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泰瑞莎的灣區(qū)日志

所在位置:首頁(yè)常見(jiàn)問(wèn)題美國(guó)買房之前的常見(jiàn)問(wèn)答

美國(guó)買房之前的常見(jiàn)問(wèn)答

如何在美國(guó)買房?

“市場(chǎng)全球化”一詞生動(dòng)地描述了當(dāng)今世界的市場(chǎng)現(xiàn)狀, 尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)統(tǒng)計(jì), 2012年3月至2013年3月,國(guó)際購(gòu)房者在美國(guó)購(gòu)買了超過(guò) 6億8200 萬(wàn)美金的住宅房產(chǎn),遍及美國(guó)50個(gè)州。在美國(guó),向外國(guó)人出售的不動(dòng)產(chǎn)總額占到了美國(guó)國(guó)內(nèi)銷售額的6%以上。

無(wú)論你是 國(guó)際投資者、住在美國(guó)的加拿大人, 還是生活在美國(guó)的第一代移民 在一個(gè)不熟悉的市場(chǎng)買房,多少有點(diǎn)讓人害怕。雖然本指南會(huì)幫助你了解一些房地產(chǎn)業(yè)的基本信息,但它仍無(wú)法代替在買房過(guò)程中,咨詢有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房產(chǎn)中介、律師、抵押經(jīng)紀(jì)商,以及會(huì)計(jì)師給你帶來(lái)的巨大收獲。

確定你將如何使用地產(chǎn)

在開(kāi)始你的地產(chǎn)搜尋前,重要的一件事是要提前計(jì)劃 — 買房之后,你將怎么使用它。

作為你的一所度假房?

作為你在美國(guó)做生意期間居住的房子?

為你的孩子將來(lái)在美國(guó)讀大學(xué)準(zhǔn)備的房子?

一項(xiàng)投資?

一個(gè)長(zhǎng)期的居所?

僅在美國(guó)購(gòu)買一套住宅, 并不會(huì)給一個(gè)外國(guó)人任何合法居留的權(quán)利、和身份的特權(quán)。如果你希望在美國(guó)停留超過(guò)一般簽證允許的時(shí)間,那你應(yīng)該請(qǐng)一位移民律師幫忙。

通過(guò)確定房產(chǎn)的基本用途以及你想在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)擁有它后,你就可以將這些信息提供給帶你一起找房和買房的房產(chǎn)中介了。

了解美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作

美國(guó)地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作方式可能與你本國(guó)的大相徑庭。在美國(guó), 每個(gè)州在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中, 包括使用何種購(gòu)房合同、成交方式乃至交易雙方的責(zé)任與義務(wù)等方面,都有著不同的規(guī)則。

值得注意的幾點(diǎn)美國(guó)房地產(chǎn)情況:

在美國(guó),房地產(chǎn)的名單信息由房產(chǎn)中介列在多個(gè)房源名單中,客戶可以通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)站,如 Zillow瀏覽房源信息。在世界上其他很多國(guó)家和地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)屬于分散經(jīng)營(yíng),購(gòu)房者必須去一個(gè)又一個(gè)中介尋找合適的房源。

在一些國(guó)家,你需要給幫你物色、帶你參觀房源的代理人一筆中介費(fèi)。而在美國(guó),銷售傭金由賣方支付,所以買家不需要向中介方支付任何費(fèi)用。

在美國(guó),房產(chǎn)中介需要經(jīng)營(yíng)許可證。每個(gè)州的許可法根據(jù)中介的受教育程度、資格證考試的類型和難度,對(duì)代理人取得資格證之后,是否還需要繼續(xù)學(xué)習(xí)有著不同要求。資格證系統(tǒng)是為了保證房地產(chǎn)中介有帶領(lǐng)客戶尋找房源、評(píng)估房源并為房產(chǎn)融資的資格。世界上很多其他國(guó)家,如哥斯達(dá)黎加、墨西哥、薩爾瓦多和伯利茲等,都不需要房產(chǎn)中介出示資格證。

外國(guó)的買主可能也需要考慮有關(guān)貨幣兌換、國(guó)際轉(zhuǎn)款、銀行系統(tǒng)、跨國(guó)稅收以及會(huì)計(jì)問(wèn)題、貨幣和家庭用品的進(jìn)出口限制等問(wèn)題。

花時(shí)間了解如何將美金轉(zhuǎn)換為你的本國(guó)貨幣,無(wú)疑能讓購(gòu)房變得更為容易。查看最新的 貨幣兌換匯率.

