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泰瑞莎的灣區(qū)日志

所在位置:首頁(yè)常見(jiàn)問(wèn)題美國(guó)有房產(chǎn)證嗎?為何要有Title Insurance?

美國(guó)有房產(chǎn)證嗎?為何要有Title Insurance?

在美國(guó)買車后,買主一般會(huì)得到官方簽發(fā)的Title,這就相當(dāng)于一份所有權(quán)證。該所有權(quán)證Title將隨車的轉(zhuǎn)讓、變賣、贈(zèng)與等一同進(jìn)行,伴隨車“終生”。但在美國(guó)買房后,在所有交割文件中, 卻找不到Title文件。也就是說(shuō),沒(méi)有一份文件來(lái)證明業(yè)主真正的“擁有”這個(gè)物業(yè)。這是為什么呢?這與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的私有制度有關(guān)。美國(guó)土地交易的歷史遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于現(xiàn)代規(guī)范交易制度的建立。要證明一塊土地的所有權(quán),需要證據(jù)而不是證明。

理論上必須追溯該土地交易的所有歷史記錄,否者,在法律上就會(huì)有漏洞。比如有一塊土地,當(dāng)前的業(yè)主Owner-0要賣該土地給Owner+1,如果Owner+1要取得土地的Title所有權(quán)證書,理論上,Owner-0應(yīng)該出具文件,證明(1)他是合法從Owner-1 處獲得該土地的(繼承、被贈(zèng)與、購(gòu)買);(2)還要證明他在持有過(guò)程中,沒(méi)有欠稅、沒(méi)有抵押他人、沒(méi)有轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與他人、沒(méi)有法律上的糾紛。要證明,Owner-0必須出具Owner-1轉(zhuǎn)交給他的證明Owner-1合法擁有和合法持有的所有文件。

如果這塊土地在過(guò)去400年中交易了100次,這些文件中應(yīng)該包括過(guò)去的所有Owner:Owner-1、Owner-2、Owner-3 ......的交易的文件。這是做不到的。當(dāng)今的房地產(chǎn)交易時(shí),律師要提請(qǐng)Title服務(wù)公司做Title Search,查看該物業(yè)的交易記錄。但是,往往只能回顧50年,更早的交易記錄多半沒(méi)有官方保存。民間保存的記錄或許不全、不準(zhǔn)確、不易獲得。即便是官方的交易記錄,也難以保證其準(zhǔn)確性。因此,當(dāng)一個(gè)物業(yè)被交易時(shí),業(yè)主很難提供無(wú)可辯駁的證據(jù)來(lái)證明自己當(dāng)今擁有的物業(yè)在該物業(yè)的歷史上一直是合法擁有、合法交易的。

換句話說(shuō),當(dāng)前的業(yè)主不能100%保證,當(dāng)這個(gè)物業(yè)交割后,某天,有一個(gè)人向法院提起訴訟,用文件證明稱他的爺爺在50年前將該物業(yè)的20%的權(quán)益贈(zèng)與他的爸爸,而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下,將該物業(yè)轉(zhuǎn)賣給了以前倒數(shù)的第3個(gè)業(yè)主。而當(dāng)前的業(yè)主又是無(wú)辜的。在這種情況下,怎樣的制度安排才能保證交易雙方的權(quán)益和信心呢?

既然完全證明合法擁有的Title不可行,律師們發(fā)明了一種叫Deed的文件。Deed本身是一種單邊保證契約。當(dāng)物業(yè)交易時(shí),賣方Seller簽署這樣一份文件,將他在該物業(yè)上的所有權(quán)益轉(zhuǎn)讓給Buyer,并作出適當(dāng)?shù)谋WC。Deed的類別有四種,通常在房地產(chǎn)交易時(shí)使用最多的是General Deed和Specific Deed 兩種。General Deed是最好的一種。

他不僅保證該Owner在持有該物業(yè)期間中是合法持有,所有債權(quán)、債務(wù)以及權(quán)益是清晰的,而且承諾, 如果將來(lái)該物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)糾紛而發(fā)生訴訟,無(wú)論該糾紛所涉及到該物業(yè)歷史上的任何時(shí)段,Seller承擔(dān)一切費(fèi)用和損失。Specific Deed只是承諾承擔(dān)有限的責(zé)任,如果該糾紛涉及到該物業(yè)的歷史時(shí)段不是在Seller持有該物業(yè)期間,Seller不承擔(dān)。而我們當(dāng)今大多數(shù)的二手房交易,其 Deed是Specific Deed。

其實(shí),Deed上承諾的擔(dān)責(zé)部分是沒(méi)有保證的。房地產(chǎn)交易后,Buyer要找到Seller并成功訴訟很難。怎么辦呢?這時(shí)候,Title Insurance出場(chǎng)了。Title Insurance是一次性支付,在Buyer持有期間一直有效。有了Title Insurance房地產(chǎn)交易就輕松多了,Buyer不需要擔(dān)心Seller是否合法購(gòu)得和持有該物業(yè),也不需要驗(yàn)證Seller是否是真正的合法持有人。

Buyer買Title Insurance時(shí),Title Insurance公司會(huì)做盡職調(diào)查。即使不測(cè)發(fā)生訴訟,Title Insurance公司會(huì)賠償Buyer的一切損失。有一個(gè)真實(shí)的故事,有一塊閑置土地,其Owner A長(zhǎng)期在國(guó)外,少有照料。有一個(gè)與A同名的人,冒充A和Buyer 簽訂了購(gòu)買合同,Buyer合法取得Deed 和Title Insurance。A發(fā)現(xiàn)后提起訴訟,雖然冒名者早已不知去向,A仍然重新獲得該物業(yè)的產(chǎn)權(quán),Buyer則從Title Insurance公司獲得足以令Buyer滿意的賠償。

當(dāng)前市場(chǎng)上Title Insurance公司很多,價(jià)格差異很大。如果過(guò)戶的律師是Buyer雇傭的,應(yīng)該可以取得較好的價(jià)格。大家可以Google一下收費(fèi)就比較清楚自己付的Title Insurance費(fèi)用多了還是賺了。

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