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美國 金管家Wendy Liu會(huì)計(jì)師

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哪四類房子在美國不容易拿到貸款?

在美國想要貸款買房,除了信用等因素外,所選的房屋種類也會(huì)影響到買家能否順利拿到貸款。未經(jīng)許可將房間或車庫進(jìn)行改建的房子、可移動(dòng)的活動(dòng)房屋、運(yùn)送組裝的模塊房屋以及不保修的共有公寓都是難以拿到貸款的,房屋評估師考慮到國家衛(wèi)生和安全標(biāo)準(zhǔn)、聯(lián)邦房屋管理局的規(guī)定及自身銀行的規(guī)定可能不予批復(fù)評估書。

一、未經(jīng)許可改建房間或車庫

如果是經(jīng)過房管部門的許可,將房間和車庫合法改建,買家就可獲得貸款。但改建更多時(shí)候是沒有許可的非法施工,而未經(jīng)許可合法改造的房間,就不能列為房屋的增值部分。美國有關(guān)房間改建的規(guī)定表明,如果房屋評估師不提出任何修改要求,簽字確認(rèn)房間改建是由專業(yè)人員按許可完成,那么屋主也就不需要采取任何修改行動(dòng)。即使未經(jīng)許可的改建符合衛(wèi)生和安全標(biāo)準(zhǔn),評估師仍可能心存顧慮,不會(huì)簽字,那么買這類房子也就不一定能拿到貸款。

二、活動(dòng)房屋

活動(dòng)房屋是買下后,運(yùn)到房址固定在永久地基上。因?yàn)榛顒?dòng)房屋具有可移動(dòng)性的特點(diǎn),所以可能無法取得傳統(tǒng)房貸銀行的信任。既然可以移動(dòng),也就可能被拆散,這會(huì)成為銀行的隱憂,擔(dān)心貸款收不回來。向這種房屋提供的貸款,都由聯(lián)邦房屋管理局(FHA)擔(dān)保。FHA對活動(dòng)房屋做出若干規(guī)定,如果活動(dòng)房屋買下之后,在安裝前搬運(yùn)了兩次以上,就不符合FHA的貸款條件。

三、模塊房屋

模塊房屋是指將預(yù)先構(gòu)造好的模塊房分成幾個(gè)單元運(yùn)送,在現(xiàn)場進(jìn)行組裝,與美國的獨(dú)立屋類似,一塊土地上只有一個(gè)房子。與活動(dòng)房屋相比,模塊房屋相對容易拿到貸款,由于房屋是建在地基上,銀行會(huì)認(rèn)為模塊房屋的風(fēng)險(xiǎn)較小。這種房屋在房貸方面規(guī)定和FHA與傳統(tǒng)貸款幾乎一樣,需要經(jīng)過評估師簽字。

四、不保修的共有公寓

所謂不保修的共有公寓樓,是指那些不能賣給房利美(舊名為聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì))和房地美公司的共有公寓,因此,許多銀行通常不會(huì)給這類房屋提供貸款。共有公寓之所以得不到保修,主要是因出現(xiàn)以下幾種情形:

一是某人和某單位擁有共有公寓的主要股份,并把房屋租出,以作為收入來源,致使共有公寓樓內(nèi)的非屋主比重超過了屋主;二是共有公寓的屋主協(xié)會(huì)面臨法律訴訟,能否得到保修,還要看官司的類別與程度而定。貸款買不保修共有公寓,需向銀行提供屋主協(xié)會(huì)的問卷調(diào)查表,表格的全部問題都要填寫,以使銀行確定是否可提供貸款。如果銀行認(rèn)為不可保修,擁有人就要尋找能提供貸款的銀行。

據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)報(bào)道,在美國買房的外國投資數(shù)額中,中國占第二大比例。同時(shí),在美買房的國外買家通過貸款買房比例達(dá)37%。當(dāng)然,獲取美國各貸款銀行的具體要求還有咨詢該銀行,或?qū)で髮I(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫助。

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