沒有美國身份怎么在美國賣房子？掌握這些步驟就可以！
近來，來美購買房產(chǎn)的中國人越來越多。一般來說，外國人購買共有公寓（condo）比較容易，而購買合作公寓（co-op）就比較難。主要原因是，合作公寓要求面試買家，可以不講理由予以拒絕。而且，合作公寓還要去提供個(gè)人和財(cái)務(wù)資訊，很多合作公寓禁止出租。而共有公寓的審核比較簡單，并允許使用信托、國內(nèi)的有限責(zé)任公司（LLC）和外國股份公司（corporation）購買。對外國人來說，這三種公司形式購買都可以提供債務(wù)保護(hù)和稅務(wù)規(guī)劃。
沒有綠卡的外國人在紐約市買房，并不需要支付特別的稅，但外國人和美國人一樣需要繳納以下稅項(xiàng)。
購買價(jià)格超過100萬元的房屋，就要支付價(jià)格1%的豪宅稅（mansion tax）。貸款的買家必須繳納房貸記錄稅（mortgage recoding tax）。若是房價(jià)低于50萬元，記錄稅是2.95%，其中0.25%由貸款公司支付。若是房價(jià)等于或者超過50萬元，記錄稅為2.175%，其中貸款公司支付0.25%。
通常賣家要繳納轉(zhuǎn)讓稅，紐約州的轉(zhuǎn)讓稅都是0.4%。紐約市若是房價(jià)低于50萬元，轉(zhuǎn)讓稅是1%。若是等于或者超過50萬元，紐約市的轉(zhuǎn)讓稅是房價(jià)的1.425%。若是購買新開發(fā)的房地產(chǎn)，開發(fā)商或者贊助商一般要求買家支付轉(zhuǎn)讓稅（transfer tax）。
其實(shí)，許多中國購房者是投資者。假如他們要出售在紐約市的房地產(chǎn)，他們也要納稅。這些稅種包括支付利得稅（gain tax）和聯(lián)邦政府要求的扣稅。目前，聯(lián)邦利得稅最高是純獲利的20%，紐約州要收取8.82%。純獲利是賣價(jià)減去最初買價(jià)及與房屋有關(guān)的所有花費(fèi)。
通常美國人賣房子時(shí)，不須預(yù)扣稅。但是根據(jù)外國投資房地產(chǎn)稅法（FIRPTA），外國人賣美國房地產(chǎn)時(shí)，則必須將部分賣房的錢預(yù)扣下來，聯(lián)邦要預(yù)扣10%房屋售價(jià)，紐約州要預(yù)扣8.82%。扣除的數(shù)額并非最終的繳納稅額，只是預(yù)付。非美國稅法居民的外國人是不用報(bào)稅 的，如果國稅局不收預(yù)扣稅的話，沒有辦法保證外國人合法繳納收益稅。外國人賣房后，在明年4月15日填交稅表，再正確計(jì)算應(yīng)交（或應(yīng)補(bǔ)）的稅額。
外國人在美國境內(nèi)的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要交贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。美國公民豁免額達(dá)543萬元，已婚者豁免額可達(dá)$1086萬元。但是，非美國公民不能享受這個(gè)豁免。外國人免稅額只有6萬有形和個(gè)人資產(chǎn) （Tangible or Personal Assets），在6萬之上最高要繳納聯(lián)邦35%的贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅，紐約還有16%的贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。
外國人在美國購買房產(chǎn)通常是，個(gè)人買房要比普通公司買房省稅許多，除非房地產(chǎn)用有限責(zé)任公司（LLC）購買，有限責(zé)任公司還可以保護(hù)他們的隱私。
不過，通過有限責(zé)任公司擁有房地產(chǎn)并不能避免遺產(chǎn)稅。外國人若要避免繳納房地產(chǎn)稅，他們可以用外國控股公司擁有美國有限責(zé)任公司（ LLC）。這外國控股公司可以是美國以外地方注冊。英屬處女島（BVI）是很受歡迎的控股公司設(shè)立處。在這個(gè)結(jié)構(gòu)下，國稅局審核房地產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，將視其為無形資產(chǎn)（intangible asset），這樣外國人就可能避開美國的房地產(chǎn)稅。
外國人購買美國房地產(chǎn)后，應(yīng)該申請社會(huì)安全號(hào)碼（SSN）或者報(bào)稅號(hào)碼（TIN），因?yàn)閲惥忠髨?bào)稅時(shí)要填寫身份號(hào)碼。
