在美國(guó)如何將房契轉(zhuǎn)名
美國(guó)房產(chǎn)房契轉(zhuǎn)名的確看起來(lái)就是簽個(gè)字改個(gè)名字這樣簡(jiǎn)單，但事實(shí)上需要了解的知識(shí)卻很多。據(jù)了解，房契轉(zhuǎn)名可以簡(jiǎn)單的歸納為兩種，一種是有償轉(zhuǎn)讓就是正常的房屋買(mǎi)賣(mài)，還有一種是無(wú)償轉(zhuǎn)讓例如贈(zèng)與。
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有償轉(zhuǎn)讓
所謂有償轉(zhuǎn)讓很容易理解就是普通房屋買(mǎi)賣(mài)交易的過(guò)程了，交易雙方聘請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人，在辦理過(guò)戶的時(shí)候簽字即可，基本上由律師把關(guān)，所以不會(huì)有太多的糾紛和問(wèn)題產(chǎn)生。但是在有償轉(zhuǎn)讓存在一種情況，就是把房子以非常便宜的交易價(jià)格出售，比如叔叔把一套價(jià)值60萬(wàn)的房產(chǎn)以20萬(wàn)的價(jià)格就低價(jià)出售給侄子。看起來(lái)沒(méi)有什么問(wèn)題，但是這個(gè)里面涉及很多內(nèi)容。
第一，就是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，這套房產(chǎn)的交易價(jià)格是20萬(wàn)，購(gòu)買(mǎi)這套房產(chǎn)的侄子需要重新購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。但是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的理賠額是根據(jù)房屋的價(jià)格來(lái)定的，也就是說(shuō)這套房屋一旦出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)公司只能根據(jù)20萬(wàn)來(lái)計(jì)算理賠額。第二，是繳稅方面這里面可能涉及的稅主要有兩項(xiàng)：交易稅和資本增值稅。
交易稅
購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候賣(mài)家要繳納交易稅，交易稅的多少也是根據(jù)房屋交易價(jià)格計(jì)算的，以剛才的例子來(lái)講，如果是按照正常市場(chǎng)價(jià)格繳納交易稅60萬(wàn)的房子，價(jià)格超過(guò)50萬(wàn)的房產(chǎn)稅率是1.825%，需繳納60萬(wàn)×1.825%=10950美金的交易稅。如果是20萬(wàn)的價(jià)格，稅率更低只有1.4%。那么20萬(wàn)×1.4%=2800美金。所以從交易稅上來(lái)看可以節(jié)省很多。
資本增值稅
如果這套房產(chǎn)是用于自住沒(méi)有問(wèn)題，但是如果這是一棟投資房，將來(lái)賣(mài)房的時(shí)候就會(huì)涉及到另外一項(xiàng)稅，就是capital gains。還是剛剛的例子，過(guò)了幾年侄子想要賣(mài)房，這個(gè)時(shí)候這套房子的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)漲到70萬(wàn)了，70萬(wàn)-20萬(wàn)(當(dāng)初購(gòu)房的價(jià)格)=50萬(wàn)(需要繳納所得稅的部分)，像capital gains的稅率非常高，差不多要15%。那么50萬(wàn)×15%=75000美金(資產(chǎn)所得稅)。
無(wú)償轉(zhuǎn)讓
