休斯頓房產(chǎn)投資你要注意什么坑？
休斯頓是美國第四大城市，第三大港口，最大的石油工業(yè)中心。這里房產(chǎn)便宜，居住成本低，生活節(jié)奏緩和，生活壓力小，每年都吸引成千上萬的人口從世界各國各地來就業(yè)及居住。2010年至2020年間，休斯頓統(tǒng)計人數(shù)驟增約18.2％，新增居民逾100萬人，在全美所有都會人口增長數(shù)量中排名第二。在同樣的8年里，加州外遷人口高達71萬。
除自住房以外，休斯頓的投資房也越來越多的受到本地，美國東／西海岸，中國的投資人喜愛。誠實的說，和加州相比，休斯頓房產(chǎn)的升值空間不算高，但價格卻是加州同類別／條件的房產(chǎn)價格的二分之一，甚至是四分之一。這對于投資資金沒有特別多的投資人來說，無疑是更好的選擇。更重要的，休斯頓投資房的租售比和現(xiàn)金回報率遠遠高于加州，適合更期待現(xiàn)金流的投資人們。
對投資房來說，房子的升值空間及投資回報率Cap， 是首當(dāng)其沖。今天，就來跟大家普及幾個在休斯頓投資房產(chǎn)不能踩的坑。
一、黃金租金價格區(qū)間
投資人們通常認為，價格越便宜的投資房回報率就越高，因為投入資金少。比如一個15萬的聯(lián)排別墅或小別墅（Townhome or Single Family），租金$1200/月，看起來投資回報率很高。然而他們忽視了：花費一個月$1200房租的租客們是一個怎樣的群體？他們教育水平如何？大學(xué)文憑還是大學(xué)肆業(yè)？他們收入穩(wěn)定嗎？他們的信用良好嗎？他們會不會拖欠房租并花費房東大量時間和精力每月定時收取房租，甚至交不起房租需要房東使用法律手段驅(qū)逐？他們會不會在被驅(qū)逐后破壞房屋或采取報復(fù)行為？以上的任何一個不確定因素都能輕而易舉讓房東一年租金收入付諸東流。
同樣，有些投資人在期待現(xiàn)金流的同時也期待較高的升值空間，買到一個價值50萬，位置較好的投資房，租金在$3000/月。當(dāng)經(jīng)濟波動時，租房需求量降低，租金預(yù)算降低，空房率增大。相較于租金在$1800-2000/月的投資房，投資人的租金收入損失較大；對每月還在繳付貸款的投資人來說，更是壓力山大。因此，租金較高的投資房，風(fēng)險也更大。當(dāng)然，也不排除投資房位于常年租房市場求大于供的好位置，事無絕對。
在休斯頓，投資房的黃金租金價格區(qū)間為$1800-$2500/月。數(shù)字根據(jù)投資區(qū)域浮動。
二、一定要了解租房市場
經(jīng)?？吹椒慨a(chǎn)經(jīng)紀人的廣告中都有高回報投資房的宣傳字眼，也同時給出了準確的房價和租金，按數(shù)字算下來的確回報率非?？捎^。然而，投資者們一定要做Due Diligence （功課），去核實是否能租到這么多錢，更重要的是，上市多久能租出去？Cissy 經(jīng)常收到投資人發(fā)來感興趣的投資房，并尋求意見。的確，很多都如同廣告說的那樣，對的價格和沒有差的很多的租金，然而在研究租房市場時，大片的紫色（正在市場上出租的房產(chǎn)），而紅色和黃色卻寥寥無幾（已出租或已簽合約的出租房）。試問，在一個供應(yīng)遠大于需求，競爭激烈的市場，您期待何時租出您的投資房？投資回報率從何而談？
因此，了解投資房所在區(qū)域的租房市場尤為重要，衡量它的一個重要指標就是 - DOM (Days on Market) 。所在區(qū)域的出租房多少天內(nèi)能出租？一個星期內(nèi)是非常搶手，1個月內(nèi)也還不錯，3個月以上就要好好考慮了。當(dāng)然，偶爾會有特殊情況，比如說新冠疫情。
三、學(xué)區(qū)房一定是好投資？
