美國(guó)買房之前的常見(jiàn)問(wèn)答
如何在美國(guó)買房？
“市場(chǎng)全球化”一詞生動(dòng)地描述了當(dāng)今世界的市場(chǎng)現(xiàn)狀， 尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtors）統(tǒng)計(jì)， 2012年3月至2013年3月，國(guó)際購(gòu)房者在美國(guó)購(gòu)買了超過(guò) 6億8200 萬(wàn)美金的住宅房產(chǎn)，遍及美國(guó)50個(gè)州。在美國(guó)，向外國(guó)人出售的不動(dòng)產(chǎn)總額占到了美國(guó)國(guó)內(nèi)銷售額的6%以上。
無(wú)論你是 國(guó)際投資者、住在美國(guó)的加拿大人, 還是生活在美國(guó)的第一代移民 在一個(gè)不熟悉的市場(chǎng)買房，多少有點(diǎn)讓人害怕。雖然本指南會(huì)幫助你了解一些房地產(chǎn)業(yè)的基本信息，但它仍無(wú)法代替在買房過(guò)程中，咨詢有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房產(chǎn)中介、律師、抵押經(jīng)紀(jì)商，以及會(huì)計(jì)師給你帶來(lái)的巨大收獲。
確定你將如何使用地產(chǎn)
在開(kāi)始你的地產(chǎn)搜尋前，重要的一件事是要提前計(jì)劃 — 買房之后，你將怎么使用它。
作為你的一所度假房？
作為你在美國(guó)做生意期間居住的房子？
為你的孩子將來(lái)在美國(guó)讀大學(xué)準(zhǔn)備的房子？
一項(xiàng)投資？
一個(gè)長(zhǎng)期的居所？
僅在美國(guó)購(gòu)買一套住宅， 并不會(huì)給一個(gè)外國(guó)人任何合法居留的權(quán)利、和身份的特權(quán)。如果你希望在美國(guó)停留超過(guò)一般簽證允許的時(shí)間，那你應(yīng)該請(qǐng)一位移民律師幫忙。
通過(guò)確定房產(chǎn)的基本用途以及你想在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)擁有它后，你就可以將這些信息提供給帶你一起找房和買房的房產(chǎn)中介了。
了解美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作
美國(guó)地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作方式可能與你本國(guó)的大相徑庭。在美國(guó)， 每個(gè)州在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中， 包括使用何種購(gòu)房合同、成交方式乃至交易雙方的責(zé)任與義務(wù)等方面，都有著不同的規(guī)則。
值得注意的幾點(diǎn)美國(guó)房地產(chǎn)情況：
在美國(guó)，房地產(chǎn)的名單信息由房產(chǎn)中介列在多個(gè)房源名單中，客戶可以通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)站，如 Zillow瀏覽房源信息。在世界上其他很多國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)屬于分散經(jīng)營(yíng)，購(gòu)房者必須去一個(gè)又一個(gè)中介尋找合適的房源。
在一些國(guó)家，你需要給幫你物色、帶你參觀房源的代理人一筆中介費(fèi)。而在美國(guó)，銷售傭金由賣方支付，所以買家不需要向中介方支付任何費(fèi)用。
在美國(guó)，房產(chǎn)中介需要經(jīng)營(yíng)許可證。每個(gè)州的許可法根據(jù)中介的受教育程度、資格證考試的類型和難度，對(duì)代理人取得資格證之后，是否還需要繼續(xù)學(xué)習(xí)有著不同要求。資格證系統(tǒng)是為了保證房地產(chǎn)中介有帶領(lǐng)客戶尋找房源、評(píng)估房源并為房產(chǎn)融資的資格。世界上很多其他國(guó)家，如哥斯達(dá)黎加、墨西哥、薩爾瓦多和伯利茲等，都不需要房產(chǎn)中介出示資格證。
外國(guó)的買主可能也需要考慮有關(guān)貨幣兌換、國(guó)際轉(zhuǎn)款、銀行系統(tǒng)、跨國(guó)稅收以及會(huì)計(jì)問(wèn)題、貨幣和家庭用品的進(jìn)出口限制等問(wèn)題。
花時(shí)間了解如何將美金轉(zhuǎn)換為你的本國(guó)貨幣，無(wú)疑能讓購(gòu)房變得更為容易。查看最新的 貨幣兌換匯率.
