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Ye Liu

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最新稅改將按揭利息抵扣限額調(diào)至 75 萬美元,僅 1/7 的美國房屋達(dá)到抵扣資格

根據(jù)美國眾議院和參議院最近提出的稅改法案,兩院最終克服分歧達(dá)成一致:將按揭利息抵扣限額調(diào)整至 75 萬美元。此前,在眾議院的提案中限額為 50 萬美元,而參議院的提案則欲保留現(xiàn)行法律規(guī)定的 100 萬美元。

概念解讀:

假設(shè)一位納稅人新購置了一棟房屋,按揭貸款 150 萬美元。按照最新稅改法案的要求,該納稅人在報稅時最多可以抵扣為其中 75 萬美元的貸款所付的利息。而依照現(xiàn)行法律,該納稅人最多可以抵扣為 100 萬美元的貸款所付的利息。也就是說,稅改將減少納稅人原本可以享受的優(yōu)惠,并且可能減少納稅人及其家庭的可支配收入。

根據(jù)美國現(xiàn)行法律,約 44% 的美國房屋價值達(dá)到了既定標(biāo)準(zhǔn),使得房主在報稅時更宜選擇列舉扣除(Itemized Deductions)以獲取更多優(yōu)惠,享受按揭貸款利息的抵扣政策。然而根據(jù)最新稅改計劃,符合優(yōu)惠條件的房屋比例將大幅下跌到 14.4%。納稅人為第二套房或度假房支付的貸款利息仍將可抵扣,但上限也調(diào)整到 75 萬美元。

本文中的分析基于以下三項假設(shè):

1按揭利息抵扣限額會(從 100 萬美元)降至 75 萬美元。

2州和地方的房產(chǎn)稅、銷售稅和收入稅整體抵扣上限為 1 萬美元。

3標(biāo)準(zhǔn)抵扣額(Standard Deduction)會增長約一倍。

還未最終議定的新提案規(guī)定了按揭利息抵扣限額(MID Cap)和對個人所得抵扣的限制。這很可能讓很多人失去了原本選擇列舉抵扣能帶來的優(yōu)惠,因此他們會直接放棄申請按揭利息抵扣。相反,由于達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)能夠充分享受抵扣政策優(yōu)惠的家庭數(shù)量銳減,更多房主在報稅時可能會選擇更大額的標(biāo)準(zhǔn)抵扣。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)抵扣額的增長規(guī)模來看,不管按揭利息抵扣上限如何變化,人們都很有可能放棄列舉抵扣額的方式。

由于美國不同縣(County)的房價和房產(chǎn)稅率不同,各地受提案影響的家庭數(shù)目差異較大。比如,Zillow 的分析顯示,根據(jù)現(xiàn)行法律(即抵扣限額為 100 萬美元時),華盛頓特區(qū)(Washington D.C.)約 98% 的家庭在貸款后第一年支付的按揭利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于標(biāo)準(zhǔn)抵扣額。[3] 也就是說,這些家庭的房主報稅時選擇按揭利息抵扣能享受更多優(yōu)惠。

[3]  我們假設(shè)買家的貸款為利率 4% 的 30 年期固定利率抵押貸款,且他們正處于還貸第一年,此時為支付利息最多的時候。   

而根據(jù)新法案,原本能夠享受到按揭利息抵扣的家庭比例降至 64%。同樣,洛杉磯縣(Los Angeles County)符合條件的房主比例也在減少,現(xiàn)行法律下有 94% 的家庭達(dá)到抵扣標(biāo)準(zhǔn),而新法案一旦實(shí)行,符合抵扣標(biāo)準(zhǔn)的家庭比例將減少到 48%。

此次稅改的影響并不僅僅局限于快速發(fā)展的沿海高端房產(chǎn)市場。如果新法案實(shí)行,位于中西部的俄亥俄州凱霍加縣(Cuyahoga County, Ohio,主要為克利夫蘭市 Cleveland 及其近郊)受惠于按揭利息抵扣政策的家庭占比也將從 21% 跌至 3%。

分析方法

我們對房價的假設(shè)是基于截至 2017 年 11 月 30 日  Zestimates 統(tǒng)計的房產(chǎn)價值。本文分析中的其他數(shù)據(jù)來源和假設(shè)包括:

1各縣房產(chǎn)稅率(property tax rates)基于全美住宅建筑商協(xié)會(National Association of Home Builders)2016 年數(shù)據(jù)。

2個人所得稅率基于 2016 年各州所得稅稅率,并假設(shè)當(dāng)聯(lián)合申報與單獨(dú)申報不同時,夫妻雙方會采用聯(lián)合報稅。

3采用現(xiàn)行國家邊際稅率(marginal tax rates)。

4個人向州和聯(lián)邦應(yīng)納稅額(tax liability)基于 2016 年各縣家庭收入中位數(shù)計算所得。

5新的標(biāo)準(zhǔn)抵扣額基于參議院和眾議院的提案。

6假設(shè)借款人正處于還貸第一年,此時支付的利息最高,我們以此來計算利息。

7假設(shè)買家以 4% 的利率獲得 30 年期固定利率抵押貸款。

8假設(shè)買家購買房產(chǎn)首付比例為 20%。

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