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美國有房產(chǎn)證嗎?為何要有Title Insurance?

在美國買車后,買主一般會得到官方簽發(fā)的Title,這就相當于一份所有權(quán)證。該所有權(quán)證Title將隨車的轉(zhuǎn)讓、變賣、贈與等一同進行,伴隨車“終生”。但在美國買房后,在所有交割文件中, 卻找不到Title文件。也就是說,沒有一份文件來證明業(yè)主真正的“擁有”這個物業(yè)。這是為什么呢?這與美國房地產(chǎn)市場長期的私有制度有關(guān)。美國土地交易的歷史遠遠早于現(xiàn)代規(guī)范交易制度的建立。要證明一塊土地的所有權(quán),需要證據(jù)而不是證明。

理論上必須追溯該土地交易的所有歷史記錄,否者,在法律上就會有漏洞。比如有一塊土地,當前的業(yè)主Owner-0要賣該土地給Owner+1,如果Owner+1要取得土地的Title所有權(quán)證書,理論上,Owner-0應(yīng)該出具文件,證明(1)他是合法從Owner-1 處獲得該土地的(繼承、被贈與、購買);(2)還要證明他在持有過程中,沒有欠稅、沒有抵押他人、沒有轉(zhuǎn)讓或贈與他人、沒有法律上的糾紛。要證明,Owner-0必須出具Owner-1轉(zhuǎn)交給他的證明Owner-1合法擁有和合法持有的所有文件。

如果這塊土地在過去400年中交易了100次,這些文件中應(yīng)該包括過去的所有Owner:Owner-1、Owner-2、Owner-3 ......的交易的文件。這是做不到的。當今的房地產(chǎn)交易時,律師要提請Title服務(wù)公司做Title Search,查看該物業(yè)的交易記錄。但是,往往只能回顧50年,更早的交易記錄多半沒有官方保存。民間保存的記錄或許不全、不準確、不易獲得。即便是官方的交易記錄,也難以保證其準確性。因此,當一個物業(yè)被交易時,業(yè)主很難提供無可辯駁的證據(jù)來證明自己當今擁有的物業(yè)在該物業(yè)的歷史上一直是合法擁有、合法交易的。

換句話說,當前的業(yè)主不能100%保證,當這個物業(yè)交割后,某天,有一個人向法院提起訴訟,用文件證明稱他的爺爺在50年前將該物業(yè)的20%的權(quán)益贈與他的爸爸,而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下,將該物業(yè)轉(zhuǎn)賣給了以前倒數(shù)的第3個業(yè)主。而當前的業(yè)主又是無辜的。在這種情況下,怎樣的制度安排才能保證交易雙方的權(quán)益和信心呢?

既然完全證明合法擁有的Title不可行,律師們發(fā)明了一種叫Deed的文件。Deed本身是一種單邊保證契約。當物業(yè)交易時,賣方Seller簽署這樣一份文件,將他在該物業(yè)上的所有權(quán)益轉(zhuǎn)讓給Buyer,并作出適當?shù)谋WC。Deed的類別有四種,通常在房地產(chǎn)交易時使用最多的是General Deed和Specific Deed 兩種。General Deed是最好的一種。

他不僅保證該Owner在持有該物業(yè)期間中是合法持有,所有債權(quán)、債務(wù)以及權(quán)益是清晰的,而且承諾, 如果將來該物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)糾紛而發(fā)生訴訟,無論該糾紛所涉及到該物業(yè)歷史上的任何時段,Seller承擔一切費用和損失。Specific Deed只是承諾承擔有限的責任,如果該糾紛涉及到該物業(yè)的歷史時段不是在Seller持有該物業(yè)期間,Seller不承擔。而我們當今大多數(shù)的二手房交易,其 Deed是Specific Deed。

其實,Deed上承諾的擔責部分是沒有保證的。房地產(chǎn)交易后,Buyer要找到Seller并成功訴訟很難。怎么辦呢?這時候,Title Insurance出場了。Title Insurance是一次性支付,在Buyer持有期間一直有效。有了Title Insurance房地產(chǎn)交易就輕松多了,Buyer不需要擔心Seller是否合法購得和持有該物業(yè),也不需要驗證Seller是否是真正的合法持有人。

Buyer買Title Insurance時,Title Insurance公司會做盡職調(diào)查。即使不測發(fā)生訴訟,Title Insurance公司會賠償Buyer的一切損失。有一個真實的故事,有一塊閑置土地,其Owner A長期在國外,少有照料。有一個與A同名的人,冒充A和Buyer 簽訂了購買合同,Buyer合法取得Deed 和Title Insurance。A發(fā)現(xiàn)后提起訴訟,雖然冒名者早已不知去向,A仍然重新獲得該物業(yè)的產(chǎn)權(quán),Buyer則從Title Insurance公司獲得足以令Buyer滿意的賠償。

當前市場上Title Insurance公司很多,價格差異很大。如果過戶的律師是Buyer雇傭的,應(yīng)該可以取得較好的價格。大家可以Google一下收費就比較清楚自己付的Title Insurance費用多了還是賺了。

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