美國房價大幅飆升 是否存在泡沫引發(fā)爭議
美國房地產(chǎn)市場正一片火熱。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會近期表示，從2020年3月到2021年3月，美國現(xiàn)房價格飆升速度達到創(chuàng)紀錄的17%，這甚至超過了上次美國房市泡沫時期令人瞠目的上漲速度。當前美國房市“派對”如火如荼，這觸發(fā)上一輪房地產(chǎn)市場泡沫破滅所導致的慘痛記憶重回人們的腦海。美國上一輪房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)在2005年至2007年期間。隨后，美國房價遭遇暴跌，繼而引發(fā)2007年至2008年美國次貸危機，并在隨后快速將全球拖入金融危機和經(jīng)濟危機的漩渦之中。
伴隨著目前美國房價大幅上揚，各界的擔憂情緒有所增多。佛羅里達大西洋大學房地產(chǎn)經(jīng)濟學家肯·約翰遜表示：“房價顯然正在以令人擔憂的速度上漲?！钡盅嘿J款巨頭房利美的首席經(jīng)濟學家鄧肯也承認，人們對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性感到擔憂。畢竟在過去，房價的大幅上漲是麻煩的根源。但也有觀點認為，雖然從美國房價快速上漲來看，房市可能出現(xiàn)了泡沫，但如果看到美國房價上漲背后的經(jīng)濟基本面，這種泡沫論可能很難成立，房市崩盤和金融危機的可能性更是微乎其微。
美國房市出現(xiàn)熱潮
自從去年的新冠疫情暴發(fā)以來，美聯(lián)儲力推的超級貨幣寬松以及數(shù)輪美國財政刺激計劃，不僅向市場注入了天量資金，也讓美股、美國房地產(chǎn)市場遭遇了“大水灌溉”。最新數(shù)據(jù)顯示，美國住房數(shù)據(jù)管理機構CoreLogic的整體價格指標3月份同比飆升11.3%，這比2月份10.4%的漲幅要高，也是2006年3月以來的最高漲幅。環(huán)比來看，房價較2月份上漲了2%。另一項美國房價通脹指標也出現(xiàn)了類似跡象——2月份美國大城市的房價同比上漲了12%，該數(shù)據(jù)顯示出2006年以來最強勁的價格增長，較1月份11.2%的漲幅進一步上升。另外，值得一提的是，該指標涵蓋的美國20個城市房價均出現(xiàn)上漲，其中19個城市1月至2月的房價同比上漲速度加快；鳳凰城、圣地亞哥和西雅圖這三個城市的房價漲幅最大。
在房市火熱之下，衡量美國房市需求的指標飆升至15年來高點，美國房市供應指標也大幅攀升。例如，美國建筑商等正加大馬力，3月份新屋開工量飆升近20%，這一增幅使得3月的開工率達到2006年以來最高水平，也是1990年以來最大的月度環(huán)比增幅。另外，新住宅建設許可也有所增加，盡管速度有所放緩。相對于上一輪美國房市泡沫，本輪美國房市火熱還出現(xiàn)了一些不同尋常的跡象。例如，美國人口普查局和全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會3月份的住房數(shù)據(jù)顯示，自2005年以來，美國人在二手房上的支出首次超過了新建住宅。這一數(shù)據(jù)表明，美國人正優(yōu)先購買任何一套可用住房，而不是尋找一套新住房。有經(jīng)濟學家指出，當前美國房市可能處在泡沫累積的前期。持續(xù)的需求讓房價持續(xù)上漲，未來房價的同比漲幅應該會達到3.5%。抵押貸款利率處于歷史低位將繼續(xù)刺激潛在購房買家，今年夏季和初秋需求將持續(xù)上揚，未來房價還會繼續(xù)走高。
目前或尚未出現(xiàn)泡沫
對于美國房市出現(xiàn)的火熱現(xiàn)象，美聯(lián)儲并未視若無睹。不過，美聯(lián)儲主席鮑威爾上月表示：“我不認為房地產(chǎn)行業(yè)存在那種對金融穩(wěn)定的擔憂。我們沒有看到不良貸款和不可持續(xù)的價格等現(xiàn)象。”鮑威爾的觀點也代表了市場中目前的主流看法——美國房市的確出現(xiàn)了過快上漲的現(xiàn)象，但還未到泡沫階段，短期內(nèi)不會重現(xiàn)上一輪金融危機時期的崩盤現(xiàn)象。
“美國房市沒有泡沫?！泵绹康禺a(chǎn)新聞網(wǎng)站房屋無線公司(HousingWire)首席分析師洛根·穆塔沙米表示。“我們只是看到了不健康的房價增長。”佛羅里達大西洋大學房地產(chǎn)經(jīng)濟學家肯·約翰遜也認為，當前房價的急劇上漲雖然不尋常，但并不是泡沫的跡象。他說：“很難找到一種理由說它會崩潰。”
綜合來看，支撐美國房市目前還不存在泡沫且不會崩盤的原因有以下幾個方面。
第一，全美房屋庫存量正處在歷史新低狀況。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會表示，房屋待售供應量僅為2.1個月，略高于2月份的2.0個月供應量。這就解釋了為什么買家別無選擇，只能用提價的方式來買房。它還表明，供需方根本不允許價格在近期崩盤。
第二，建筑商的建設速度不足以滿足需求。房屋建筑速度在上次金融危機后大幅回落，而且從未完全升至2007年之前的水平?，F(xiàn)在，房屋建筑商不可能在足夠快的時間內(nèi)購買土地并獲得監(jiān)管部門的批準；盡管建筑商正在盡可能多地建造房屋，但15年前過度建造的現(xiàn)象似乎不太可能重演。換言之，上述兩個原因意味著，當前美國房價上漲的主要原因在于需求增加和供應不足。隨著建筑商將更多的可用房屋推向市場，越來越多的房主決定出售房屋，美國房市供需將會恢復平衡。
第三，美國抵押貸款利率仍接近歷史低點。在1月份該數(shù)據(jù)達到歷史低點后，2月份抵押貸款利率略有上升，但幅度不大。房地美對貸款人的調(diào)查顯示，低利率增加了家庭購物者的購買力。抵押貸款銀行家協(xié)會預計，到2021年底，利率將上升到3.7%，這將抑制再融資，但不會抑制購房。該組織首席經(jīng)濟學家邁克·弗拉托尼表示：“我們認為利率不會漲到足以對購買借款人產(chǎn)生影響的程度?！?/p>
第四，美國人口趨勢正在創(chuàng)造新的買家。有觀點認為，在許多方面，美國人對房屋的需求都很強勁。許多已經(jīng)擁有住房的美國人在疫情期間決定他們需要更大的住所。另外，千禧一代是一個龐大的群體，正處于黃金購買期。拉美裔是一個年輕的、不斷增長的熱衷于擁有住房的人口群體。
第五，當前美國房市貸款標準依然嚴格。對比而言，在上一輪房市泡沫的2007年，“欺騙性貸款”很常見，即借款人不需要提供收入證明，放款人向幾乎所有人提供抵押貸款，不管他們的信用記錄或首付數(shù)額如何。如今，貸款人對借貸者實施了嚴格的標準，而那些獲得抵押貸款的人絕大多數(shù)都擁有一流的信用。紐約聯(lián)邦儲備銀行表示，抵押貸款借款人的典型信用評分在去年第三季度和第四季度達到創(chuàng)紀錄的786分。因此，有經(jīng)濟學家表示，如果貸款標準放松，那將是完全不同的局面。美國房價如果被寬松貸款標準的人推高，那才是擔心美國房市崩盤的時候，現(xiàn)在顯然不是。
