買房中的實(shí)操邏輯，希望對(duì)你有用~
缺乏“現(xiàn)金流”理念
剛走出國(guó)門來(lái)到美國(guó)的新移民們?cè)凇艾F(xiàn)金流”上不是特別敏感，很多人在最初設(shè)定美國(guó)買房的目標(biāo)上，使用的思維還是停留在“過(guò)幾年這房子可以漲多少？”的局限上。
美國(guó)房地產(chǎn)投資中，在出租房的租金回報(bào)中有一個(gè)“1%法則”
當(dāng)很多剛從國(guó)內(nèi)出來(lái)接觸到美國(guó)房地產(chǎn)朋友最先聽(tīng)到的時(shí)候，一般會(huì)有點(diǎn)反應(yīng)不過(guò)來(lái)，很多人會(huì)補(bǔ)充問(wèn)道：你說(shuō)的1%的意思是否是指房子的年租金回報(bào)是房?jī)r(jià)的1%么？
當(dāng)他們得知1%是“月租金占房?jī)r(jià)的比列”，是十分吃驚的。這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了國(guó)內(nèi)外在房產(chǎn)“現(xiàn)金流”回報(bào)上的實(shí)操差異。當(dāng)然，在美國(guó)也不是任何區(qū)域和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，隨隨便便都容易找到滿足“1%”租金法則的買房機(jī)會(huì)，這和投資策略、地區(qū)選擇、房源渠道、買房時(shí)機(jī)和找房技巧都有關(guān)系。
現(xiàn)實(shí)中，哪怕買家找不到滿足“1%月租金”法則的房源，哪怕是5%的年資本回報(bào)率所產(chǎn)生的年現(xiàn)金流也比國(guó)內(nèi)一線市場(chǎng)強(qiáng)上很多了。此外，“正現(xiàn)金流”這個(gè)概念，是指導(dǎo)美國(guó)房地產(chǎn)投資最核心的底層邏輯，“現(xiàn)金流”是一個(gè)持續(xù)動(dòng)態(tài)的概念，可以產(chǎn)生“正現(xiàn)金流”的才是資產(chǎn)，否則就是負(fù)債。
總之，如果您剛涉足美國(guó)買投資房，對(duì)于“現(xiàn)金流”的概念和實(shí)操中的衡量一定需要重視并吃透，否則在實(shí)操的時(shí)候很容易掉坑買到錯(cuò)誤的DEAL或者被無(wú)良中介忽悠。
低估成本費(fèi)用
如果說(shuō)美國(guó)房地產(chǎn)也有“槽點(diǎn)”，那么恐怕被吐槽最厲害的，要數(shù)美國(guó)房地產(chǎn)的各類成本。對(duì)于初來(lái)乍到美國(guó)的新人，在實(shí)操前必須充分了解到美國(guó)房地產(chǎn)在持有和出租階段所產(chǎn)生的費(fèi)用名目及其原理，這樣才能正確對(duì)待日后買房后種種“令你驚訝的費(fèi)用”。
美國(guó)房地產(chǎn)稅
如果你在買房的時(shí)候，你的上家持有房產(chǎn)已經(jīng)好幾十年，那么賣家把房子賣給你前，他自己每年交的房地產(chǎn)稅的評(píng)估稅基是低于市場(chǎng)價(jià)很多的，從而可以讓他每年交很少房地產(chǎn)稅。
然而你一旦通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格接盤后，房子的地產(chǎn)稅基馬上因?yàn)檫@次交易被評(píng)估到接近市場(chǎng)價(jià)，從而讓你在買房后所承擔(dān)的房地產(chǎn)稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于你的上家。
因此，買房的時(shí)在看待房產(chǎn)稅問(wèn)題上，不要被賣家現(xiàn)有的地稅金額給迷惑了，自己需要具體大致算一下。
初到美國(guó)的新移民，對(duì)于美國(guó)大宅坐擁闊氣且優(yōu)美的前后大院心馳神往，但你需要明確意識(shí)到的是：你眼前美好的一切都是靠錢堆出來(lái)且需要一直持續(xù)花費(fèi)去維持的。尤其當(dāng)你購(gòu)買的是“準(zhǔn)豪宅”或“豪宅”類物業(yè)的時(shí)候，越發(fā)需要重視這一點(diǎn)，如：
