?美國買房貸款流程
1. 查信用報告、準備存款
在開始買房之前，應該先做好前期準備。例如了解自己的信用分數(shù)（Credit Score）、確認信用報告（Credit Report）上沒有錯誤信息和負面記錄，也沒有大筆金額的負債記錄，準備好首付以及過戶費用的存款等。
2. 找銀行貸款還是房貸經(jīng)紀？
申請貸款買房，可以在貸方（比如銀行）直接申請，又或者找房貸經(jīng)紀（Mortgage Broker）幫忙，手續(xù)是一樣的。房貸經(jīng)紀相當于中介，他們通?？梢圆樵兊讲煌y行提供的不同類型房貸、不同利率和手續(xù)費用，方便你比較，也會有更多選擇。大多數(shù)房貸經(jīng)紀也有更專業(yè)的服務，可以更好的解答關于房貸的相關問題。
而銀行只會提供本行的房貸項目選擇，但不通過中介直接向銀行申請房貸的話，很可能能省下一些額外的中介手續(xù)費用。一些本地的Credit Unions（信用合作社）可能也會有比較優(yōu)惠的房貸選擇。
3. 申請買房貸款
Pre-Approval Letter
在準備認真看房子之前，先做房貸Pre-Approval可以讓你了解到自己真正最多能貸到多少金額，以免看中了房子后卻發(fā)覺原來買不起，浪費時間和感情。申請Pre-Approval Letter需要提供以下的文件：
ID，身份證明；
SSN，查信用分數(shù)和信用報告，需要hard pull；
Pay stub，最近30天的工資單，證明收入；
1040 Form/W-2s，過去兩年的報稅表，證明收入穩(wěn)定；
Bank statements，60天內(nèi)的銀行存款賬單，證明你能支付多少首付等
由于申請房貸Pre-Approval需要提交的證明文件，跟真正申請房貸時基本上是一樣的，先拿到preapproval，等到之后真正辦理買房貸款手續(xù)時就會順利很多，可以加快整個買房過戶過程。
Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天，文件上也會有寫明Expiration Date（過期日期），因為銀行需要更新最新的收入和存款信息來確保買房貸款預先批準的有效性。過期之后，通常只要更新收入和資產(chǎn)的證明文件就可以獲取新的貸款預先批準信。Pre-Approval一般是免費的，但有些機構(gòu)可能也會收取一定費用。
4. 看房子、出Offer
拿到Preapproval letter以后，就可以按照申請到的買房貸款金額來選擇自己能力范圍內(nèi)的心水房子，建議找一個可靠的買家經(jīng)紀（Buyer's Agent）幫忙。如果你有看中的房子，可以向賣家make an offer（提出購買意向），經(jīng)過一輪輪的counteroffer（討價還價）以后，最終確定房價以及其他條件。
5. 填寫房貸申請表
Mortgage Application
當你跟賣家商量好一切，簽訂了買房協(xié)議（Purchase agreement accepted）后，就需要正式申請房貸（Secure the mortgage）。
美國大多銀行或者房貸經(jīng)紀都會采用全美通用的住房貸款統(tǒng)一申請書《Uniform Residential Mortgage Application》，俗稱Form 1003（1003表）。這份房貸申請表需要填寫如下內(nèi)容：
申請買房貸款類型、貸款年限、貸款金額、利率等；
準備購買的房子的地址等詳細信息和申請貸款的目的；
借款人個人信息；
借款人的工作和收入，要求填寫過去2年的工作歷史記錄；
每月收入及住房支出明細，要求填寫每個月各種稅前收入，住房支出包括現(xiàn)時的租金，預計之后的月供、地產(chǎn)稅、房屋保險、業(yè)主協(xié)會費用等等；
資產(chǎn)和債務，資金包括銀行賬戶、投資賬戶、其他房產(chǎn)、退休金賬戶、人壽保險現(xiàn)金價值等，債務包括信用卡、車貸、其他貸款、贍養(yǎng)費支出等；
房產(chǎn)交易明細，包括房價、過戶手續(xù)費等等（通常讓銀行幫忙填）
其他可能影響你償還房貸的信息，比如破產(chǎn)記錄、打官司、有沒有拖欠過債務等；
除此以外，你還需要提供證明以上信息的、最新的工資單、銀行賬單等文件。
6. 銀行給出買房貸款費用估算
Loan Estimate
Loan Estimate是一份三頁紙的表格文件（以前的版本叫Good Faith Estimate (GFE)），當銀行收到你的房貸申請后，必須要在3個工作日內(nèi)給你出一份書面的買房貸款費用估算文件。
Loan Estimate會包括以下一些詳細信息：
房貸利率
利率是否浮動
房貸年限
月供金額估算
是否有預付罰款
是否有氣球貸
利率是否已鎖定
地產(chǎn)稅估算
房屋保險估算
地產(chǎn)稅和保險是否由第三方托管
Closing過戶費估算
過戶結(jié)算時需要支付的現(xiàn)金金額估算
仔細檢查有沒有拼寫錯誤，以及房貸的各項條款，如果發(fā)現(xiàn)跟之前談的不一樣，要馬上指出來，讓經(jīng)紀解釋清楚，或者作出修改。留意月供款項有沒有超出自己預算，如果地產(chǎn)稅和保險不放第三方托管（不包含在月供內(nèi)），那就要自己直接繳交費用。留意Closing fee以及自己需要準備的過戶費用。
Loan Estimate不等于成功申請到買房貸款，只是法律規(guī)定貸方必須要讓借款人了解貸款詳細的信息。所以你也可以要求銀行給出不同條款的Loan Estimate，甚至在短時間內(nèi)向不同銀行/房貸經(jīng)紀要Loan Estimate來比較更詳細的房貸條款和手續(xù)費用信息，再確定向誰借貸。
