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家住美國編輯

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當房東就像拆盲盒,快按這個一步一步來吧!

在美國當房東就像拆盲盒,你不知道打開以后是驚喜還是驚嚇。沒關(guān)系,作為一個有多年出租房經(jīng)驗的過來人幫大家整理了一個List,都是實打?qū)嵉慕?jīng)驗分享,如果你想出租房子賺點零花錢,就按這個一步一步來吧。

一、檢查房屋的貸款規(guī)定

沒有房貸的小伙伴可以跳過這一節(jié)。如果你有房貸,首先要記得檢查一下你的房貸公司對租房的規(guī)定。比如,如果你買房時申請了FHA貸款,它是要求至少要自住一年以上才能出租。再有,如果你當時買房就是用來做出租的,那么必須把出租的相關(guān)信息通知貸款公司。

二、檢查儲蓄賬戶

你的儲蓄賬戶里最好有足夠支付三個月房屋各種開銷的錢。有的小伙伴要問:what?我出租不就是為了賺錢嗎?為什么還要準備錢?過來人告訴你:不要太天真~租房不會一蹴而就,出租了以后頭三個月也可能會遇到各種狀況。

曾經(jīng)出租遇到了那種第二月開始就不付房租也不搬走的人,當時所在的州還拿他沒辦法,被他白白住了小半年。所以這筆錢是用來支付你的房貸、各種賬單,以及各種維修費用的,如果遇上這種人,這些費用都要房東來付。而且即使他不付房租,但是大冬天的下了大雪空調(diào)又壞了之類的,作為房東你也必須ASAP上門維修,又是一筆支出。

三、確定自己做還是請專業(yè)人士

不是必須請,但必須認真考慮:是否真的要親自操辦房屋出租的事情。

如果你是那種不想給自己找麻煩,不想事無巨細每天擔(dān)心的人,那可以拿起電話咨詢一下專業(yè)的物業(yè)管理公司(Property Management Company)了。當然有的小伙伴對法律、維修等各種事項非常了解,而且也有時間事必躬親,那就可以自己來,畢竟請誰都得花錢。兩者各有利弊,結(jié)合自己的實際情況仔細考慮。

好~如果你已經(jīng)看到這里了,不知道該說恭喜還是感慨,既然已經(jīng)做好了決定,那就繼續(xù)往下看吧:

四、準備出租房

包括但不限于以下步驟,總體來說是為了讓你的出租房看起來更有品質(zhì)更適合居住,也能體現(xiàn)你是一個好房東,說到底——為了租個好價錢。

整理家具和家飾

記住目的在于“宜居”,讓未來租客來看的時候有那種“家”的感覺,覺得自己能在這里住的很舒服就可以了。所有的裝飾裝修不需要高端大氣上檔次,尤其是名貴的瓷器、畫作什么的,還是留著自己享用就好。這個是很容易引起糾紛的地方,絕對是血淚教訓(xùn),樓主曾經(jīng)在出租房里放過一套皮沙發(fā),結(jié)果租客搬走的時候發(fā)現(xiàn)磨損極其嚴重,但是又無法定性,即使扣了全部押金也不夠買個新的,只好作罷。如果你實在覺得擔(dān)心,就只出租空屋,而且租客有自己的審美,讓他們用自己購買的就好。

重新刷墻漆

如果已經(jīng)是新房了可以忽略。如果是舊房子,強烈建議這一點,其實刷墻漆并不費錢費力,但是相信我,小小的舉動能令整個房間煥然一新。同時也能蓋掉之前租客留下的痕跡,讓新的租客看到房東的體貼。

檢查/更換暖氣或空調(diào)濾網(wǎng)

保證暖氣和空調(diào)的正常運行是房東的責(zé)任。在很多州,暖氣、空調(diào)加上熱水器,被認為是保障租客生命安全的必備條件。一旦在出租過程中,這三者出現(xiàn)了損壞無法正常工作,房東要立刻進行修繕或更換。

清潔窗戶

同墻壁,也是為了使房屋看起來整潔明亮,讓租客住的開心。

修理任何壞掉的東西

比如櫥柜門、淋浴頭、門鎖等等,最好都親自試用一下,確保沒有問題。

檢查所有電器是否正常工作

這一點美國每個州規(guī)定不一樣,在樓主的州,微波爐、洗碗機都是出租房必須提供的電器,有的房東也會提供電冰箱、烤箱等等。不管提供什么,事先檢查是否能夠正常使用,也避免收房的時候扯皮。

清潔地毯

地毯其實是非常容易藏污納垢的地方,也容易滋生細菌和蟲子,而且有人天生對地毯的微塵過敏。所以出租之前清潔地毯其實很必要,既能給租客提供一個整潔干凈的環(huán)節(jié),也能表現(xiàn)房東對這個房子的愛護。

徹底殺蟲

同樣目的是為了保障租客的安全。這一點要尤其注意白蟻的問題,如果租客搬進去以后發(fā)現(xiàn)有蟲子,而殺蟲公司又需要好幾天來殺蟲的話,租客住酒店的錢就得房東出。

尋找租客

準備事項都做好以后,就來到了最核心的環(huán)節(jié)——尋找租客??梢酝ㄟ^網(wǎng)絡(luò)或報紙等各種廣告尋找租戶,或者利用你的人脈,找朋友、親戚和同事散步你要出租房子的消息。

