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洛杉磯 James Fang 壽險、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

所在位置:首頁常見問題美國房子到底是現(xiàn)金買好,還是貸款買好?仔細(xì)一想就知道了

美國房子到底是現(xiàn)金買好,還是貸款買好?仔細(xì)一想就知道了

那么貸款購買會比現(xiàn)金購買更有哪些優(yōu)勢呢?讓我們來對比看看。

現(xiàn)金購買vs貸款購買

房地產(chǎn)投資者在初期考慮購房投資的資金來源及準(zhǔn)備時,全部用現(xiàn)金交易還是向銀行申請部分抵押貸款無疑是不可避免的問題。

若購房者本身是喜歡進(jìn)行多種投資的成熟投資者,那么選擇抵押貸款購房將會給予其充裕的現(xiàn)金流來計(jì)劃其它投資回報(bào)率高于銀行貸款利息的投資,從而實(shí)現(xiàn)資本的最優(yōu)化利用。

若購房者的資金不用來買房就只是單一地存在銀行賬戶收取利息,那么考慮到貸款產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用,在資金充裕的前提下,或許全現(xiàn)金購房會是較經(jīng)濟(jì)的選擇。

自2001年后對美國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)金交易/貸款購房的跟蹤數(shù)據(jù)可以看出,在2009年次貸危機(jī)之后,越來越多的房地產(chǎn)交易屬于“全現(xiàn)金交易” (All-Cash Deals)。

這種現(xiàn)象的存在還歸因于:隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇、美國迎來了“賣家市場” (Seller’s Market),即供小于求的情況下,“全現(xiàn)金”買家競爭力要遠(yuǎn)高于含貸款計(jì)劃的買家;越來越多的外國投資者鎖定美國房地產(chǎn)市場,往往這些投資者擁有足夠的現(xiàn)金購買力;

受投資者追捧的“開發(fā)商新房交易” (Sponsor Deals) 往往由于其完工期的不穩(wěn)定性、較低的入住比例與大多貸款銀行政策的沖突性,導(dǎo)致大量全現(xiàn)金交易的高占比。

全現(xiàn)金交易 (All-CashDeals):“全現(xiàn)金交易”從合同條款上應(yīng)理解為不受到“抵押貸款保護(hù)”的交易 (No Mortgage Contingency),并非購房只能全部用現(xiàn)金。

抵押貸款保護(hù) (Mortgage Contingency):一般要求買賣雙方合同簽署之后,買方在一定時間內(nèi)進(jìn)行貸款申請,若在規(guī)定時間內(nèi)無法得到貸款批準(zhǔn),根據(jù)“抵押貸款保護(hù)”條例,則有權(quán)取消合同。

如果無“抵押貸款保護(hù)”,則意味著若在規(guī)定時間內(nèi)買方?jīng)]有獲得貸款審批,仍需要進(jìn)行合同義務(wù)、交割房屋,視其等同為“全現(xiàn)金”交易。因此,上述45%的比例并非完全排除“抵押貸款”購房的形式。

貸款購房優(yōu)勢一:減免報(bào)稅額

根據(jù)美國國稅局 (IRS) 最新的公告936及相關(guān)信息,允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當(dāng)個財(cái)政年的納稅基數(shù)中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房,還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式:如“購房貸款” (Mortgage)、“房屋凈值貸款” (Home Equity Loan) 和“信用貸款” (Line of Credit)。

只要滿足貸款項(xiàng)目是擔(dān)保性貸款 (Secured Debts) 和所貸房屋自身?xiàng)l件 (Qualified Home) 這兩個條件,納稅人就可通過“法定扣減項(xiàng)目” (Itemized Deduction) 享受相應(yīng)的減免。

其中,購房貸款總額不得超過100萬美元,其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外,國稅局還針對首次貸款購房者提供相應(yīng)的“抵稅額” (Tax Credit)??梢钥闯?,美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業(yè)的貸款項(xiàng)目。

貸款購房優(yōu)勢二:具有靈活性

時間的靈活性:在賣方市場的大形勢下,有條件的購房者完全可以先進(jìn)行現(xiàn)金交割,之后再向銀行申請借貸項(xiàng)目。

項(xiàng)目種類的靈活性:除了傳統(tǒng)的“購房貸款”,上述提到的“房屋凈值貸款”和“信用貸款”的使用目的并不局限于購房,還可以是用作其他投資,如孩子的教育基金、付清信用卡欠費(fèi)等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松,算是值得考慮的選擇。

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