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想撿便宜 - 買拍賣房的特殊交易過程

投資房產(chǎn)除了長(zhǎng)期持有收租之外,也有買低賣高賺差價(jià)的炒房方式;要買低撿便宜那就不免要了解各種拍賣房了。投資者們常在說的拍賣房其實(shí)還分成三種,分別是「急售屋」(Short Sale),「法拍屋」(Foreclosure)和「銀行屋REO」(Real Estate Owned)。這些拍賣房都屬于特殊的房屋買賣形式,也因此交易過程會(huì)跟一般的房屋買賣不一樣。

1.

急售屋:

這種房子指的是屋主欠銀行錢太多,即使把房子賣掉,賣價(jià)扣掉各種過戶費(fèi)用之后也可能不足以償還所有的債務(wù)。正因?yàn)橘u掉房屋后仍不足償還所有的債務(wù),所以賣房一定要經(jīng)過所有的債權(quán)人批準(zhǔn)。債權(quán)人在通常情況下就是銀行,也就是持有房屋貸款的銀行。由于已經(jīng)欠款太多,銀行隨時(shí)可能法拍,因此屋主都希望能夠盡快賣掉因而叫做Short Sale。

Short Sale的另一個(gè)特點(diǎn),就是通常會(huì)委托專門的談判人(Negotiator),負(fù)責(zé)跟債權(quán)人銀行(貸款銀行)進(jìn)行談判。Negotiator的角色可以由地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師代理,只要談判人接受了賣主的委托就可以跟銀行談。

通常的買賣流程為:

(1)買賣雙方先簽合同,

(2)拿到債權(quán)銀行批準(zhǔn) (急售屋特殊之處) ,

(3)準(zhǔn)備其他過戶手續(xù)。

2.

法拍屋:

通常的情況下,屋主未如期繳付貸款,在銀行給的一定寬限期限以后如果還是付不出貸款,銀行覺得沒有希望從貸款繼續(xù)賺利息,那就只能把債務(wù)人屋主告上法庭并拍賣房產(chǎn),也就是把房子在法院拍賣的過程當(dāng)中賣掉,并用賣房的收入償還掉債權(quán)人欠銀行的債務(wù)。

由于賣家是銀行,簽地契的是法院指定的仲裁人(referee),因此一般買賣當(dāng)中賣家會(huì)負(fù)責(zé)處理的事情,通常在法拍中都是由買家自己負(fù)責(zé),包括房屋違規(guī)、租客等等。

3.

銀行屋REO:

如果在法院拍賣的過程當(dāng)中,沒有人出價(jià)競(jìng)標(biāo)或者出價(jià)狀況不理想時(shí),這個(gè)法拍屋就變成流拍。流拍了以后,房子就會(huì)被第一債權(quán)人(也就是貸款銀行)收走。當(dāng)房子收到銀行手上后,銀行通常會(huì)委托地產(chǎn)仲介去賣這個(gè)房產(chǎn),然后就叫Real Estate Owned (REO);相對(duì)的,如果是在法院拍賣時(shí)賣出的房子,就是法拍屋(Foreclosure)。

由于這三種地產(chǎn)交易跟一般的房產(chǎn)交易確實(shí)有些不同,也因此會(huì)遇到比一般交易更復(fù)雜的問題。如果想撿便宜買這些拍賣房,也該熟悉這些拍賣類型并把相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去,以免撿不到便宜反而虧錢。

一、簽合同之前的準(zhǔn)備階段

Q

Foreclosure的屋主是誰?誰在賣這個(gè)房子?