（1）因?yàn)榉孔釉鹤用娣e大（有些大房子的占地可達(dá)一英畝或以上），導(dǎo)致花園綠植每月的養(yǎng)護(hù)、澆水、除蟲驅(qū)鼠、還有游泳池的清理和設(shè)備維護(hù)猶如“鈍刀割肉”，平均大幾百美元到近千美元是必須的。如果遇到水管爆裂或泳池裂縫，光你這個(gè)月的額外水費(fèi)損失都有可能超過(guò)千元。
（2）內(nèi)部居住面積大，導(dǎo)致的水電煤費(fèi)能源用的增加。房間多了，如果你自己動(dòng)手能力不強(qiáng)需要請(qǐng)人做定期保潔，每次幾百美元又是逃不掉的。有些社區(qū)還會(huì)有HOA的物業(yè)費(fèi)?？傊?，你買的房子越豪，以上的這些內(nèi)外維護(hù)費(fèi)用也越高，以上很多費(fèi)用都和人工服務(wù)相關(guān)，美國(guó)的人工服務(wù)的高昂，你懂的。
如果你想好好享受美國(guó)房地產(chǎn)給你帶來(lái)的利益，先要充分了解清楚其背后運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)構(gòu)成，這樣你就實(shí)操中，就可“以終為始、有的放矢”的去踐行。
而不是到時(shí)候覺(jué)得你的美國(guó)房子“買得起，卻住不起”。
來(lái)回折騰，買入賣出變現(xiàn)過(guò)于頻繁
這個(gè)坑其實(shí)是一個(gè)承接上面“買錯(cuò)房”后的一個(gè)連鎖反應(yīng)。首先，如此頻繁的來(lái)回買賣折騰，暴露出的一定是買家在購(gòu)買前沒(méi)有做好功課，很可能連自己買房的目的、居住和使用規(guī)劃、財(cái)務(wù)計(jì)算和退出策略都沒(méi)有想好。
其次，那么短時(shí)間內(nèi)再次上市，大概率就是賠錢。美國(guó)的房市，基本不存在類似中國(guó)一線城市那樣的短期飆漲，因此你短期內(nèi)掛牌可以賣掉的價(jià)格，在扣除這一年里的地產(chǎn)稅、維護(hù)費(fèi)、貸款成本和中介費(fèi)后，基本就是賠錢的。
在這個(gè)反復(fù)折騰的過(guò)程中，基本是你自己出錢在為美國(guó)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人“打工”的過(guò)程，你在一年內(nèi)的一買一賣2次交易，給其中相關(guān)的經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造了2次快速提成傭金的機(jī)會(huì)，卻留給了自己一地雞毛。
這里科普3條有用的實(shí)操邏輯，希望對(duì)你有用：
（1）在美國(guó)，一般房產(chǎn)持有時(shí)間需要長(zhǎng)達(dá)5-7年后再出手，基本可以讓賣價(jià)扣除各類環(huán)節(jié)費(fèi)用后讓自己盈利。
（2）真正的好手，遵循的理念并不是單一的買入持有一定時(shí)間后再簡(jiǎn)單賣出變現(xiàn)離場(chǎng)那樣簡(jiǎn)單。而是進(jìn)行“只買入不變現(xiàn)”的滾雪球擴(kuò)展原則去利用時(shí)間賽道去積累巨額財(cái)富。
比如：買入房產(chǎn)后到了一定時(shí)間房產(chǎn)增值后可以通過(guò)抵押再融資把現(xiàn)金借出來(lái)后再投資，或者高價(jià)拋售第一個(gè)物業(yè)后，利用1031 交換的“延遲增值稅”的福利去買入下一個(gè)更大回報(bào)更好的房產(chǎn)。
（3）你真心需要一個(gè)好的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)輔佐你做出正確的投資策略并通過(guò)扎實(shí)的分析去找到值得擁有的好DEAL。而不是那些追求傭金而讓你買在山頂價(jià)格上的急功近利之徒。
