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在美國房貸重新貸款,你需要清楚什么事?

首先,我們看看做重新貸款(Refinance)的一些目的吧!

最常見的是為了省錢!整體行情走低、信用分?jǐn)?shù)提高,都有可能拿到更好的利率。

有人是為了套現(xiàn)。比如說,30 萬房貸已經(jīng)還了 10 萬,還欠 20 萬;現(xiàn)在房子值 40 萬,可以重新貸 32 萬,其中 20 萬用于還剩下的房貸,另外 12 萬可以用于大額投資,比如給孩子上大學(xué)、買股票、用來做生意、創(chuàng)業(yè),當(dāng)然也可以把房子重新裝修甚至擴(kuò)建。

此外,如果你買房時首付很低,房貸公司為了保障自己的利益可能要求你購買保險(Private Mortgage Insurance),還了一段時間之后,如果所欠貸款低于房屋估值的 80%,做 Refinance 可以順便把這個保險去掉,節(jié)省一筆小開支。

關(guān)于重新貸款,說起來是那么簡單,但有很多因素值得考慮!

搞清楚房貸還款的 Amortization

貸款包括本金(Principal)和利息(Interest)兩部分。30 年還貸期間,雖然每個月的還款額度基本一致,其組成部分卻大不一樣。

為什么要搞清楚還款的 Amortization 呢?舉個簡單粗略的例子,假設(shè):

你還了十年的房貸,現(xiàn)在每月還款 2,200 中有 600 是本金、1,600 是利息。

重新貸 30 年,利息略有降低,每月還款變成了 2,050,其中 400 是本金、1650 是利息。

也就是說,Refinance 之后雖然每月還款減少了 150,但是欠銀行的本金卻增加了 200。

在 Refinance 之后的一年內(nèi),你的還款減少了 150 x 12 = 1,800 美元,但是欠銀行的本金卻增加了 200 x 12 = 2,400 美元。假設(shè)這時你要換房,你經(jīng)過 Refinance 之后實(shí)際虧損了 600 美元,這還不包括手續(xù)費(fèi)。

其他需要考慮的因素

利率的變化。一般來說,利率要降低至少 2 個百分點(diǎn)才值得做 Refinance.

Refinance 的手續(xù)費(fèi)。有些房貸公司可以「免費(fèi)做」,通常利率會高一些,其實(shí)相當(dāng)于把手續(xù)費(fèi)分?jǐn)偟搅朔制诟犊罾?。如在本文開頭的實(shí)例中,有手續(xù)費(fèi)的是 3.750%,而「免費(fèi)做」則是 3.875% 和 4.000%。

你是否在未來幾年有換房子的打算。舉例來說,如果每月還款減少 100 美元、手續(xù)費(fèi)是 2,600 美元,至少要 26 個月才能持平,也就是說如果 26 個月之內(nèi)你打算賣房子,很顯然不適合做 Refinance。

如果長期來看沒有換房的打算,也需要考慮房貸的期限。舉例來說,你還了 5 年房貸、現(xiàn)在每月?lián)Q 2,000 美元;做 30 年 Refinance 可能每月還款減少了 200 美元,但是還款期限卻增加了 5 年。

信用分?jǐn)?shù)。除了整體市場行情的大環(huán)境外,你實(shí)際拿到的利率和你的信用分?jǐn)?shù)息息相關(guān),因此即使已經(jīng)買房買車了,也要注意養(yǎng)信用分?jǐn)?shù),否則即使市場行情走低,你也拿不到很好的利率。反之,如果你貸款的時候信用分?jǐn)?shù)很低,過了幾年之后分?jǐn)?shù)提高了很多,哪怕市場行情沒有太大的變化,你也可能拿到比之前好很多的利率,可以做 Refinance。

貸款類型。比如說,你之前做的是 30 年房貸,如今收入提高了很多,可以考慮重新做 15 年房貸,雖然每個月還款增加,但是需要付的利息會少很多,長遠(yuǎn)來看是劃算的。再比如說,現(xiàn)在整體利率很低,你打算在 7 年之內(nèi)換房,那么可以考慮做 7 年的 ARM(Adjustable Rate Mortgage)Refinance,鎖定 7 年的低利率。

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