A:

Foreclosure是介于「原屋主還擁有被拍賣的房子」和「買主將擁有這個(gè)被拍賣的房子」之間的狀態(tài)。所以本質(zhì)上是誰在賣這個(gè)房子呢?賣這個(gè)房子的人叫仲裁人,通常仲裁人是由法院指定一名律師擔(dān)任。

簡(jiǎn)單來說,當(dāng)債權(quán)人銀行去告?zhèn)鶆?wù)人屋主,當(dāng)法拍程序結(jié)束后,法院就會(huì)指定一名仲裁人去主持這個(gè)房子的買賣,而這角色通常由資深律師擔(dān)任。當(dāng)被指定的仲裁人律師完成這個(gè)買賣手續(xù)后,需要向法院進(jìn)行報(bào)告,說明此法拍已結(jié)束,拍賣所得的價(jià)金如何分配,以及需要扣掉什么費(fèi)用;如果還有剩余,則償還銀行的債務(wù),如果還有剩余,那就把剩下的錢還給屋主。

這房子買賣的過程─從拍賣到最后過戶完成,就叫Foreclosure。

Foreclosure的買家成功買得以后,和正常買賣一樣,一般需支付10%的合約訂金給Referee—就是代表法院來處理房屋買賣的律師。

Q

哪里可以看到Foreclosure拍賣的信息呢?

A:

可以向法院查找,法院每個(gè)星期都會(huì)公布拍賣信息。

Q

購買法拍屋,可不可以貸款?

A:

這也許跟大多數(shù)人的認(rèn)知相反,這三種拍賣房當(dāng)中,除了Short Sale要貸款比較困難之外,其他兩種─Foreclosure以及REO通常都是可以貸款的。順帶一提,F(xiàn)oreclosure和REO的房子跟Short Sale有一點(diǎn)不一樣,雖然這兩種轉(zhuǎn)讓都有規(guī)定的過戶時(shí)間,但是通常情況下可以協(xié)商延后過戶期限。雖然合同的規(guī)定都是一樣的,都是屬于逾期不過戶,但是法律上可能存有未按期過戶就被沒收定金的風(fēng)險(xiǎn),然而實(shí)際上來說延期過戶都是很常見的。

Q

買Foreclosure的房屋需要先做產(chǎn)權(quán)調(diào)查嗎?

A:

需要。在購買法拍屋前,筆者建議應(yīng)該要先進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查(title search)。有些人說,拍賣的房子所有權(quán)通常很干凈,但是經(jīng)常在拍賣的過程當(dāng)中可能有產(chǎn)權(quán)以外的問題,例如房屋違規(guī)、到底是幾家庭的房子(例如期待的是兩家庭但實(shí)際上只是合法一家庭)等。

二、合約的階段

Q

什么是Foreclosure的按原樣出售(AS IS)?

A:

在通常的買賣中,AS IS就是購買房屋的現(xiàn)狀:買家在簽合同前做房屋檢查,檢查后到過戶前,如果這個(gè)房子的狀況沒有大的變化,房子沒有遭到破壞損壞,買家就要買這個(gè)房子。如果驗(yàn)屋時(shí)發(fā)現(xiàn)有問題,卻沒有記載在合同里,一但簽約后,過戶時(shí)就不可以聲明賣家需要修繕或減價(jià),因?yàn)楹贤镎f好是Sale AS IS,除非是基本的水電暖氣設(shè)備出問題或者嚴(yán)重漏水等。

但是在法拍的買賣過程當(dāng)中,由于不是由屋主來賣而是法院來拍賣,因此對(duì)于屋況賣家(銀行)是不承擔(dān)任何責(zé)任的,例如期待是兩家庭實(shí)際上是一家庭,買家還是必須購買。

Q

在Foreclosure買賣完成以后,錢不夠還債怎么辦?如果錢有剩余怎么辦?

A:

在通常買賣完成后錢不夠還債的狀況,債務(wù)還是會(huì)跟著原屋主(也就是債務(wù)人)。但是在Short Sale的情況下,銀行接受債務(wù)人進(jìn)行拍賣這個(gè)房子后,銀行就不會(huì)再追討剩余的債務(wù)。因此,屋主如果以Short Sale完成出售之后,他的信用就會(huì)慢慢恢復(fù);而在這個(gè)房子上,所有的剩余債務(wù)都免除。但如果是Foreclosure,賣方(也就是債務(wù)人)的信用仍然無法回復(fù);因?yàn)閭鶆?wù)人的債務(wù)還存在于他的信用報(bào)告之上,信用依然受到很大的影響。

Q

買家是否應(yīng)該接受賣家提供的產(chǎn)權(quán)報(bào)告?

