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一篇文章讀懂 “二次按揭”

如果屋主想解鎖自己在房產(chǎn)上積累的財(cái)富,那么二次按揭(Second Mortgage)就是一個選擇。二次按揭是什么,它是如何運(yùn)作的?今天我們就來聊聊二次按揭。

二次按揭

顧名思義,二次按揭就是“第二次的按揭”,俗稱“二按”。作為屋主,你申請了按揭之后,每個月按時償還按揭,隨著時間推移,你就在房產(chǎn)中積累了不少的房屋凈值。二按就是將房屋凈值從房產(chǎn)中釋放出來,將資金花在其他方面,你幾乎可以在任何消費(fèi)領(lǐng)域使用二按獲得的資金。

房屋凈值

在介紹二按之前,我們需要先了解房屋凈值(Home Equity)的基本知識。你每個月償還按揭時,既償還著本金,也償還著利息。你還貸的時間越長,房屋凈值中屬于你的部分就越多。

你的房屋凈值還會通過其他方式獲得增長,比如你對房屋進(jìn)行了升級改建,或者當(dāng)?shù)胤渴泻軣幔紩焖偬岣吣愕姆课菰u估價(jià)格,進(jìn)而增加房屋凈值。但同理,房屋凈值也會有下跌的情況出現(xiàn)。在二按時,你擁有的房屋凈值越多,就能貸到更多的貸款。

運(yùn)作方式

通常來說,你擁有的房屋凈值都是鎖定的,而二按是解鎖它的一種方式。但是,貸方往往不允許你將全部房屋凈值都換成資金貸出,你的二按可貸總額,是根據(jù)你的第一筆按揭剩余金額和房屋評估來計(jì)算的,大多數(shù)情況下,貸方會要求你至少保留20%的房屋凈值。

申請二按后,你的貸方會為你提供一次性或按月支付的現(xiàn)金貸款,而你需要按月償還這筆貸款,也就是說,你需要在償還第一筆房貸的同時,每月再償還二按。如果你無力償還二按,則你在房屋中累積的房屋凈值將被抵押。

二按VS再貸款

二按和再貸款(Refinancing)區(qū)別很大。選擇二按,意味著你在每個月償還房貸后,仍需要償還二按的貸款。選擇再貸款,則你每個月需要償還的貸款只有一筆,具體金額視你和貸方的還款方案為準(zhǔn)。

對于貸方來說,二按的風(fēng)險(xiǎn)是比再貸款風(fēng)險(xiǎn)更大的,這是因?yàn)槎慈绻霈F(xiàn)了違約,第一筆貸款的貸方在拍賣時是有優(yōu)先權(quán)的,二按的貸方只能在前一個貸方拿完錢后,才能獲得賠款。所以,二按的利率要比再貸款高出許多。

二次按揭的優(yōu)缺點(diǎn)

二按的優(yōu)點(diǎn)是:

貸款總額高:如果你的第一筆房貸已經(jīng)還了許多年,積累了不少的房屋凈值,在一些情況下,你能拿到房屋凈值80%的二按,這可是一個很大的金額,比其他類型的貸款總額都要高。

使用限制少:你可以將二按的貸款用于任何地方,從投資到房屋裝修,從出國旅行到購買奢侈品,隨便你。

二按利率低:和信用卡及其他個人貸款相比,二按的貸款利率往往比較低,如果你欠了一大筆信用卡債務(wù),可以考慮用二按來還信用卡。

二按的缺點(diǎn):

每月還款:二按意味著你每個月要還兩筆貸款,這可能讓你的財(cái)務(wù)更加緊張,導(dǎo)致無法按時還貸的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。

高利率:和再貸款(Refinancing)相比,二按的利率是比較高的,你需要支付的利息更多。

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