什么是貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)？
現(xiàn)在赴美買(mǎi)房的人當(dāng)中有很多是現(xiàn)金購(gòu)房，當(dāng)然，也有一些人選擇貸款買(mǎi)房，貸款買(mǎi)房有一個(gè)很關(guān)鍵的步驟：預(yù)審房貸，簡(jiǎn)單來(lái)講，預(yù)審房貸就是申貸者提供個(gè)人資料給銀行進(jìn)行初審，只有通過(guò)了，你才有資格獲得目的銀行的正式貸款。關(guān)于申請(qǐng)貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)有很多需要注意的事項(xiàng)及細(xì)節(jié)，很多人并不是特別清楚，所以需要提前了解一下，下面詳細(xì)給大家介紹。
據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，90%的人是貸款買(mǎi)房。不管是現(xiàn)金買(mǎi)房還是需要貸款，經(jīng)紀(jì)人都會(huì)讓你填寫(xiě)一份買(mǎi)主經(jīng)濟(jì)狀況信息表(Financial Information Sheet)。你要如實(shí)填寫(xiě)這份表格，特別是姓名，住址，職業(yè)，工作單位，年收入(Gross Annual Income)和負(fù)債部分（Liabilities）。
通常來(lái)說(shuō)，負(fù)債包括汽車(chē)貸款，信用卡欠額，以及其它債務(wù)。你填寫(xiě)的存款額不能低於你的頭款(Down Payment)數(shù)。你的經(jīng)紀(jì)人要根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)狀況向你建議房?jī)r(jià)范圍。很多賣(mài)主也要求買(mǎi)主在報(bào)價(jià)時(shí)附上買(mǎi)主經(jīng)濟(jì)狀況表。如果是現(xiàn)金買(mǎi)房，買(mǎi)主經(jīng)濟(jì)狀況表就是賣(mài)主唯一的依據(jù)，所以在在報(bào)價(jià)時(shí)一定要附上這份表。
如果需要貸款，經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)狀況建議你向有關(guān)貸款公司要一封貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)(Loan Pre-approval Letter)。因?yàn)橘J款公司要查你的信用分，還會(huì)要你的社會(huì)安全號(hào)。
你如果已經(jīng)與其它貸款公司或者你自己的銀行聯(lián)系過(guò)，你就可以用你自己的貸款公司或銀行的貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)。不管你此時(shí)選用的是誰(shuí)，你在正式貸款時(shí)還是可以貨比三家。
貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)的目的是決定你的房?jī)r(jià)上限。貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)也是報(bào)價(jià)合同的附件之一。它告訴賣(mài)主，你已經(jīng)與貸款公司或銀行聯(lián)系過(guò)了，信用分和收入都查過(guò)，銀行初步同意借錢(qián)給你。貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)貸款額越高越好，不用擔(dān)心賣(mài)主會(huì)因?yàn)槟阌绣X(qián)而提高房?jī)r(jià)。賣(mài)主擔(dān)心的是在接受報(bào)價(jià)合同后買(mǎi)主申請(qǐng)不到貸款，從而不能過(guò)戶，浪費(fèi)賣(mài)主的時(shí)間。
在房屋買(mǎi)賣(mài)中，時(shí)間就是金錢(qián)。一棟$500,000的房子，如果利息是6%，一個(gè)月的利息就是$2,500。賣(mài)主更愿意接受經(jīng)濟(jì)狀況好的買(mǎi)主的報(bào)價(jià)。
申請(qǐng)貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)還需要以下的信息：
買(mǎi)主姓名(Buyer Name)
社會(huì)安全號(hào)(Social Security Number)
房?jī)r(jià)(Sales Price)：實(shí)際房?jī)r(jià)或最高房?jī)r(jià)
貸款額(Loan Amount)
貸款種類(lèi)(Program)：一般是30年固定利率
定金(Deposit)
過(guò)戶日期(Settlement Date)：寫(xiě)實(shí)際日期或待定