A:

在Foreclosure的過程當(dāng)中,原告?zhèn)鶛?quán)人(銀行)在告屋主的時(shí)候,必須要提供一個(gè)產(chǎn)權(quán)報(bào)告。因此當(dāng)Referee在賣房子的時(shí)候,通常已經(jīng)有產(chǎn)權(quán)報(bào)告可以提供給買家。然而買家應(yīng)該避免使用賣家提供的產(chǎn)權(quán)報(bào)告,而應(yīng)該使用自己律師熟悉的產(chǎn)權(quán)公司去做產(chǎn)權(quán)調(diào)查,對(duì)于交易比較有保障。

Q

什么是轉(zhuǎn)拍?

A:

有些人拍賣后再轉(zhuǎn)賣給另外的買家,這就是轉(zhuǎn)拍,出價(jià)人(賣家)可以從中賺取差價(jià)。例如,以50萬元拍得一戶房子,如果這房子市場(chǎng)價(jià)值65萬元,最后以65萬元賣給另外一個(gè)人,同時(shí)另外一個(gè)人也覺得劃算,這樣轉(zhuǎn)拍人就能賺到15萬元價(jià)差。

三、過戶階段

Q

Foreclosure轉(zhuǎn)讓稅由誰來支付?

A:

在正常的買賣過程中,需要繳交房產(chǎn)交易稅。房產(chǎn)交易稅的計(jì)算,以紐約市來說,50萬元以下是1.4%,50萬元以上是1.825%;如果是商業(yè)買賣,就是3.025%起。在正常的房屋買賣中,交易稅通常是賣家負(fù)責(zé);但是在某些特殊情況下,通常是由買家來繳付房產(chǎn)交易稅,例如買新成屋(sponsor deal)。律師在協(xié)助客戶進(jìn)行Foreclosure拍賣的過程中,通常都會(huì)和Referee、甚至是銀行的律師協(xié)商由賣方負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)讓稅。雖然實(shí)際上未必百分百能成功,但有經(jīng)驗(yàn)的買家律師懂得提出適當(dāng)?shù)囊螅蚨鴮?shí)際上能夠成功協(xié)商由賣家(銀行)付交易稅的可能性可達(dá)到將近八成。

Q

交易的雜項(xiàng)費(fèi)用由誰負(fù)擔(dān)?從什么時(shí)候開始起算?如果沒有按時(shí)過戶會(huì)不會(huì)有罰款?

A:

通常來說,從拍賣那一天開始,也就是你把這個(gè)房子拍賣下來但還沒過戶時(shí),就要開始負(fù)責(zé)地稅、水費(fèi)、電費(fèi)及煤氣等費(fèi)用,這點(diǎn)跟一般買賣過戶之后才開始負(fù)責(zé)是很不相同的。但筆者在處理這些法拍交易的過程中,時(shí)常會(huì)遇到客戶超過約定的期限沒辦法過戶,而同時(shí)水電等費(fèi)用仍不斷增加、地稅飛漲的情況。在這種狀況下,有時(shí)候在完成過戶時(shí),Referee會(huì)要求買家支付利息,但這也是可以協(xié)商的范圍,適當(dāng)?shù)膮f(xié)商有可能讓Referee支付,而能夠避免由筆者代表的買家去負(fù)擔(dān)。

Q

房客的問題?

A:

法拍買家應(yīng)該盡量不要承接房客。由于驅(qū)趕租客影響因素眾多,因此如果不是價(jià)錢非常非常好,應(yīng)盡量不要去承接房客,因?yàn)楝F(xiàn)在房客是許多州的屋主們最頭疼的一個(gè)問題。

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