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洛杉磯 James Fang 壽險、房產(chǎn)經(jīng)紀人

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在美國買房為什么不擔心欺詐? 核心角色:第三方托管公司

核心角色:第三方托管公司

Escrow中文的意思是“第三方托管”。在美國的房地產(chǎn)交易中,在交易過程中,買賣雙方將資金及房產(chǎn)證明交由第三方公正(escrow)暫時保管,以保證條件滿足后雙方履行合約。

大多數(shù)房地產(chǎn)交易中往往面臨一個共同的問題:互不信任。作為買家,你會在房屋狀況還沒有達標前,就把辛苦賺來的錢交給賣方嗎?不會。同樣,如果你是賣方,你在買家沒有結清余款前就把房子產(chǎn)權轉讓給他嗎?也是不可能的。

互不信任的情況下,如果沒有能夠消除雙方不信任的第三方存在,交易必將暫停。房產(chǎn)買賣過程中,即使最簡單的交易也涉及無數(shù)細節(jié)。像體育比賽一樣,房地產(chǎn)交易也需要一個裁判,幫助買賣雙方把過程中出現(xiàn)的每一個細微的問題,在交易完成前全部解決。

Escrow便是那個使比賽保持公正的裁判。嚴格說來,Escrow不屬于買賣方任何一邊——他們是中立的。他們對買賣雙方都是無私公正的第三方存在,不會有任何偏袒。

這么看來Escrow在美國房產(chǎn)交易中是不可缺少的,那么由誰來做Escrow呢?買賣雙方如何選擇Escrow?

一般由賣家的房地產(chǎn)經(jīng)紀人的推薦來選擇Escrow公司。

Escrow收取的費用根據(jù)房產(chǎn)的交易價格來定,一般是房價的1-2%。通常由買賣雙方平均分攤。

在買家和賣家簽訂了合同之后,房產(chǎn)就進入了“Escrow”(第三方托管)的階段。這個階段可以持續(xù)20-30天或更久?!八信c交易相關的文件、購房資金、具有法律效益的合同或協(xié)議、以及指導交易如何進行的說明,都交給Escrow,由Escrow在交易協(xié)議中注明。

這一過程,稱為開始代管流程 (Opening an Escrow)。代管所有材料的機構被稱為“Escrow Agent”(第三方托管代理),他們將確保交易按照約定的步驟進行。

當Escrow Agent第三方托管代理人確定買賣雙方簽署了所有需要簽的文件,房產(chǎn)證件檢查完畢,則結束托管(Closing of Escrow)。Escrow代理人需要將文件、資金、保險、合同等分別交與適當?shù)囊环?。至此房產(chǎn)交易過程結束。

房產(chǎn)進入Escrow后,可以隨時取消交易嗎?當然可以。那么取消后可以取回托管的保證金嗎?

答案是:不一定;看情況。

這一切還得看合同里的“contingencies“(履行合同的先決條件)條款。 這個條款可能包括資金籌備,房屋檢查,業(yè)主保險和評估。在緊急情況下,賣方接受買方的報價,買房需要寫下“履行合同的先決條件”清單。

若買家在后續(xù)檢查過程中發(fā)現(xiàn)嚴重問題或房屋評估的價格低于銷售價格,而買家因此無法貸款,就可以退出交易,通過提交第三方托管撤銷指令來拿回托管的保證金。

當買家成為新的房主。買家的貸款方需要建立的一個賬戶,用來支付房產(chǎn)稅和各種各樣的保險賬單,如:房主保險、抵押貸款保險和洪水保險等,這個賬戶也就是“Escrow Account”(第三方托管賬戶)。對于公寓業(yè)主來說,一個“Escrow Account”(第三方托管賬戶)也可以用來支付HOA業(yè)主協(xié)會的費用。房產(chǎn)交易結束后,買家可以提前支付幾個月的稅金和保險費。

在這之后,買家的一部分抵押貸款會被放入賬戶用來支付費用。隨著稅率和保險費的波動,這個賬戶里的錢也會減少。貸款人將每年進行一次審核,以確保有足夠的資金用于支付費用。如果你碰巧多付了錢,你的貸方會給你退款。

如果買家用FHA貸款買了房子,或者只付了不到20%的首付,就需要一個“Escrow Account”(第三方托管賬戶)。

那當買家支付20%或更多的首付時,是否還需要Escrow Account第三方托管賬戶?這取決于買家的預算能力。如果買家可以每個月存下錢并把錢存到一個有利息的賬戶里,那么就可以跳過Escrow Account第三方托管賬戶。

還有一些買家選擇建立Escrow Account第三方托管賬戶,因為每個月可以拿到利息。(在少數(shù)幾個州,貸款人需要支付他們?yōu)槟闼钟械腻X的利息。)決定是否開設Escrow Account第三方托管賬戶,就看你是否可以在面對巨大開銷時有所準備。

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