2020年美國房地產(chǎn)市場：房貸利率、房價、數(shù)字化
2020年的住房市場可以總結為三大方面：低利率、高需求、庫存有限，尤其是在中低端住宅市場?！陡２妓埂凡稍L了六位從事抵押貸款、房地產(chǎn)和住房的專家，以下是他們對2020年的房產(chǎn)市場評價：
1、抵押貸款利率將保持較低水平，或降到更低
目前抵押貸款利率與一年前的月平均水平相差近1%。利率下降導致過去幾個月的再融資激增，購房活動也有所增加。抵押貸款保險公司表示，“新興共識”是，明年利率將保持低位，可能在3.7%至3.9%之間。房地美和房貸銀行家協(xié)會的預測都支持這一觀點，實際上預測利率將進一步降低，全年波動在3.5%至3.6%之間。
在線抵押貸款機構表示，由于利率持續(xù)走低，在新的一年里，再融資仍將是受歡迎的選擇。他說，對于購房者來說，他們“負擔得起的住房將比原先更多”。
2、房價將繼續(xù)上漲
專家稱，房價將繼續(xù)攀升，這主要歸功于庫存緊張和需求旺盛。根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic的最新房價預測，到明年9月，房價應會上漲5.6%，而今年我們僅看到了3.5%的漲幅。正如房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin的首席經(jīng)濟學家達里爾·費爾威瑟(Daryl Fairweather)解釋的那樣：“目前，我們還沒有看到大量的新房源。由于沒有更多房屋掛牌，那么到2021年初買家之間的競爭就會加劇，這將導致價格上行?！?/p>
中低端房屋將面臨更為嚴峻的價格形勢。據(jù)抵押貸款保險公司Arch MI的首席經(jīng)濟學家拉爾夫·德弗蘭科(Ralph DeFranco)稱，明年入門級房屋價格的漲幅將超過收入水平，而在建房屋量不足只會使問題更加復雜。德弗蘭科說：“低利率和新房短缺將繼續(xù)推高價格?！?“對于中低端房產(chǎn)，情況尤其如此，原因在于建筑商往往更看重利潤高的豪宅開發(fā)，而較少關注于補充入門級房屋的低庫存。”看來價格上漲也可能會持續(xù)到2020年以后。Arch MI的數(shù)據(jù)顯示，未來兩年房價下跌的可能性僅為11%。目前，沒有一個州或市的房產(chǎn)預計會在此期間降價。
3、庫存會緊張
專家說，到2020年的大部分時間里，住房庫存將保持有限。利率和創(chuàng)紀錄的房屋擁有權是問題的根源。根據(jù)Redfin的最新數(shù)據(jù)，房主的平均居住時間為13年，而2010年僅為8年。在某些城市，房主的居住期限長達23年。正如庫希解釋的那樣，“您不能購買非出售品?！?/p>
庫希說：“雖然較低的利率提高了購買力，使?jié)撛谫I家更有可能實現(xiàn)自己的購房夢想，但它們也增加了長期住房供應短缺的風險，我們預計這種情況將持續(xù)到2020年，并且有可能加劇。首次購房者鎖定了低利率，而現(xiàn)有業(yè)主再融資的現(xiàn)象在最近幾個月內(nèi)風靡，每個人都將保持原狀而不出售。哪里有庫存可談？”
不斷增加的建設可能會減輕庫存部門的壓力。上個月，美國人口普查局的住宅建設報告顯示，建筑許可和房屋開工量這一年中都在增長。與此同時，根據(jù)美國房屋建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)，建筑商的信心達到了20個月以來的最高水平。庫希說，這仍然不足以滿足當今買家的需求。
她說：“在建造新房方面，建筑商有理由持謹慎樂觀，考慮到強勁的經(jīng)濟、較低的抵押貸款利率和持續(xù)的工資增長已導致供不應求。盡管如此，建設步伐仍落后于歷史標準，我們可能需要幾個月的時間才能開始以能夠滿足需求的步伐進行建設?！?/p>
4、千禧一代將持續(xù)購房
來自Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示，千禧一代在9月份占所有抵押貸款發(fā)起人的比例高達46%，高于一年前的43%。同時，嬰兒潮一代和X一代抵押貸款活動的比例下跌。千禧一代將房屋所有權視為他們生活中的首要目標之一，甚至比結婚或生孩子還要高，而且利率低，收入增加，現(xiàn)在是許多人購買房屋的合適時機。不幸的是，他們面臨荊棘。正如庫希解釋的那樣：“展望未來，千禧一代可能會進入一個更加嚴峻的房地產(chǎn)市場。房源不足，加上需求增長和房屋競爭加劇，將再次加速房價上漲。”
嬰兒潮一代是這一挑戰(zhàn)的重要構成部分，因為這些人逐漸老齡化、選擇在家養(yǎng)老，他們比以往任何時候都不愿出售房屋，進一步加劇房源減少。實際上，房地美(Freddie Mac)最近的一項研究表明，如果今天的老年人(年齡在1931年至1959年之間)愿意效仿前幾代人，那么到去年年底，將有160萬套多余的房屋投放市場。
正如庫希所說，“2019年~2020年之間千禧一代的購房將取決于兩個因素：市場上是否有房屋可以購買，以及收入增加和歷史低抵押率帶來的購買力能否繼續(xù)超過房價升值?！?/p>
5、因千禧一代的需求，郊區(qū)將是一大吸引力
由于房價飛漲，資金短缺的千禧一代開始往衣食住行更便宜的地區(qū)扎根，即主要都市區(qū)的周邊小城鎮(zhèn)。這種趨勢導致“ Hipsturbia”社區(qū)的數(shù)量增加，這類社區(qū)致力于結合兩者：郊區(qū)的安全性和可負擔性+都市的交通便利、步行性和24小時娛樂設施。城市土地研究所(Urban Land Institute)最近將Histurbia列為其2020年最值得關注的房地產(chǎn)趨勢之一。
6、行業(yè)將繼續(xù)數(shù)字化
近年來，抵押貸款和房地產(chǎn)領域逐漸告別了繁瑣的人力、非電子操作過程，而隨著越來越多技術型的千禧一代從事房產(chǎn)工作，到2020年，這一趨勢將進一步深化。正如洪托夫特所說：“到2020年，習慣使用亞馬遜和Venmo支付的千禧一代在抵押貸款市場中的比例將不斷增加，這反過來又將成為貸款人繼續(xù)快速創(chuàng)新其技術以滿足更多受眾期望的催化劑?！?/p>
盡管已經(jīng)存在許多技術應用，例如電子簽名、電子公證軟件、全數(shù)字抵押應用程序、自動收入驗證等，但洪托夫特表示，新的一年中我們很可能會看到這些技術的多重組合、使用。
他說：“我們不會看到彼此競爭，而會看到企業(yè)將技術全面融合，形式包括初創(chuàng)企業(yè)之間的彼此合作到初創(chuàng)企業(yè)與傳統(tǒng)機構的合作?！?/p>
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