與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專家合作
房地產(chǎn)購(gòu)買者，特別是外國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)買者，應(yīng)該尋找一名合格且經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專家在整個(gè)房地產(chǎn)購(gòu)買過(guò)程中陪同你。如果一名中介參加過(guò)相關(guān)的培訓(xùn)，他就可以獲得國(guó)際房地產(chǎn)專家（CIPS）資格證。
如果你的英語(yǔ)不太流利, 或者更希望說(shuō)你的母語(yǔ)，那你可以選擇會(huì)說(shuō)你母語(yǔ)的中介、律師、檢查人員乃至銀行經(jīng)理。雖然他們大有可能為你提供用你的母語(yǔ)書寫的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)資料，但是，在完成交易時(shí)，你很有可能還是需要簽署英語(yǔ)文件。
組建一支合格的團(tuán)隊(duì)雖然需要一定的時(shí)間 — 向合伙人咨詢推薦人選、在網(wǎng)上搜索信息、在房地產(chǎn)名錄上查詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)專家及他們的參考資料，但是最終，這些專家提供的專業(yè)服務(wù)會(huì)幫助你更加輕松地找到合適的房產(chǎn)。
尋求貸款
合格的外國(guó)購(gòu)房者在交了30%-40%的首付金后，很容易申請(qǐng)購(gòu)房貸款。很多銀行要求外國(guó)購(gòu)房者 在該銀行有一定數(shù)額（至少10萬(wàn)美金）的存款，而其他銀行將貸款額度設(shè)為了一到兩百萬(wàn)美金。當(dāng)然，你可能也需要提供一份至少三個(gè)月的存款證明。
美國(guó)房貸市場(chǎng)提供多種安全可靠、可負(fù)擔(dān)的房屋抵押貸款 — 有的甚至可以讓穆斯林在不違背伊斯蘭教規(guī)（支付利息）的前提下買房。
在美國(guó)，申請(qǐng)房屋抵押貸款之前，你必須開(kāi)始建立你的信用，并得到良好的信用評(píng)分。首先，你可以通過(guò)申請(qǐng)美國(guó)的銀行賬戶和信用卡賬戶積累你的信用評(píng)分。其次，你應(yīng)該確保納稅申報(bào)單上報(bào)告了你的所有收入。貸款方通過(guò)收入信息，確定他們?cè)敢赓J款給你買房的具體數(shù)額。
當(dāng)需要申請(qǐng)抵押時(shí)，可以考慮全球經(jīng)營(yíng)的主要銀行。這些銀行具有核實(shí)你在其他國(guó)家信用建立的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，并且他們會(huì)幫助你在美國(guó)買房。
我必須是美國(guó)公民才能在美國(guó)買房嗎？
不，你不需要是美國(guó)公民或持有綠卡，但是你需要有自己的 個(gè)人稅號(hào) ITIN。這是專門給沒(méi)有納稅人識(shí)別號(hào)，和無(wú)權(quán)取得社會(huì)保障號(hào)碼的在美外籍人士的交稅處理編號(hào)。
ITIN可以由美國(guó) 國(guó)內(nèi)收入署 （IRS）或由經(jīng)IRS批準(zhǔn)的專業(yè)會(huì)計(jì)師頒發(fā)。若要申請(qǐng)ITIN，你必須用英語(yǔ)或西班牙語(yǔ)填寫W-7表格。在W-7表格上，你將需要填寫申請(qǐng)的有效理由。
根據(jù)你的國(guó)籍，你可能也需要出示有效期內(nèi)的護(hù)照、簽證和兩個(gè)及以上有照片的身份證明，如駕駛證等。
第一次和我的房地產(chǎn)中介見(jiàn)面時(shí)我需要問(wèn)什么問(wèn)題？
這是一個(gè)告訴你的中介，你在找什么樣的房源和你的預(yù)算的絕佳機(jī)會(huì)?；ㄒ稽c(diǎn)時(shí)間告訴你的代理人在你的國(guó)家的買房過(guò)程，并且詢問(wèn)他，這和在美國(guó)市場(chǎng)買房有什么不一樣。
你了解的越多，在之后進(jìn)入到談判環(huán)節(jié)的時(shí)候，就會(huì)越輕松。
我需要雇一名房產(chǎn)律師嗎？
這不是必須的，但是在買房過(guò)程中，你可能會(huì)遇到一些需要向房產(chǎn)律師尋求幫助的問(wèn)題。房產(chǎn)律師可以幫你檢查購(gòu)房合同、查看產(chǎn)權(quán)和其他一些與你購(gòu)房相關(guān)的文件，同時(shí)，他也能幫你回答關(guān)于房產(chǎn)的法律問(wèn)題和納稅事宜。
