稅務(wù)減免時(shí)容易被忽視的5大貸款費(fèi)用
房地產(chǎn)之所以受廣大投資者的喜愛(ài)不僅因?yàn)槠浔Ｖ?，增值能力?qiáng)，還因?yàn)橛兄T多的稅收優(yōu)惠政策，可謂“全身都是寶”?，F(xiàn)在我們來(lái)看看有沒(méi)有你漏掉的稅收減免優(yōu)惠政策。
自住房貸款利息mortgage interest
如果你是首次買(mǎi)房貸款，購(gòu)買(mǎi)第二套房貸款，或者Refinance貸款用于房子的裝修升級(jí)，房貸的利息可以用來(lái)抵扣個(gè)人所得稅。可以抵扣的貸款利息有上限。個(gè)人報(bào)稅或者夫妻聯(lián)合報(bào)稅，最多可以抵扣75萬(wàn)美金的貸款利息。如果你貸款100萬(wàn)美元，前75萬(wàn)貸款利息可以抵稅，剩下的25萬(wàn)利息不能抵扣。如果夫妻分開(kāi)報(bào)稅，每人則可以抵扣37.萬(wàn)美金的貸款利息。如果你是在2017年12月16日前購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)（特朗普Tax Cuts and Job Act of 2017生效前），可抵稅房貸利息上限為100萬(wàn)美金，夫妻分開(kāi)報(bào)稅每人限額是50萬(wàn)美金。如果您貸款購(gòu)買(mǎi)的是投資房，投資房貸款利息只能用來(lái)抵扣投資房收入，不能抵扣個(gè)人所得稅，抵扣沒(méi)有上限。
買(mǎi)首套房裝修r(nóng)efinance支付的point
點(diǎn)費(fèi)是美國(guó)貸款的一個(gè)特殊的費(fèi)用。1點(diǎn)等于貸款額的1%。點(diǎn)費(fèi)等同于在closing時(shí)提前支付銀行未來(lái)的貸款利息。支付點(diǎn)費(fèi)的好處是可以降低貸款利率。點(diǎn)費(fèi)支付得越多，貸款利率越低。但點(diǎn)費(fèi)有上限，點(diǎn)費(fèi)法律規(guī)定的最高額度為3點(diǎn)。購(gòu)買(mǎi)首套房或者用于翻修房屋的refinance貸款時(shí)支付的點(diǎn)費(fèi)可以用來(lái)抵稅。
貸款保險(xiǎn)mortgage insurance
如果您的貸款額度超過(guò)房?jī)r(jià)的80%，銀行會(huì)要求貸款人購(gòu)買(mǎi)貸款保險(xiǎn)，貸款保險(xiǎn)的保費(fèi)可以用來(lái)抵扣個(gè)人所得稅。
FHA貸款，VA貸款，USDA貸款費(fèi)用
美國(guó)政府貸款機(jī)構(gòu)的特殊貸款一般都有自己的特別費(fèi)用。FHA的貸款時(shí)一次性支付的貸款額1.75%的貸款保險(xiǎn)保費(fèi)，VA給軍人貸款的VA funding fee費(fèi)用，USDA農(nóng)業(yè)部貸款的guarantee fee都可用來(lái)抵稅。
貸款買(mǎi)房Closing費(fèi)用
買(mǎi)房closing 的費(fèi)用不能在當(dāng)年立刻用來(lái)抵扣個(gè)人所得稅，但是在賣(mài)房時(shí)可以計(jì)算在房屋購(gòu)買(mǎi)成本里，從而降低應(yīng)繳資本利得稅(如果賣(mài)價(jià)高于買(mǎi)價(jià))。
Closing Cost費(fèi)用包括哪些：
Closing Cost即房子的過(guò)戶結(jié)算費(fèi)，在過(guò)戶當(dāng)天一并繳清。房貸成本的費(fèi)用平均約為貸款金額的2％至5％。
1. 銀行手續(xù)費(fèi)
a. 申請(qǐng)費(fèi)
b. 銀行手續(xù)費(fèi)Origination charge / application fee
c. 利率點(diǎn)數(shù)Points: 可以視為銀行向借款人提前收取的部分利息，一個(gè)點(diǎn)通常等于貸款額度的百分之一。
d. 評(píng)估和合適貸款申請(qǐng)的費(fèi)用 Underwriting fee
2. 辦理貸款時(shí)支付給第三方服務(wù)的費(fèi)用
a. 評(píng)估費(fèi)Appraisal fee $300-$800
b. 信用報(bào)告Credit report $25-$60
c. 洪水認(rèn)證Flood certification
d. 產(chǎn)權(quán)鏈Chain of title
e. 貸款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)Lender’s title insurance: 根據(jù)貸款金額而定
f. 律師費(fèi)Attorney fee：某些州會(huì)要求房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)交易結(jié)束時(shí)必須有律師在場(chǎng)。律師費(fèi)將根據(jù)律師為您服務(wù)的小時(shí)數(shù)而有所不同。銀行律師費(fèi)( bank attorney)是在紐約、新澤西等州才會(huì)有要求需要有銀行律師，大部分的州都是由產(chǎn)權(quán)公司直接負(fù)責(zé)所有過(guò)戶，費(fèi)用大約為1000-1500美元。
g. 稅務(wù)服務(wù)費(fèi)Tax Service Fee
3. 政府收費(fèi)
這個(gè)費(fèi)用有各地政府制定，包括：
a. 登記費(fèi)Recording fee: $100-$150
b. 印花稅Stamp tax：根據(jù)州而定
4. 房產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)
a. 當(dāng)年余下月份的房地產(chǎn)Property tax
b. 當(dāng)月余下日期到首次還款日中間的利息Prepaid interest
c. 房屋保險(xiǎn) Home owner insurance
d. 預(yù)付2-3個(gè)月的房產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)（放在escrow account里）
e. HOA預(yù)付管理費(fèi)（Prepaid HOA Dues）