所謂無(wú)償轉(zhuǎn)讓就是贈(zèng)予，如果想要辦理無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)掷m(xù)上要比有償轉(zhuǎn)讓容易很多。做無(wú)償轉(zhuǎn)讓只要去兩次律師樓就搞定了：第一次去的時(shí)候帶著自己的有效ID和社會(huì)保險(xiǎn)號(hào)，讓律師準(zhǔn)備一份房契贈(zèng)與的法律文書(shū)。第二次去的時(shí)候，贈(zèng)與人在房契贈(zèng)與文件上簽字，然后贈(zèng)與雙方在交易稅單上簽字，就可以完成。里面所產(chǎn)生的費(fèi)用也遠(yuǎn)低于房屋交易的過(guò)戶費(fèi)，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)以及律師費(fèi)。由于贈(zèng)予的房產(chǎn)沒(méi)有交易，因此也沒(méi)有辦法購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，一旦產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問(wèn)題，也只能賠償原屋主。從稅務(wù)方面來(lái)說(shuō)，沒(méi)有交易稅，資本增值稅也從原屋主購(gòu)買(mǎi)之日的價(jià)格計(jì)算。
無(wú)償轉(zhuǎn)讓聽(tīng)起來(lái)很美，但仍有可能引發(fā)法律糾紛。類(lèi)似贈(zèng)予的這種無(wú)償轉(zhuǎn)讓雖然手續(xù)簡(jiǎn)單，但還是有很多需要注意的地方。總結(jié)了以下幾點(diǎn)：
1. 老年人福利
現(xiàn)在有很多老年人想要申請(qǐng)政府的一些福利，比如medicaid。但是因?yàn)閷?duì)收入有要求，很多老年人擔(dān)心，如果自己有房產(chǎn)會(huì)影響申請(qǐng)medicaid，所以把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給自己的子女。但是他們不清楚即便是轉(zhuǎn)讓了房產(chǎn)，有一些情況下，他們5年內(nèi)還是不能申請(qǐng)政府的medicaid。并不是轉(zhuǎn)讓就能馬上申請(qǐng)，這個(gè)是他們必須要注意的。
而且，這樣一種房契轉(zhuǎn)名會(huì)讓很多老年人沒(méi)有保障，如果有老年人一定要把房產(chǎn)贈(zèng)予給自己，可以在房契里寫(xiě)入一項(xiàng)條款。就是盡管老人把房產(chǎn)轉(zhuǎn)給子女了，但是老人擁有這棟房產(chǎn)的終身居住權(quán)。很多人存在誤區(qū)，有房產(chǎn)就不能申請(qǐng)medicaid。其實(shí)有房產(chǎn)一樣可以申請(qǐng)。如果這套房產(chǎn)是老人唯一居住的房產(chǎn)，老人有沒(méi)有什么收入和存款，那么同樣可以申請(qǐng)medicaid。這樣只要有一天老人打算賣(mài)房或者去世了，賣(mài)房的錢(qián)先償還自己的看病的花費(fèi)，剩下的錢(qián)留給子女也是可以。
2.醫(yī)療信托
如果有這種需要的老人，最好還是要和律師溝通，看哪種方法是最好的。事實(shí)上，其實(shí)老年人不用擔(dān)心房產(chǎn)會(huì)影響自己申請(qǐng)政府福利，而且即便是為了享受福利將房產(chǎn)過(guò)戶給孩子，那么也還是要尋求一種保護(hù)自己的方法。
3.為欠款臨時(shí)過(guò)戶
有些人因?yàn)橛星房疃R時(shí)將自己的房產(chǎn)過(guò)戶給他人，然而，無(wú)償轉(zhuǎn)讓是沒(méi)有辦法購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)的賠償方還是原屋主。所以一旦原屋主有欠款，這筆欠款除了跟著人走，也會(huì)跟著房子走。被贈(zèng)與方只要賣(mài)房子，還是要償還欠款，不然房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)也是有問(wèn)題的。
4.將個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到自己公司名下
現(xiàn)在有很多人選擇個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自己公司名下，事實(shí)上就是自己轉(zhuǎn)給自己，但是需要注意這套房產(chǎn)的持有人必須和公司持有人一致。如果是夫婦兩人持有的房產(chǎn)，那么公司也必須是夫婦兩人名下的，而且所占的的份額也是必須要一致的。如果改變了就涉及到轉(zhuǎn)讓稅的問(wèn)題，因?yàn)檫@種轉(zhuǎn)讓是不需要轉(zhuǎn)讓稅的。