在美國(guó)，有沒(méi)有什么類型的房產(chǎn)我不能購(gòu)買？
外國(guó)買房者可以購(gòu)買家庭住宅、公寓房、雙層住宅、三層住宅、四層住宅以及連棟房屋。
住房合作社和合作住宅往往規(guī)定禁止外國(guó)人所有。這是因?yàn)楹献髯≌话阈枰?gòu)房者的收入來(lái)源于美國(guó)本土，并且大部分購(gòu)房者的大多數(shù)財(cái)產(chǎn)都要求存在美國(guó)境內(nèi)。
我應(yīng)該以自己的名義在美國(guó)買房嗎？
外國(guó)投資者可以直接以自己的名義購(gòu)買房產(chǎn)，也可通過(guò)一些企業(yè)單位，如本國(guó)公司、外國(guó)公司、有限責(zé)任合伙公司、合資企業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司或股份有限公司購(gòu)買房產(chǎn)。
如何使用房產(chǎn)應(yīng)該是你需要考慮的問(wèn)題。此外，你購(gòu)房計(jì)劃的不同，可能帶來(lái)巨大的稅務(wù)差別。你的房地產(chǎn)律師和會(huì)計(jì)可以對(duì)你的房產(chǎn)選擇提出合理建議。
我可以用現(xiàn)金購(gòu)買地產(chǎn)嗎？
可以，使用全部現(xiàn)金購(gòu)買是允許的。但是，美國(guó)法律規(guī)定，超過(guò)一萬(wàn)美金的現(xiàn)金交易必須向聯(lián)邦政府匯報(bào)。匯報(bào)需包括所有與交易有關(guān)的人（購(gòu)房者、房產(chǎn)中介、律師以及產(chǎn)權(quán)公司）的相關(guān)資料。政府想了解你的資金來(lái)源是否為合法所得。
現(xiàn)金購(gòu)房者有可能可以節(jié)省部分申請(qǐng)抵押的費(fèi)用、貸款發(fā)放費(fèi)用、房產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)。
外國(guó)購(gòu)房者應(yīng)該特別關(guān)注哪個(gè)州的房產(chǎn)嗎？
國(guó)際購(gòu)房者因不同原因被美國(guó)不同地區(qū)所吸引，有的人想離商界或家庭更近，而更多的人則向往溫暖的地區(qū)。
2012年，在福羅里達(dá)州買房的國(guó)際購(gòu)房者比例最大，占總購(gòu)房人數(shù)的23%；緊隨其次的是加利福尼亞州，占17%；亞利桑那州和德克薩斯州并列第三位，分別占總數(shù)的9%；紐約州僅占3%。另?yè)?jù)全國(guó)房地產(chǎn)代理商協(xié)會(huì)調(diào)查，2012年，約一半的外國(guó)購(gòu)房者選擇在郊區(qū)購(gòu)房；25%的購(gòu)房者則選擇在城市地區(qū)購(gòu)房。
我必須親自到美國(guó)完成購(gòu)房交易嗎？
盡管你可能很想親自完成交易，但這其實(shí)是不必要的。如果你不能或不想親自赴美完成交易，那你可以執(zhí)行“委任書”。即以書面形式授權(quán)另一個(gè)人代表你，并以你的名義簽字完成交易。
在完成交易時(shí)我還需要交額外的費(fèi)用嗎？
是的。買方通常需要支付產(chǎn)權(quán)調(diào)查和保險(xiǎn)、法律以及記錄費(fèi)用，總計(jì)約為總交易額的1%-2.25%。例如，如果購(gòu)買了價(jià)值30萬(wàn)美金的房產(chǎn)，需要交額外的3000至6750美金。
美國(guó)的房地產(chǎn)購(gòu)買會(huì)如何影響我納稅？
一名外國(guó)房產(chǎn)的所有者在其本國(guó)的納稅義務(wù)，根據(jù)購(gòu)買者所屬國(guó)家是否與美國(guó)簽有稅收協(xié)議而定。你應(yīng)該向一名熟悉你本國(guó)納稅條約的稅務(wù)律師咨詢相關(guān)問(wèn)題。
美國(guó)政府要求外籍人士根據(jù)租房的所得凈收入（房租減去支出），繳納相應(yīng)的美國(guó)個(gè)人所得稅（州稅和聯(lián)邦稅）。如果沒(méi)有及時(shí)上交納稅申報(bào)單，則可能會(huì)被收取30%的租房毛收入。即使你早年因?yàn)橥顿Y蒙受了損失，而且你并不欠政府任何稅收，你仍然必須及時(shí)上交納稅申報(bào)單，否則你就可能會(huì)被通知繳納罰金。
什么是 FIRPTA？
FIRPTA指外國(guó)人投資房地產(chǎn)稅收法（1980）。該法律授權(quán)美國(guó)在房屋由外國(guó)人出售、交換、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓或清算之后保留所得稅。國(guó)內(nèi)收入署（IRS）將獲得售房收入的10%，州政府也會(huì)獲得一定比例的收入。
