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你知道投資美國房產(chǎn),租金和增值哪個(gè)更賺錢嗎?

美國地產(chǎn)投資主要指的就是商業(yè)地產(chǎn)。出租公寓雖然是住宅,但是歸屬于商業(yè)地產(chǎn)。

美國的商業(yè)地產(chǎn)投資從大類上來說,屬于非公開市場(chǎng)另類投資范疇。不在公開市場(chǎng)交易,是屬于一個(gè)中長(zhǎng)線投資。如果你的產(chǎn)品是短線,投資成本就會(huì)很高,波動(dòng)也會(huì)很大。而美國的商業(yè)地產(chǎn)和股市相對(duì)來說是脫節(jié)的,美股對(duì)我們的沖擊很小,基本是沒有影響的。很多家族,會(huì)配置20%甚至30%在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,很大的原因就在于它和公開市場(chǎng)可以對(duì)沖。

那么,在美國做房產(chǎn)投資,“租金收入”和“資產(chǎn)增值”,哪個(gè)更賺錢呢?

雖然有可能同時(shí)獲得既有強(qiáng)勁資本增長(zhǎng)又有高租金的房子,但這種情況實(shí)屬罕見。通常,投資者需要在這兩者之間做出抉擇。

何謂租金收入?

租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入,俗稱“以租養(yǎng)房”。它是指租房獲得租金與房屋價(jià)錢的比值。租金可用來衡量房產(chǎn)的投資收入情況,可以真實(shí)反映市場(chǎng)的真實(shí)需求。租金收入很重要,因?yàn)樗鼈兛梢詭椭€貸款,這是購買投資房之初的主要目的。

租金的優(yōu)點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)較低,能產(chǎn)生現(xiàn)金流,從而幫助保護(hù)投資者免受利率沖擊,同時(shí)減少持續(xù)現(xiàn)金投入的潛在需求。

當(dāng)然,在房產(chǎn)出售時(shí),資本增值很可能會(huì)比擁有強(qiáng)勁資本增長(zhǎng)的房產(chǎn)(獨(dú)立屋)低,特別是將房屋年復(fù)合增值率的影響考慮在內(nèi),這是其最明顯的劣勢(shì)。

何謂資本增長(zhǎng)?

資本增值就是所謂的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房產(chǎn)現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值減除購入時(shí)之價(jià)格,所賺取或損失之價(jià)值。

即當(dāng)持有的可變賣資產(chǎn)(如股票、或者房產(chǎn)),在脫手時(shí),其賣價(jià)高于原先購進(jìn)成本,即產(chǎn)生利潤,此利潤為已實(shí)現(xiàn)的資本利得。

在考慮購買資本增值的房屋時(shí),獲得可觀的資本增長(zhǎng)是每個(gè)投資者的目的。從長(zhǎng)期來看,要把強(qiáng)勁的資本年增長(zhǎng)率定義為通貨膨脹率加上4% - 5%,因此考慮的資本增值率應(yīng)保持在6.5 - 7.5%之間。資本增值空間較大的一般是獨(dú)立屋。

資本增值的優(yōu)點(diǎn)是具有產(chǎn)生長(zhǎng)期資本收入的潛能。不足之處在于持有該類投資性房地產(chǎn)期間需面臨利率風(fēng)險(xiǎn),如果按揭利率上調(diào),您很可能要向房貸月供貼錢。

專家觀點(diǎn):

總體來講,如果是首次置業(yè)或者希望每個(gè)月能通過房屋產(chǎn)生現(xiàn)金流,則“租金”更適合你。如果投資多套房屋,選擇其中幾套高租金的房屋,使用多余的現(xiàn)金來支付另外幾套高資本增值的房屋開支;如果資金充裕,當(dāng)然是“資本增值”為更好的選擇。

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