與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專家合作

房地產(chǎn)購(gòu)買者,特別是外國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)買者,應(yīng)該尋找一名合格且經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專家在整個(gè)房地產(chǎn)購(gòu)買過(guò)程中陪同你。如果一名中介參加過(guò)相關(guān)的培訓(xùn),他就可以獲得國(guó)際房地產(chǎn)專家(CIPS)資格證。

如果你的英語(yǔ)不太流利, 或者更希望說(shuō)你的母語(yǔ),那你可以選擇會(huì)說(shuō)你母語(yǔ)的中介、律師、檢查人員乃至銀行經(jīng)理。雖然他們大有可能為你提供用你的母語(yǔ)書寫的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)資料,但是,在完成交易時(shí),你很有可能還是需要簽署英語(yǔ)文件。

組建一支合格的團(tuán)隊(duì)雖然需要一定的時(shí)間 — 向合伙人咨詢推薦人選、在網(wǎng)上搜索信息、在房地產(chǎn)名錄上查詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)專家及他們的參考資料,但是最終,這些專家提供的專業(yè)服務(wù)會(huì)幫助你更加輕松地找到合適的房產(chǎn)。

尋求貸款

合格的外國(guó)購(gòu)房者在交了30%-40%的首付金后,很容易申請(qǐng)購(gòu)房貸款。很多銀行要求外國(guó)購(gòu)房者 在該銀行有一定數(shù)額(至少10萬(wàn)美金)的存款,而其他銀行將貸款額度設(shè)為了一到兩百萬(wàn)美金。當(dāng)然,你可能也需要提供一份至少三個(gè)月的存款證明。

美國(guó)房貸市場(chǎng)提供多種安全可靠、可負(fù)擔(dān)的房屋抵押貸款 — 有的甚至可以讓穆斯林在不違背伊斯蘭教規(guī)(支付利息)的前提下買房。

在美國(guó),申請(qǐng)房屋抵押貸款之前,你必須開(kāi)始建立你的信用,并得到良好的信用評(píng)分。首先,你可以通過(guò)申請(qǐng)美國(guó)的銀行賬戶和信用卡賬戶積累你的信用評(píng)分。其次,你應(yīng)該確保納稅申報(bào)單上報(bào)告了你的所有收入。貸款方通過(guò)收入信息,確定他們?cè)敢赓J款給你買房的具體數(shù)額。

當(dāng)需要申請(qǐng)抵押時(shí),可以考慮全球經(jīng)營(yíng)的主要銀行。這些銀行具有核實(shí)你在其他國(guó)家信用建立的相關(guān)經(jīng)驗(yàn),并且他們會(huì)幫助你在美國(guó)買房。

我必須是美國(guó)公民才能在美國(guó)買房嗎?

不,你不需要是美國(guó)公民或持有綠卡,但是你需要有自己的 個(gè)人稅號(hào) ITIN。這是專門給沒(méi)有納稅人識(shí)別號(hào),和無(wú)權(quán)取得社會(huì)保障號(hào)碼的在美外籍人士的交稅處理編號(hào)。

ITIN可以由美國(guó) 國(guó)內(nèi)收入署 (IRS)或由經(jīng)IRS批準(zhǔn)的專業(yè)會(huì)計(jì)師頒發(fā)。若要申請(qǐng)ITIN,你必須用英語(yǔ)或西班牙語(yǔ)填寫W-7表格。在W-7表格上,你將需要填寫申請(qǐng)的有效理由。

根據(jù)你的國(guó)籍,你可能也需要出示有效期內(nèi)的護(hù)照、簽證和兩個(gè)及以上有照片的身份證明,如駕駛證等。

第一次和我的房地產(chǎn)中介見(jiàn)面時(shí)我需要問(wèn)什么問(wèn)題?

這是一個(gè)告訴你的中介,你在找什么樣的房源和你的預(yù)算的絕佳機(jī)會(huì)?;ㄒ稽c(diǎn)時(shí)間告訴你的代理人在你的國(guó)家的買房過(guò)程,并且詢問(wèn)他,這和在美國(guó)市場(chǎng)買房有什么不一樣。

你了解的越多,在之后進(jìn)入到談判環(huán)節(jié)的時(shí)候,就會(huì)越輕松。

我需要雇一名房產(chǎn)律師嗎?

這不是必須的,但是在買房過(guò)程中,你可能會(huì)遇到一些需要向房產(chǎn)律師尋求幫助的問(wèn)題。房產(chǎn)律師可以幫你檢查購(gòu)房合同、查看產(chǎn)權(quán)和其他一些與你購(gòu)房相關(guān)的文件,同時(shí),他也能幫你回答關(guān)于房產(chǎn)的法律問(wèn)題和納稅事宜。

在美國(guó),有沒(méi)有什么類型的房產(chǎn)我不能購(gòu)買?

