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所在位置:首頁常見問題出租房裝修 費(fèi)用可折舊?

出租房裝修 費(fèi)用可折舊?

美國公民住在加州,想要搬去新居,打算把現(xiàn)有的房屋出租。出租之前想要大翻修來吸引租客。那么:

所有工程費(fèi)用能夠以出租房的初始費(fèi)用(start-up costs)抵稅嗎?

是否明年將10萬元全數(shù)報(bào)稅?還是分為15年來報(bào)?

若要分為15年報(bào)稅,假入我們不到15年又把房子收回自住,那剩余的費(fèi)用如何抵稅?

房屋出租的費(fèi)用扣減通常包括日常費(fèi)用(operating expenses)和資本支出(capital expenditures,也稱置產(chǎn)費(fèi)用)。

判斷這兩類的標(biāo)準(zhǔn)是看該支出是為近期帶來利益還是為今后若干年帶來利益。前者包括水電燃?xì)赓M(fèi)、管理費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告費(fèi)等。后者則包括房屋購買成本、購買時(shí)產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)費(fèi)用、會計(jì)費(fèi)用、法律費(fèi)用、添置家具或設(shè)備的費(fèi)用、以及你所要申報(bào)的裝修費(fèi)用、地板、門窗、墻漆等分類折舊費(fèi)等。很多人分不清維修(repairs)和改造(improvements)的區(qū)別,就這個(gè)例子來說,修理一扇破碎的窗玻璃屬于維修,但像這樣更換全屋的窗戶則是改造。

資本支出是為未來若干年帶來利益,在計(jì)算年度費(fèi)用時(shí)是將其攤銷(capitalized)到各年進(jìn)行所謂的折舊(depreciation,使用4562 表),一旦收回成本或者停止出租活動,折舊也將終止。稅法把類似的固定資產(chǎn)歸類,然后按照其類別確定折舊年分和折舊率,折舊率是在未折完的剩余價(jià)值(residual value)的基礎(chǔ)上計(jì)算。你可以根據(jù)實(shí)際情況,采取不同折舊方法。

第一種是直線折舊(straight-line depreciation),民用住宅的建筑物折舊費(fèi)用等于房屋本身價(jià)值除以27.5年(商用為39年),租賃改造等于改造費(fèi)用除以15年。

第二種是加速折舊,有余額遞減法(declining balance method)和雙倍余額遞減法(double declining balance method),對于3、5、7或10年的固定資產(chǎn)(比如大件建材),適用雙倍余額遞減法,對于15年或20年的固定資產(chǎn),適用150%余額遞減法。

也可以采用獎勵(lì)折舊(bonus depreciation)。2017年川普新稅法允許對2017年9月27日至2023年1月1日期間取得并投入使用的特定資產(chǎn)支出,當(dāng)年允許100%費(fèi)用化(fully expensed)扣除;2023年1月1日至2027年底期間允許繼續(xù)費(fèi)用化,但是比例每年以20%遞減。

需要注意的是,在賣房時(shí),以前出租抵扣過的折舊將被追回(recapture)到調(diào)整成本基數(shù)(adjusted cost basis)上,或者可用于計(jì)算的置產(chǎn)成本減少。你若計(jì)劃在未來賣房,是否提取折舊要綜合權(quán)衡。

比如你是否要重新收回作為主要居所,是否可以滿足售房前五年住滿兩年的要求,是否可以拿到個(gè)人25萬元(夫妻50萬元)的資本利得豁免。如果不考慮這些因素,可以只看折舊對售房的影響。

舉例說明,出租物業(yè)購入價(jià)80萬元,過去房屋折舊12萬元,賣出100萬元;已折舊的12萬元被追回,降低其調(diào)整成本,資本利得32萬元,即100萬元減去調(diào)整成本68萬元(80萬-12萬)。再比如,同樣的買賣價(jià),出租期間并未做房屋買價(jià)的折舊,但做了10萬元改造折舊,扣去5萬元,原本資本利得為10萬元,即100萬元減去調(diào)整成本90萬元(80萬元+10萬元),現(xiàn)因用去折舊5萬元,調(diào)整成本降低,資本利得提高至15萬元,即100萬元減去調(diào)整成本85萬元(80萬元+未折舊的裝修費(fèi)用5萬元)。

因?yàn)槎惙磕甓加兴兓?,政府更迭也有不同的稅改政策推出。因此,我們建議應(yīng)巧用當(dāng)前稅法提供的優(yōu)惠,降低稅費(fèi),雖然可能在未來賣出房產(chǎn)時(shí)需要變相追回,但目前節(jié)省下來的錢可用于其它投資,進(jìn)而取得投資回報(bào)

有愛評論,說點(diǎn)好聽的~
非常實(shí)用。謝謝!
2021-07-04 回復(fù)
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