很多投資人都認為，學(xué)區(qū)房將是最好的投資目標。Cissy認為，不一定。為了讓孩子們從小就讀高分學(xué)校，學(xué)區(qū)房是每一位家長削減腦袋也要買到的，這主要是為了自住。當(dāng)然，不否認的，也有一部分家長因為付不起高昂的貸款而選擇壓力較低的租房。但是，當(dāng)學(xué)區(qū)內(nèi)的房子供應(yīng)量/庫存水平很大，隔壁還在不斷建新房的情況下，您的投資房如何在租房市場中脫引而出？
舉個例子，Katy以盛產(chǎn)高分學(xué)校著名。在2019年，市場上有幾百間價格不等的出租房待租。一眼望去，綠壓壓的一片（待租），而真正租出去的是寥寥無幾。很多房東不得不斷降價，甚至將$2000的租金降低到$1700或更低以贏得競爭，還有大量的房產(chǎn)在市場上超過180天。遭此厄運的還有Katy的賣房市場，新房的不斷建設(shè)讓競爭變的更火熱，升值空間長年無法實現(xiàn)。
Katy絕對是一個性價比較高的自住房選擇，卻不是一個非常好的投資選擇；投資房更注重市場和需求，而好學(xué)區(qū)并不代表市場和需求。
四、物業(yè)管理費（HOA)
投資人經(jīng)常來咨詢，你覺得這個Condo怎么樣？你覺得這個Townhome如何？在美國，很多Condo，Apartment, Towhome 由于共享大片的公共區(qū)域和設(shè)施，需要物業(yè)管理公司來打理，因此物業(yè)管理費高達$300-500/月，當(dāng)然也有更低或者更高。投資人在投資房產(chǎn)時一定要考慮這項支出。一個Condo，Apartment可以很便宜，只要15萬，租金每月$1400，HOA就扣掉了$350，還有地稅，保險等等，回報率大打折扣。
在休斯頓投資房產(chǎn)，物業(yè)管理費用務(wù)必控制在$300/月以內(nèi)，以獲取高回報率。
五、了解HOA關(guān)于出租的條款
大部分物業(yè)管理公司（HOA) 對業(yè)主出租自己的房產(chǎn)是沒有限制的。但是，休斯頓卻存在一些HOA只允許業(yè)主自住，并禁止業(yè)主出租房產(chǎn)，目的是為了保證小區(qū)居民質(zhì)量，提高居民居住率。在美國，物業(yè)管理公司權(quán)限說大不大，說小也不小。違反HOA條例將需要繳納不同數(shù)額的罰金，拒絕繳納罰金還會遭到HOA的起訴。和HOA打官司是一件及其吃力不討好的事情，不僅大概率輸?shù)艄偎?，而且HOA是花著你交的物業(yè)管理費跟你打官司，毫無畏懼。
買投資房前一定要確定，HOA對業(yè)主出租自己的房產(chǎn)是沒有限制的。這個坑千萬不要踩，不然投資房就只能用來自住了。
六、不要過分在裝修上省錢
因為投資房需要稍微的整修，投資人以非常好的價格購入房產(chǎn)。但卻為了省錢，而潦草裝修 － 反正租客也不會愛惜，畢竟是投資房。明明是需求很大的區(qū)域，卻遲遲收不到租房申請。這種情況很常見，因為小區(qū)里有跟你價格相同，卻油漆更漂亮，大理石桌面，復(fù)合地板的出租房。如果你不是在同價位內(nèi)最漂亮的出租房，你的投資房將也一定不是第一個租出去的。只有等到所有比你更漂亮的出租房出租之后，如果運氣好的話，沒有其它更好的房源上市，才會輪到你。
當(dāng)然，你可以選擇降價$100去競爭，但能夠付得起$1900租金的租客，$2000租金也一定不會是個大難題。大部分租客是完全愿意為更漂亮更舒適的房產(chǎn)每個月多付$100-200。
當(dāng)你的經(jīng)紀人為你爭得到很好的投資房Deal，一定不要吝嗇做適當(dāng)?shù)难b修，刷漆，換地板，更換較新的洗碗機... 最漂亮的出租房一定是第一個出租的，降低空房率才是投資王道之一。
