外國人如何在美國貸款買房
當全球資產(chǎn)配置成為投資理財?shù)囊环N趨勢時，美國，這個是世界上經(jīng)濟發(fā)達、教育優(yōu)質(zhì)的超級大國，成為海外投資者眼中的“香餑餑”。
但并不是所有的人都會選擇一次性現(xiàn)金支付購房，很多人還是選擇貸款購買美國房產(chǎn)。除了部分投資者沒有能力全額支付的原因之外，美國超低的貸款利率也是重要誘因之一。
那么，中國人該如何在美國順利獲得貸款呢?下面就來為大家分享一下美國購房貸款的知識。
外國人在美國申請房貸的條件要高些?——很正常!
在美國，按揭貸款發(fā)放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續(xù)的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關(guān)聯(lián)。
作為海外人士，在美國銀行取得房貸的要求相對較高。如果在該銀行有相關(guān)的存款、投資或其它的活躍帳戶往來，又或者是持有工作簽證的人士有較長期的穩(wěn)定金額的收支記錄等這些，是對在美國貸款有“加分”的!
目前，在美國絕大對數(shù)州，外國人(無美國綠卡)可以通過貸款購買美國房產(chǎn)，但是首付通常要在40-50%，并且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機構(gòu)會額外要求貸款人支付高于市場水平1%-2%的利息。
綠卡持有者在美國申請房貸的條件低些?——不見得!
據(jù)了解，作為永久居民，也就是綠卡持有人，也是需要在該銀行建立相關(guān)的個人信用記錄之后才能夠申請購房貸款。不同銀行的放貸政策與條件不一樣，但只要符合要求，銀行照樣愿意放貸給綜合資質(zhì)較高的海外申請者。
綠卡前后，更準確地說可能是第一次報稅前后，貸款買房的操作上區(qū)別很大。取得身份前，按外國人身份貸款容易很多。一旦取得身份，對于新移民來說，想取得房貸幾乎不可能，因為有些硬性要求根本達不到，比如報稅記錄，信用，收入等。
貸款前的準備工作
銀行一般會考慮以下七個主要因素，綜合評定是否給予申貸人“預先合格”資格：
(1)是否有穩(wěn)定的收入來源;
(2)過去兩三年是否有穩(wěn)定的工作;
(3)目前的收入是否可靠;
(4)付款記錄是否良好;
(5)長期借債是否不多，比如貸款買車;
(6)是否有一筆存款用于首期款的支付;
(7)是否有能力每個月支付月供款以及所增加的成本。
其中首付款需在各個銀行的規(guī)定下，在購房者名下存夠一定的時間，所以提早開通海外賬戶是很必要的!
貸款過程中的工作
1.預約房屋估價(Appraisal)
貸款機構(gòu)或銀行需要派專門的估價師去申請人要貸款的房屋內(nèi)進行估價。估價師會提前打電話預約時間。
2.鎖定利率
鎖定貸款利率(Locked Rate)，貸款利率每天都會上下浮動，有所變化。利率一旦鎖定，就不會變更，在鎖定的期限內(nèi)，利率就會有所保障。一般鎖定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。鎖定的期限越長，利率會越高。
3.補充材料
提供補充材料(Conditional Approval)，對提供的貸款材料進行審批后，貸款機構(gòu)會對于客戶提交的材料存在不完整或不符合規(guī)范的部分，要求其及時補齊或重新提供材料。
在以上環(huán)節(jié)中，一旦抵押貸款職員認可您的資格，下一步是審核。放貸機構(gòu)需要審核：
(1)收入證明：雇主信或者公司營業(yè)執(zhí)照
(2)存款證明：最近一個月銀行月結(jié)單，需要看到首付款部份
(3)身份證明：有效的入境簽證與護照
(4)房屋購買合同
(5)房貸申請書
(6)資產(chǎn)證明：您的資產(chǎn)總額
(7)信用記錄
放貸過程中的工作
如果一切順利便可以批貸了。從接洽放貸機構(gòu)到銀行預審，再到資格審核直至最后放貸，每一個環(huán)節(jié)都需要非常仔細認真。
1.簽署文件 Sign Loan Documents
簽署銀行最終正式貸款條約及文件。
2.銀行放款 Funding
當貸款機構(gòu)或銀行的所有條件都滿足后，就可以放款。
3.完成交易 Closing
海外購房者貸款審批的時間會比較長，一般需要3個月以上。而且還要求首期款在美國的銀行賬戶已經(jīng)存滿一定的時間。如有需要貸款購房的客戶，必須提前安排好這些事情，才能讓海外置業(yè)順利進行。
