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怎么才能最大限度地提高美國投資屋的投資回報(bào)率?

很多中國人在美國購置房產(chǎn)后可能投資者并不出國居住,而只是進(jìn)行投資。配置美國房產(chǎn),再將美國房產(chǎn)出租、以獲得穩(wěn)定的租金收入是最常見的投資方式。不過,限于環(huán)境、政策不同,大家對在美國買房后,如何將自己的房產(chǎn)出租獲利及管理?

數(shù)年以來,美國成為備受國人青睞的國家。在海外資產(chǎn)配置的熱潮中,機(jī)遇已經(jīng)擺在眼前,但規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)仍不能忽視,該怎樣合理配置美國房地產(chǎn),安全配置房產(chǎn)以及省心當(dāng)房東成為購房者普遍關(guān)心的問題。

出租方式

美國政府允許海外購房者者出租自己所購買的房產(chǎn),從中獲得房租。那么在美國的房產(chǎn)該如何出租與管理呢?房屋出租無非是兩種方式,自己管理,或者由讓專業(yè)出租公司來管理。前者適合長期居住在美國的投資者;后者較為適合不長期居住在美國的投資者。

1.如果業(yè)主長期居住美國,就可以通過自己出租管理的方式來進(jìn)行

租金的訂定要符合市場,勿定價(jià)過高,否則空屋的時(shí)間就是損失。在美國沒有無法出租出去的正常房子,只要租金合理的話,一般一個(gè)月之內(nèi)就可出租。

選擇房客不僅要看房客的信用,而且要看房客的工作穩(wěn)定程度。因?yàn)樽约涸诿绹?,所以可以及時(shí)收取房租,一旦有違約不付時(shí),可以盡早通知房客,以備及時(shí)處理糾紛。

如果選擇自己管理,雖然可以節(jié)省一些費(fèi)用,但您必須要清楚的了解美國房地產(chǎn)租賃的條款,而且房屋租賃法規(guī)定房東必須提供給租客一個(gè)固定的美國當(dāng)?shù)氐刂罚员闼麄冇袉栴}可以隨時(shí)聯(lián)系你。而且必須提供租客一個(gè)緊急電話號碼,他們需要幫助時(shí)可去幫忙;房東需要了解當(dāng)?shù)胤孔獾淖兓饪腿粑窗磿r(shí)付房租,房東即刻要采取法律行動(dòng)。

這些要求對海外投資者來說,不僅要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力去關(guān)注,更會(huì)浪費(fèi)很多不必要的花費(fèi)如機(jī)票電話費(fèi)等等。因此,對于海外投資者,由專業(yè)的房屋管理公司管理和出租房屋更為合理。

2.如果業(yè)主長期無法居住美國,就可以通過物業(yè)管理公司的方式來進(jìn)行

01.房屋管理公司的主要職責(zé):

●刊登房屋廣告,找到租客

●刊登房屋廣告,找到租客起草租房協(xié)議,確認(rèn)房租及各方職責(zé)

●對租客進(jìn)行信用調(diào)查、租房歷史調(diào)查、工作收入確認(rèn)、犯罪記錄調(diào)查,以確保房東利益

●每月收取房租,并轉(zhuǎn)入房東賬戶

●定期進(jìn)行房屋檢查,向海外的房東通過郵件或電話匯報(bào)協(xié)助處理與租房有關(guān)的法律糾紛,如未支付房租;(如果房客不付租金,需要專業(yè)律師驅(qū)趕房客,律師費(fèi)在$600-1000左右,為時(shí)需要3個(gè)月,這算是風(fēng)險(xiǎn)之一)

●房租合同結(jié)束后,結(jié)賬退房

●重新刊登房源,找到新的租客

02.委托房屋托管公司的流程

●業(yè)主和經(jīng)紀(jì)人簽訂一個(gè)委托租賃的協(xié)議書

●經(jīng)紀(jì)人幫助尋找合適的房客,通常經(jīng)過MLS房源共享系統(tǒng),發(fā)布租賃信息,加上經(jīng)紀(jì)人個(gè)人平面廣告及網(wǎng)絡(luò)媒體去尋找租客。

●在所有租客提出的申請書中,選擇最適合的簽訂租房合約,并完善租賃的細(xì)部內(nèi)容。

03.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

尋找到房客,租約簽訂后,委托出租的傭金(房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用)一般為全年租金的6%~8%(按實(shí)際情況而定),房屋管理的費(fèi)用一般為月租金的5%~10%。管理公司會(huì)要求房客房租每月一付,押金交納1-2個(gè)月。

需提醒的是,房屋(內(nèi)外)修復(fù)費(fèi)用、驅(qū)逐所需律師費(fèi)等需業(yè)主自付,管理人員只負(fù)責(zé)執(zhí)行。平時(shí)的維修,如果屋主不在美國的話,可由管理公司負(fù)責(zé)尋找維修人員報(bào)價(jià),由屋主定后,才開始修理。

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