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美國買房貸款小知識(shí):看一看你能貸多少?

遇到過很多貸款人,很多人都認(rèn)為在美國買房,房子必須是自住屋,其實(shí)不然,使現(xiàn)在是在租房子住,如果有的資金和好的房源,也可以直接申請房買房貸款。而且貸款買房也遠(yuǎn)沒有你想像的那么難。

美國買房貸款申請的“房”分三種:

自住屋(Primary Home):如字面意思,是買來自己住的

第二套房(Second Home):是指不長住的房子,但是偶爾會(huì)去住一下,例如在某旅游景點(diǎn)附近,海邊的房子等等;          

投資房(Investment Property):是期望著通過購買出租收,或者是低買高賣得到。

在不少地方,由于地理,工作地點(diǎn)或者環(huán)境因素,可能購房者會(huì)認(rèn)為相對自住而言更適合做。

舉個(gè)例子:同樣是4房3衛(wèi)的獨(dú)立屋,在沿海可能要買超過100萬,但是內(nèi)陸可能30或40萬就能買到,同時(shí)可能就差個(gè)幾百塊錢。也就是說,房價(jià)和房租不是成線性相關(guān)增加的,這就是為什么有的地方放20%的就能有正的現(xiàn)金,有的地方卻放40%的都收不回房貸和地稅等。

下面是在貸款購買美國房產(chǎn)做時(shí)常被問到的幾個(gè)問題。

Q:美國房產(chǎn)收入要多少?和自住屋審核有區(qū)別嗎?

A:沒有區(qū)別,房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio),也就是:

房貸+地稅+保險(xiǎn)+HOA+車貸+信用卡還款額 ≤ 45%稅前月收入

更好的是,買房的話,房可能的收入會(huì)被算入可使用的收入,其算法是,乘以75%,再減去房的月供,如果剩下的是正數(shù),那么加到分母里;如果是負(fù)數(shù),則加到分子里。所以,有時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)直接買房甚至能獲批更高額度的貸款。

這個(gè)怎么決定呢?貸款都要做房屋估值(Appraisal),銀行會(huì)參考Appraisal Report上Appraiser給出的建議。Appraiser會(huì)對比附近房子大概的,做出一個(gè)“Comparable Rent Schedule”,給出自己的建議出租額度。

Q:需要多少,有額外要求嗎?

A:買房需要20%,但是除了和Closing Cost之外,房的貸款申請還需要有資金儲(chǔ)備(Reserves),其額度要求是6個(gè)月的PITIA。

Q:什么是PITIA?

A:PI = Principal & Interest,房貸

T = Tax,地稅

I = Insurance,保險(xiǎn)

A = HOA,管理費(fèi)

所以PITIA指的就是:每月房貸,地稅,保險(xiǎn)以及管理費(fèi)的每月額度。

要給銀行看到還有6個(gè)月PITIA這么多的錢在你的支票帳戶或儲(chǔ)蓄賬戶(Checking/Savings Account)中。這些錢不用花掉,但是要存在里面。

除了支票帳戶或儲(chǔ)蓄賬戶這種現(xiàn)金賬戶(Cash Sccount)之外,股票(stock),退休金(Retirement Account),美國養(yǎng)老金計(jì)劃(401K)都可以。不過,股票要打30%的折扣,退休金要打40%的折扣。

另外,切記房的貸款申請不能用贈(zèng)與基金(Gift Fund),所有的和資金儲(chǔ)備都必須是自己的錢,包括夫妻間也不行!

比如男方一個(gè)人申請貸款,不能用女方的資金,也不能把只有女方一個(gè)人名字的賬戶里的錢轉(zhuǎn)到男方的賬戶里使用,但是共同賬戶是可以拿來使用的。如果實(shí)在沒辦法,可以考慮兩個(gè)人一起申請。

所以如果有買房的打算但資金又不夠的話,提前兩個(gè)月以上把錢打過來準(zhǔn)備好,銀行會(huì)看兩個(gè)月的銀行流水(Bank Statement)。例如你9月份申請貸款,兩個(gè)statement的區(qū)間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日,那么錢就要6月份或者之前打過來。不過如果你需要使用收入,那么要兩個(gè)月的銀行流水;如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用收入,那么一個(gè)月的銀行流水也可以。

快速計(jì)算能貸多少

貸款之前,很多人會(huì)問:我到底能貸多少款?有一個(gè)簡單的算法,在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少,銀行也是大致這么算的:

房貸+地稅+保險(xiǎn)+HOA+車貸+信用卡還款額≤45%稅前月收入

舉例來說:某申請人想買80萬的房子,想看看能不能貸款60萬,假設(shè)他能拿到的利率是4%,那么每個(gè)月付款額是$2,864.49,地稅銀行一般以1.25%/年來算,那么每個(gè)月就是$833.33。

假設(shè)房屋保險(xiǎn)一個(gè)月是$100,HOA一個(gè)月是$300,車貸一個(gè)月是$300,幾張信用卡還款額是$100,那么所有的費(fèi)用總額是$4,497.82/月。

又假設(shè)申請人的年收入是$120K,那么一個(gè)月就是$10K。

所以,這個(gè)百分比就是4497.82除以10000等于44.97%,小于45% ,所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個(gè)方法簡單算一算自己可以貸多少款。

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