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美國(guó)房貸利率的陷阱

沒(méi)辦法取得不查收入固定利率房屋貸款的新移民購(gòu)屋人,往往會(huì)申辦浮動(dòng)利率房貸,如果不仔細(xì)閱讀貸款合約,低利率可能變成高利率,而且會(huì)提早還款的罰金不少。簽約前首先要確定合約規(guī)定的上限標(biāo)準(zhǔn),通常分為利率與付款上限,前者限制利率在特定期間上漲的頂點(diǎn),后者保證貸款人每月付款的最高金額。

美國(guó)的房屋貸款基本上分為兩大類型:最普遍的是固定利率,其次是固定利率與浮動(dòng)利率結(jié)合型。固定利率無(wú)論借貸時(shí)間多長(zhǎng),利率不會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而變化,因此稱為“固定利率”,而浮動(dòng)利率則會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化而浮動(dòng)。

利率上限,一般多為每年增加不超過(guò)一點(diǎn)(1%),最高不超過(guò)五點(diǎn)(5%)。但是有些放款機(jī)構(gòu)在合約中會(huì)保留在一年內(nèi)貸款利率上漲超過(guò)一點(diǎn)時(shí),將超過(guò)一點(diǎn)的部分轉(zhuǎn)移到次年的權(quán)利。因此即便次年貸款利率下跌,貸款人的房貸利率仍上漲。最高五點(diǎn)的條文,有時(shí)單獨(dú)存在,而不與每年增加一點(diǎn)的上限規(guī)定并列;放款機(jī)構(gòu)因而可隨時(shí)將房貸利率加上五點(diǎn)。

付款上限乍聽是相當(dāng)吸引人,放款機(jī)構(gòu)人員可能會(huì)告訴消費(fèi)者們,沒(méi)這么美的事!此時(shí)全付利息不會(huì)減本金,如果還不夠付利息,虧欠部分會(huì)加到貸款總額上。有些放款機(jī)構(gòu)會(huì)讓消費(fèi)者延長(zhǎng)貸款的期限,當(dāng)然也意味著消費(fèi)者要付更多的利息;有些則要求分期付款到期后再補(bǔ)足虧欠部分

獲得低于行情的貸款利率不等于撿到便宜。一般放款機(jī)構(gòu)利率若為4%,有的機(jī)構(gòu)會(huì)以2.5%招徠,這時(shí)消費(fèi)者就要小心了。

低于行情的貸款利率,當(dāng)然能使更多消費(fèi)者會(huì)符合貸款資格,也使當(dāng)事人誤認(rèn)為自己能力滿足負(fù)擔(dān)房貸,但一旦貸款利率跟上甚至超過(guò)行情,而收入?yún)s未相對(duì)增加,每月支付房貸就成為沉重負(fù)擔(dān)。

房貸專家也提醒消費(fèi)者,浮動(dòng)利率房貸往往有提早付清房貸會(huì)遭重罰的規(guī)定,第一年就提早還款,罰金可能高達(dá)4%,第二年罰金降為3%,第三年再降至2%,第四年再降至1%,換句話說(shuō),這類浮動(dòng)利率房貸第五年才能還清,若提早還清,2.5%的利率變成6.5%丶5.5%丶4.5%,反而不劃算了。

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