外國(guó)買房者可以購(gòu)買家庭住宅、公寓房、雙層住宅、三層住宅、四層住宅以及連棟房屋。

住房合作社和合作住宅往往規(guī)定禁止外國(guó)人所有。這是因?yàn)楹献髯≌话阈枰?gòu)房者的收入來(lái)源于美國(guó)本土,并且大部分購(gòu)房者的大多數(shù)財(cái)產(chǎn)都要求存在美國(guó)境內(nèi)。

我應(yīng)該以自己的名義在美國(guó)買房嗎?

外國(guó)投資者可以直接以自己的名義購(gòu)買房產(chǎn),也可通過(guò)一些企業(yè)單位,如本國(guó)公司、外國(guó)公司、有限責(zé)任合伙公司、合資企業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司或股份有限公司購(gòu)買房產(chǎn)。

如何使用房產(chǎn)應(yīng)該是你需要考慮的問(wèn)題。此外,你購(gòu)房計(jì)劃的不同,可能帶來(lái)巨大的稅務(wù)差別。你的房地產(chǎn)律師和會(huì)計(jì)可以對(duì)你的房產(chǎn)選擇提出合理建議。

我可以用現(xiàn)金購(gòu)買地產(chǎn)嗎?

可以,使用全部現(xiàn)金購(gòu)買是允許的。但是,美國(guó)法律規(guī)定,超過(guò)一萬(wàn)美金的現(xiàn)金交易必須向聯(lián)邦政府匯報(bào)。匯報(bào)需包括所有與交易有關(guān)的人(購(gòu)房者、房產(chǎn)中介、律師以及產(chǎn)權(quán)公司)的相關(guān)資料。政府想了解你的資金來(lái)源是否為合法所得。

現(xiàn)金購(gòu)房者有可能可以節(jié)省部分申請(qǐng)抵押的費(fèi)用、貸款發(fā)放費(fèi)用、房產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)。

外國(guó)購(gòu)房者應(yīng)該特別關(guān)注哪個(gè)州的房產(chǎn)嗎?

國(guó)際購(gòu)房者因不同原因被美國(guó)不同地區(qū)所吸引,有的人想離商界或家庭更近,而更多的人則向往溫暖的地區(qū)。

2012年,在福羅里達(dá)州買房的國(guó)際購(gòu)房者比例最大,占總購(gòu)房人數(shù)的23%;緊隨其次的是加利福尼亞州,占17%;亞利桑那州和德克薩斯州并列第三位,分別占總數(shù)的9%;紐約州僅占3%。另?yè)?jù)全國(guó)房地產(chǎn)代理商協(xié)會(huì)調(diào)查,2012年,約一半的外國(guó)購(gòu)房者選擇在郊區(qū)購(gòu)房;25%的購(gòu)房者則選擇在城市地區(qū)購(gòu)房。

我必須親自到美國(guó)完成購(gòu)房交易嗎? 

盡管你可能很想親自完成交易,但這其實(shí)是不必要的。如果你不能或不想親自赴美完成交易,那你可以執(zhí)行“委任書”。即以書面形式授權(quán)另一個(gè)人代表你,并以你的名義簽字完成交易。

在完成交易時(shí)我還需要交額外的費(fèi)用嗎?

是的。買方通常需要支付產(chǎn)權(quán)調(diào)查和保險(xiǎn)、法律以及記錄費(fèi)用,總計(jì)約為總交易額的1%-2.25%。例如,如果購(gòu)買了價(jià)值30萬(wàn)美金的房產(chǎn),需要交額外的3000至6750美金。

美國(guó)的房地產(chǎn)購(gòu)買會(huì)如何影響我納稅?

一名外國(guó)房產(chǎn)的所有者在其本國(guó)的納稅義務(wù),根據(jù)購(gòu)買者所屬國(guó)家是否與美國(guó)簽有稅收協(xié)議而定。你應(yīng)該向一名熟悉你本國(guó)納稅條約的稅務(wù)律師咨詢相關(guān)問(wèn)題。

美國(guó)政府要求外籍人士根據(jù)租房的所得凈收入(房租減去支出),繳納相應(yīng)的美國(guó)個(gè)人所得稅(州稅和聯(lián)邦稅)。如果沒(méi)有及時(shí)上交納稅申報(bào)單,則可能會(huì)被收取30%的租房毛收入。即使你早年因?yàn)橥顿Y蒙受了損失,而且你并不欠政府任何稅收,你仍然必須及時(shí)上交納稅申報(bào)單,否則你就可能會(huì)被通知繳納罰金。

什么是 FIRPTA?

FIRPTA指外國(guó)人投資房地產(chǎn)稅收法(1980)。該法律授權(quán)美國(guó)在房屋由外國(guó)人出售、交換、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓或清算之后保留所得稅。國(guó)內(nèi)收入署(IRS)將獲得售房收入的10%,州政府也會(huì)獲得一定比例的收入。

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