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洛杉磯 James Fang 壽險、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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美國房產(chǎn)寫誰的名字才放心?

海外買房掛名前我們要想清楚的三個核心問題:資產(chǎn)保護、稅收、傳承。

資產(chǎn)保護

簡而言之,就是保證你的資產(chǎn)是安全的。

不要出現(xiàn)像王寶強這樣最后人財兩空的境地,連打官司都要借錢。王寶強還能演電影再掙錢,很多人不一定那么容易東山再起的。對于一些高風(fēng)險的職業(yè)以及考慮本人和子女婚姻風(fēng)險的人士來說,資產(chǎn)保護尤為重要。

稅務(wù)扣除

名字的不同,產(chǎn)生的稅務(wù)問題也不同。 在房產(chǎn)投資方面,主要需要考慮所得稅(Income Tax),資本利得稅(Capital Gain Tax)和房產(chǎn)稅(Property Tax)。王寶強案例中,他們的美國房產(chǎn)采用的是聯(lián)合共有的方式。

之所以很多人都選擇這種方式,就是因為這種方式之下,當(dāng)夫妻的一方死亡時不會征收財產(chǎn)稅。

這種財產(chǎn)基本原則會按公平市價原則適用于已故配偶所有的一半財產(chǎn),并且會減少健在配偶出售財產(chǎn)的資本利得稅。

傳承流暢

很多人海外買房都是為子女打算。是以 父母名義購買還是子女名義購買,或是聯(lián)名購買,其涉及的稅收和復(fù)雜程度會很不一樣。

在買房時,我們需要考慮未來如何低成本地可以將財產(chǎn)傳承給后代。同時也要考慮繼承分配調(diào)整的靈活性等問題。 

個人

可以說大部分買房的人都是把房子登記在個人名下或者聯(lián)名的名下。

因為它簡單,成本低,而且太順理成章,一切是那么自然。這種方式的優(yōu)勢在于,你對財產(chǎn)的控制權(quán)會更強。

但同時,如果自己個人遇到任何訴訟,則在你名下的房產(chǎn)都會暴露在這個訴訟之下,負(fù)有連帶責(zé)任。

另外,當(dāng)你把所有權(quán)傳承給子女的時候,會涉及遺產(chǎn)稅,美國公民的遺產(chǎn)稅免稅額是1100萬美元,而外國公民只有可憐的6萬美元。

聯(lián)名

聯(lián)名買房具體又分為兩種情況。

一種是joint tenancy(聯(lián)合共有)。如今鬧得滿城風(fēng)雨的王寶強與馬蓉在美國買房時簽訂的“只留給活人”這個特殊條款,其實就是聯(lián)合共有產(chǎn)權(quán)的一種 。Joint tenancy中的一方去世之后,產(chǎn)權(quán)會自動轉(zhuǎn)移給另外一方。

另一種tenancy in common則不是,一方去世了,房屋產(chǎn)權(quán)將轉(zhuǎn)移給去世一方的家人。所以一般夫妻或者家人關(guān)系會用Joint tenancy,而非夫妻關(guān)系的合 伙人則用tenancy in common。聯(lián)名購房要賣房的話一般需要獲得所有房契上有名字的人的同意。

公司

也有很多人把房子買在公司名下。相對來說買在公司名下,貸款稍微復(fù)雜點,但還是沒有問題的。

由于公司一般是有限責(zé)任公司,所以在公司名下的資產(chǎn)具備一定的保護。而房子的盈利和虧損,也就是歸于公司的盈利和虧損。

公司的傳承非常簡單,只要填一張表,更改股東和董事就很容易解決了。

信托

信托有很多種,家庭信托是家庭常用的一種形式。信托主要有三個重要的部分組成:一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身, trust。第三是受益人,beneficiary。

信托是美國富人常用的一種商業(yè)工具。

受益人既可以是委托人自己、未來配偶、家人后代,也可以是其他人,并可以預(yù)設(shè)各種條件,更換受益人、取消受益權(quán)。不僅保密,而且靈活可控。

另外,家長如果以孩子的名字買房,還需要考慮孩子是否已滿18周歲。孩子18歲前,可以作為房產(chǎn)的所有人,但是未經(jīng)過法庭及監(jiān)護人的同意,不得對房屋買賣或者轉(zhuǎn)讓。

一般來說,美國房屋產(chǎn)權(quán)登記有這么幾種方式:個人,聯(lián)名,公司和信托(尤其是家庭信托,F(xiàn)amily Trust)。其中聯(lián)名又有兩種不同的方式。

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