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Ye Liu

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所謂的closing cost到底包括了哪些?

Closing Costs中文翻譯為過戶結(jié)算費(fèi),是指在房產(chǎn)交易結(jié)算時(shí)支付給貸款機(jī)構(gòu)和第三方費(fèi)用。這筆費(fèi)用既可作為費(fèi)用納入貸款,也可提前預(yù)付,費(fèi)用大概是房子成交價(jià)格的 2% 至 5%。(比如,比如您花了50萬美元購置一套房產(chǎn),過戶結(jié)算費(fèi)大概在 10000到25000美元。) 為了便于大家在結(jié)算時(shí)來臨之前避免一些不必要的損失,今天小編整理了一下到底什么費(fèi)用包括在Closing Costs中。

過戶結(jié)算費(fèi)(Closing Costs)大體上分為4部分:

一、Origination Fee(即常說的中介費(fèi)):

這是貸款經(jīng)紀(jì)人所額外收的手續(xù)費(fèi)(稱作利率點(diǎn)數(shù))。這一類費(fèi)用是因所選的利率和貸款經(jīng)紀(jì)人(mortgage broker)而異。通常所說的 0 point loan,就是指沒有收額外的利率點(diǎn)數(shù),即這一類費(fèi)用為零。

二、貸款銀行手續(xù)費(fèi)(Lender Charges):

這一類收費(fèi)因貸款銀行(lender)而異,包括估價(jià)房屋費(fèi)(Appraisal fee)和銀行的貸款審核費(fèi)用(Lender Underwriting Fee或Administrative Fee)。有的貸款銀行(lender)還會(huì)收諸如Tax Service Fee(確定房產(chǎn)地稅沒有被拖欠), Flood Certification Fee(查詢房產(chǎn)是否在美聯(lián)邦政府劃定的洪泛區(qū)內(nèi)), Wiring Fee(貸款電匯費(fèi))等等,有的貸款銀行則是將這些費(fèi)用一股腦包括在貸款審核費(fèi)用(Underwriting Fee)中。

三、產(chǎn)權(quán)交割代管及產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的相關(guān)費(fèi)用(Escrow & Title Charges):

在美國,產(chǎn)權(quán)交割是由中立的第三方來完成的。這中立的第三方被稱為產(chǎn)權(quán)交割托管公司(Escrow Company)。Escrow Company受所在州的政府的嚴(yán)格監(jiān)管,需要持有經(jīng)嚴(yán)格審批后才頒發(fā)的專業(yè)執(zhí)照才能開業(yè)。

房地產(chǎn)交易時(shí),買賣雙方會(huì)將合同及定金交給產(chǎn)權(quán)交割托管公司保管,由其嚴(yán)格按照買賣雙方的合同來執(zhí)行產(chǎn)權(quán)及付款交割。另外,由于房屋產(chǎn)權(quán)(Title)易手頻繁,為了確保要抵押貸款的房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛,買方及貸款銀行通常會(huì)要求購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title Insurance)。而產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)又分為為新房主擔(dān)保的保單(Owner’s Title Policy)及為貸款銀行擔(dān)保的保單(Lender’s Title Policy)。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)由產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司(Title Insurance Company)開具,并收取相應(yīng)的費(fèi)用。各州政府對產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的監(jiān)管比對產(chǎn)權(quán)交割托管公司的監(jiān)管來得更為嚴(yán)格。通常產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司都有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)交割托管部門,但產(chǎn)權(quán)交割托管公司(Escrow Company)并不能直接提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保單(Title Insurance Policy),而是要以產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的身份從產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司(Title Insurance Company)來購得。

四、政府稅收及登記費(fèi)用Government Charges (Record fees以及Transfer Tax):

這一類的收費(fèi)因?yàn)槭钦氖召M(fèi),不管哪家貸款經(jīng)紀(jì)(mortgage broker)來做貸款都是一樣的。抵押貸款文件,在公證簽字后,需要到房屋所在的縣政府(county)登記(record)才有保障。為此,當(dāng)?shù)氐男枰椒课菟诘目h政府(county)會(huì)收取相應(yīng)的登記費(fèi)用(Recording Fee),金額一般是按要登記(record)的文件的總頁數(shù)來收,通常在$100~$150左右。在加州,重新貸款的話只有文件登記費(fèi)用(Recording Fee)而沒有所謂的登記稅(Recordation Tax)。而在有些州如維吉尼亞州(Virginia)做重新貸款,還要交所謂的Grantee Tax(也稱為印花稅Stamp Tax),總數(shù)為貸款額(loan amount)的0.333%,這樣一個(gè)30萬的貸款,光印花稅(Stamp Tax)也要近1千塊。

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