美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是否要“見(jiàn)頂”了
近期房屋銷售降溫
引發(fā)投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一些疑慮
先來(lái)看看美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面吧
作為迄今為止經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的支柱，炙手可熱的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫跡象，這促使一些投資者懷疑這個(gè)房市周期已經(jīng)見(jiàn)頂。
令人擔(dān)憂的樓市降溫
令人擔(dān)憂的原因比比皆是：美國(guó)商務(wù)部最近報(bào)告稱，5 月新房銷售年率下降 5.9%；這一出人意料的連續(xù)第二次下跌也恰逢房?jī)r(jià)中值創(chuàng)歷史新高。
與此同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)宣布二手房銷售價(jià)延續(xù)四個(gè)月回落：新屋銷量和成屋銷量自年內(nèi)高點(diǎn)（也是次貸危機(jī)以來(lái)的新高）延續(xù)了4個(gè)月回落，銷量分別下跌22.56%和12.9%。
其中，成屋銷售占9成，新屋銷售占1成。但整體樓市銷量水平依然高于疫情前的均值水平。樓市的降溫使得抵押貸款利率上升、住房供應(yīng)不足，也讓不少消費(fèi)者沮喪。
翻譯結(jié)作為迄今為止經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的支柱，炙手可熱的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫跡象，這促使一些投資者懷疑這個(gè)周期是否已經(jīng)見(jiàn)頂。令人擔(dān)憂的原因比比皆是。美國(guó)商務(wù)部最近報(bào)告稱，5 月新房銷售年率下降 5.9%；這一出人意料的連續(xù)第二次下跌也恰逢房?jī)r(jià)中值創(chuàng)歷史新高，以及全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)宣布二手房銷售連續(xù)第四個(gè)月下滑。還要考慮消費(fèi)者信心減弱、抵押貸款利率上升、住房供應(yīng)不足和買家沮喪
美國(guó)房市基礎(chǔ)仍然穩(wěn)固
然而，目前的房?jī)r(jià)本應(yīng)高于平均水平，所以供應(yīng)中斷和價(jià)格快速升值可能只是暫停了買家的購(gòu)買行為。有專家認(rèn)為：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)仍然穩(wěn)固——甚至可以說(shuō)是幾十年來(lái)最好的——有三個(gè)原因可以解釋：
人口數(shù)量帶來(lái)強(qiáng)勁需求
在家庭資產(chǎn)負(fù)債表異常健康的時(shí)期，千禧一代的人口高峰使得家庭組建進(jìn)入黃金時(shí)期。摩根士丹利研究部估計(jì)，在過(guò)去一年中，由自住借款人而非投資者、投機(jī)性建筑商或第二套住房業(yè)主推動(dòng)的新自有家庭形成將近120 萬(wàn)戶。此外，有證據(jù)表明，新冠疫情可能已將人們的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向城市化和遠(yuǎn)程工作，使得住房需求可持續(xù)高漲。
供應(yīng)緊張
由于過(guò)去十年建筑不足，住房庫(kù)存仍然不足。盡管建筑商們對(duì)最近的房?jī)r(jià)上漲充滿信心，但他們從全球金融危機(jī)的幾年中吸取了慘痛的教訓(xùn)，仍然保持著謹(jǐn)慎。摩根士丹利的分析表明，住房庫(kù)存增長(zhǎng)現(xiàn)在落后于年度家庭人數(shù)近 60%——這種數(shù)據(jù)不匹配可能會(huì)進(jìn)一步升高單戶住宅價(jià)格。
放寬抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)
而在新冠疫情期間大幅收緊后，貸款標(biāo)準(zhǔn)為幫助抵消較高的房?jī)r(jià)和抵押貸款利率，已放寬至六年來(lái)最低。
與此同時(shí)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)上周對(duì)所有接受年度壓力測(cè)試的美國(guó)主要銀行放寬貸款限度，購(gòu)房者有希望獲得更多的信貸供應(yīng)。
未來(lái)樓市基本面預(yù)測(cè)
鑒于這些因素，我們預(yù)計(jì)樓市基本面將延續(xù)多年的增長(zhǎng)路徑。同時(shí)，隨著市場(chǎng)動(dòng)態(tài)在當(dāng)前的周期中期過(guò)渡中發(fā)揮作用，買家信心會(huì)隨著時(shí)間的推移而恢復(fù)，投資者最好密切關(guān)注近期房?jī)r(jià)放緩、租金上漲和銷量反彈等現(xiàn)象。
值得注意的是，這些建立強(qiáng)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)的關(guān)鍵因素還沒(méi)有在市場(chǎng)中定價(jià)。投資者應(yīng)考慮通過(guò)有選擇地使用住宅房地產(chǎn)投資信托來(lái)擴(kuò)大對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的敞口，來(lái)實(shí)現(xiàn)投資組合多元化。