租客填寫申請表

然后就會有租客聯(lián)系你啦,最好不要著急決定,可以準備一份申請表讓租客填寫,列出他們的基本信息:姓名、雇主、薪水、以前的房東和推薦人等等。你還需要他們的社會安全號碼(SSN)和簽名授權(quán)來查看對方的信用報告和犯罪記錄。信用記錄可以查看Equifax, Experian o或者TransUnion,綜合對比,并且確保你要遵守《公平信用報告法》(Fair Credit Reporting Act)的規(guī)定;犯罪記錄則可以去城市或者county、州的警察局或政府網(wǎng)站查詢。

請記住,這些檢查并不侵犯個人隱私,因為你是要把可能自己最重要最值錢的財產(chǎn)借給對方使用,不需要不好意思。如果個人操作起來有麻煩,也可以聘請專業(yè)機構(gòu)幫忙。如果租客抱怨或者拒絕,你也有權(quán)不租給他們。

公平住房法案

另外,還有一個“公平住房法案”(Fair Housing Act)”,這是一項聯(lián)邦法律,成立于1968年,旨在保護租房者和購房者免受歧視。它適用于大部分的住房。在某些情況下,不適用于房東自住且不超過四個單元的大樓、未經(jīng)經(jīng)紀人經(jīng)手的單戶家庭住房的出售或出租,以及由組織機構(gòu)和私人會所經(jīng)營、僅限會員入住的住房。

該法律規(guī)定,所有購房者和租房者都應(yīng)獲得平等的對待。作為房東,你不能因為種族(Race)、膚色(Color)、宗教(Religion)、性別(Sex)、原籍國(Nationality)、殘疾(Disability)或家庭狀況(包括同父母或法定監(jiān)護人居住、年齡小于18 歲的未成年人;懷孕婦女和 18 歲以下未成年人的監(jiān)護人)(Family)來決定接受或拒絕租客。具體到不同的州,可能還有其它不得歧視的被保護群體,包括但不限于:

●國籍,包括移民身份;

●年齡;

●退伍軍人或軍人身份;

●性取向;

●性別認同或表達;

●收入來源;

●犯罪史

本法禁止什么行為?

? 拒絕出租或出售住房

? 拒絕議價住房

? 使住房不可使用

? 不提供住宅

? 出售或出租住宅時設(shè)立不同的條款、條件或優(yōu)惠待遇

? 提供不同的住房服務(wù)條件或設(shè)施

? 虛假聲稱住房不可參觀、出售或出租

? 為經(jīng)濟利益說服或試圖說服業(yè)主出售或出租住宅,方式為暗示某一特定種族人士等等已經(jīng)搬遷或?qū)⒁w入本街坊(街坊房地產(chǎn)欺詐)或

? 拒絕任何人進入、加入或參與涉及住宅銷售或出租的組織、機構(gòu)、公共服務(wù)部門(諸如多重掛牌公共服務(wù)部門),或在該等進入、加入或參與的條款與條件方面對任何人實行歧視。

案例分享

在這里也給大家舉幾個租房常見的例子:

●如果租客有嚴重的一項或多項肉體或精神殘疾(包括聽力、行動和視覺障礙、癌癥、慢性精神疾病、愛滋病、愛滋病相關(guān)綜合癥,或智力遲鈍)等病史,而且他們出于自身的健康需求,需要對出租屋自費做出改建,比如修適合輪椅的樓梯、換更矮的開關(guān)、給淋浴間的墻裝把手等等,房東必須同意,但是可以要求租客在退房前自費將其改回原狀;

●如果您和租客事先有不能養(yǎng)寵物的協(xié)定,但是租客需要養(yǎng)導(dǎo)盲犬、或者情感支持動物(ESA,Emotional Support Animal),房東不得阻攔。

●如果租客給對他人的健康或安全有直接威脅,或目前正在使用非法毒品,可以拒絕出租。

類似的情況還有很多,這里是給大家提個醒,具體請查詢所在地的政府網(wǎng)站,或者直接去美國住房與建設(shè)部的網(wǎng)站查詢。

房屋保險與出租合同

出租房的保險和自住的保險是不一樣的,房東也有權(quán)要求租客購買租賃保險。另外,在你的出租合同里還可以包含以下幾項:

?是否可以養(yǎng)寵物,如果可以,需要支付寵物押金

?是否包括庭院的維護,很多租客其實不明白或者不在意房子外部的維護,這一點在合同中必須寫明

?如果有多個租客,要求所有人都要簽字

?關(guān)于房東進行季度或者年度維修的條款。即使房東也不能隨便進入租客的房間,所以如果需要做維護,必須事先約好時間上門。

還是那句話,不論什么都要落實到紙面上,雖然有的州說租約不超過一年可以不簽合同,但是作為一個(對自己)負責(zé)任的房東,必須有書面合同,而且在租客入住前的房屋狀況(包括墻面、地板、家具、家電等等),也最好拍照留存,帶上日期和租客簽字,防止日后扯皮。

最后,準備好當一個壞人

沒有完美的房子,也沒有完美的租客。當然大多數(shù)人都是好人,只不過越是好人,越要做好對付壞人的準備。從你決定當房東的那一刻起,也要隨時做好驅(qū)逐不良租客的準備。

如果租客不愿意走,你是不能強行把他的東西扔出去然后換鎖的。這時候,你需要找一個律師,等法官來做裁決。平均來看,律師費用在$300-1000不等,雜七雜八加起來,可以輕松消耗掉你一個月的租金。所以如果遇到好租客,千萬要像珍惜男女朋友一樣珍惜啊~

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