少，這樣在看房的過(guò)程中可選擇的范圍能夠更大。
比如在填寫(xiě)購(gòu)買(mǎi)金額的時(shí)候?qū)懥?0萬(wàn)，但是看房的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)自己喜歡的房子價(jià)位都在80-100萬(wàn)，這就會(huì)非常尷尬。
為了避免這種情況，建議你根據(jù)自己最高的貸款額度來(lái)填寫(xiě)購(gòu)買(mǎi)金額。
4. Pre-approval 需要 hard pull 信用記錄嗎？
如果你想要拿到Pre-approval 或者underwritten pre-approval，一般貸款機(jī)構(gòu)都要hard pull 你的信用分?jǐn)?shù)、收入、銀行存款、工作記錄、報(bào)稅等記錄。
不過(guò)多家銀行在一定時(shí)間內(nèi)（一般都是兩周左右），多次hard pull不會(huì)對(duì)你的信用分?jǐn)?shù)造成反復(fù)的影響。
Pre-approval letter的有效期
不同貸款機(jī)構(gòu)的Pre-approval letter的有效期不同。一般來(lái)說(shuō)有效期是60-90天。所以說(shuō)只要你在pre-approval有效的60-90天內(nèi)買(mǎi)房子，同一個(gè)貸款機(jī)構(gòu)是不需要再hard pull一次你的信用記錄的。
如果超過(guò)了有效期，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)再hard pull一次，你也需要再更新Pre-approval letter。
更新流程非常簡(jiǎn)單，銀行只需要再看一遍近期的材料以及情況，就可以給你進(jìn)行更新。
