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家住美國編輯

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在美國搶房是否要去掉買家保護(hù)條款Contingency

最近房市實(shí)在是太火了,一個(gè)好房子很多人搶,估計(jì)買房的朋友腦子里只有一件事:

怎么才能讓賣家選中我的Offer?!

今天我們就來介紹一下,除了提高價(jià)格和使用Cash Offer,如何合理使用Contingency條款,來提高Offer的競爭力,讓賣家選你!

什么是 Contingency?

Contingency,簡單說就是在交易合同中規(guī)定好的“交易退出條件”,交易過戶過程中,滿足某種條件,買家有權(quán)利安全退出交易,拿回定金。

這是對買家的一種保護(hù),但同時(shí)在賣家看來,會(huì)非常影響Offer的穩(wěn)定性,畢竟Contingency是給買家留的“退路”。

所以對于買家來說,Contingency是搶房時(shí)的雙刃劍。

賣方市場時(shí),買家可以在保證自身利益的前提下,通過Waive Contingency(去掉某些退出條件)來提升Offer的競爭力。

靠譜專業(yè)的中介也會(huì)根據(jù)具體情況給買家提出合適的建議和策略。

幾種常見的Contingency

現(xiàn)在房市火爆,如果幾個(gè)offer出價(jià)差不多,賣家一般會(huì)優(yōu)先選擇退出條款比較少的Offer。

買家如何在保護(hù)自己的同時(shí),去掉一些退出條款提高Offer競爭力呢?我們挨個(gè)講一講!

Inspection(房屋檢查)Contingency

定義:買家要求在房屋成交后做房屋檢查,如果發(fā)現(xiàn)問題,可以要求賣家進(jìn)行修復(fù)或降低價(jià)格,如果賣家不同意,買家可以退出合同,退還定金。

可以去掉條款的情況:買家下offer前拿到賣房披露文件和房檢報(bào)告,認(rèn)真考慮清楚后,認(rèn)為房屋狀態(tài)可以接受,那么可以選擇下offer時(shí)去掉Inspection退出條款。

Tip:去掉條款后,成交過戶期間就不能夠再要求對方修理房屋成交時(shí)已有的問題。我們會(huì)根據(jù)具體情況,建議買家是否要保留Inspection Contingency。

Finance(Loan)(資金/貸款)Contingency

定義:如果銀行因?yàn)槟承┰?,拒絕了貸款買家的貸款申請,或者實(shí)際批準(zhǔn)額度低于預(yù)期,那么買家可以取消合同,提交相應(yīng)證明材料,申請退還定金。

可以去掉條款的情況:通常情況下,在下offer之前,拿到貸款方審批的Underwritten Pre-Approval(簡稱UW)后,除非買家的工作、creidt score或資金狀況有重大改變,一般貸款都會(huì)成功。

Tip:相比于Pre-approval Letter,UW預(yù)估的貸款額度比較準(zhǔn)確,貸款機(jī)構(gòu)也基本確定會(huì)發(fā)貸款。我們一般會(huì)鼓勵(lì)客戶提前拿到UW,增加資金穩(wěn)定性。

Appraisal(房屋估價(jià))Contingency

定義:如果銀行對房產(chǎn)的估價(jià)低于合同價(jià)(Low Appraisal),銀行會(huì)以估價(jià)作為價(jià)格,導(dǎo)致貸款額度降低,差額需要買家以現(xiàn)金的方式來補(bǔ)齊。

如果買家的現(xiàn)金不足以補(bǔ)齊差額,且賣家也不同意降價(jià)的情況下,那么可以取消合同,拿回定金。

可以去掉條款的情況:Low Appraisal風(fēng)險(xiǎn)理論上不能完全避免,但是相對可控。買家應(yīng)在合理范圍內(nèi)競價(jià),最大限度控制風(fēng)險(xiǎn)。

靠譜的中介會(huì)分析房子的合理市場價(jià)格,而不是盲目讓買家加價(jià)。我們也會(huì)對客戶的自身資金狀況進(jìn)行評估,看可承受low appraisal的能力有多強(qiáng)。

Tip:對于Low Appraisal風(fēng)險(xiǎn)高的房子,建議有backup lender的選項(xiàng),這樣就有第二次appraisal的機(jī)會(huì)。

在買房時(shí),大家要根據(jù)自身情況謹(jǐn)慎選擇和去掉這些條款,如果拿不準(zhǔn)一定要咨詢專業(yè)人士!

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