買(mǎi)主地址(Buyer Address)
買(mǎi)主電話(Buyer Phone)
買(mǎi)主年收入(Income)
最高貸款額取決於家庭總收入和其它債務(wù)。大部分銀行允許買(mǎi)主將月收入的28%用於與住房有關(guān)的花費(fèi)，比如還貸款本金(Principal)，利息(Interest)，房地產(chǎn)稅(Real Estate Tax)和屋主保險(xiǎn)(Home Owner Insurance)。
銀行還會(huì)考慮家庭其它債務(wù)，比如汽車(chē)月款(Car Loan)，學(xué)費(fèi)貸款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。這些債務(wù)加上住房花費(fèi)不能超過(guò)月收入的36%。如果你的其它債務(wù)占月收入的12%，你只能用24%做房款。
所以在買(mǎi)房時(shí)，要把其它債務(wù)限制在8%或更低。如果你沒(méi)有其它債務(wù)，你可以用36%做房款。在目前房?jī)r(jià)超過(guò)絕大部分人所能承受的情況下，聯(lián)邦住房和城市發(fā)展部(HUD)允許家庭其它債務(wù)加上住房貸款高達(dá)月收入的45%。
貸款種類(lèi)有二百多種，但大多是從兩個(gè)基本類(lèi)型衍生出來(lái)的：
浮動(dòng)利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。
浮動(dòng)利率貸款的開(kāi)始利率比固定利率貸款低，以后的利率會(huì)隨著一個(gè)指數(shù)(Index)而浮動(dòng)。開(kāi)始浮動(dòng)的年限和浮動(dòng)的幅度事先都有規(guī)定。如果貸款時(shí)利率高於9%，并且呈下降趨勢(shì)，可用浮動(dòng)利率。
常見(jiàn)固定利率貸款有15年或30年的。
15年的利率比30年的低。如果貸款時(shí)利率低於8%，可選固定利率。
從貸款來(lái)源可以把貸款分成三種：
一般性貸款(Conventional)
低收入政府補(bǔ)助貸款(FHA)
美國(guó)退伍軍人貸款(VA)
從貸款的數(shù)額又可以把貸款分成三類(lèi)：
小額貸款，普通貸款，和大額貸款(Jumbo Loan)。
十萬(wàn)以下的屬小額貸款。貸款額超過(guò)$417,000的屬大額貸款。從2008年3月起，大華府地區(qū)貸款額超$562,000的才算大額貸款。大額貸款的利率比普通貸款高。如果你不清楚，可以向您的貸款經(jīng)紀(jì)人詢問(wèn)。
定金(Deposit)：
是買(mǎi)主在報(bào)價(jià)的同時(shí)，交給買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人公司的一筆錢(qián)。如果買(mǎi)主在沒(méi)有正當(dāng)理由的前提下單方撕毀買(mǎi)房合同，定金就拿不回來(lái)了。定金越多，說(shuō)明買(mǎi)主誠(chéng)意越大，賣(mài)主越放心。大多數(shù)公司規(guī)定定金不得低於$5,000。賣(mài)主為了保護(hù)自己的利益，還會(huì)要求更高的定金。
過(guò)戶日期(Settlement Date)：
可定在合同生效后的30天到45天。計(jì)算機(jī)自動(dòng)化大大縮短了貸款審批的時(shí)間，使30天或更短時(shí)間過(guò)戶成為現(xiàn)實(shí)。一些銀行沒(méi)收的房子明確規(guī)定30天之內(nèi)過(guò)戶。
貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)內(nèi)容包括貸款種類(lèi)(Program)：
頭款額（DownPayment），貸款額(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它還會(huì)有以下的字樣：該預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)的依據(jù)是已核實(shí)的買(mǎi)主信用史(CreditHistory)，經(jīng)濟(jì)狀況(Financial Information)和職業(yè)史(Employment History)。貸款的最終批準(zhǔn)還有待於認(rèn)可的房地產(chǎn)合同(Ratified Contract)和房屋估價(jià)(Appraisal)。
預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)雖然不注明作廢日期，卻是有時(shí)間性的。這是因?yàn)槿说男庞梅?，?jīng)濟(jì)狀況和職業(yè)都會(huì)有變化。如果預(yù)審批準(zhǔn)書(shū)是六個(gè)月以前寫(xiě)的，就需要重新寫(xiě)一張。
