怎么才能最大限度地提高美國(guó)投資屋的投資回報(bào)率？
很多中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)后可能投資者并不出國(guó)居住，而只是進(jìn)行投資。配置美國(guó)房產(chǎn)，再將美國(guó)房產(chǎn)出租、以獲得穩(wěn)定的租金收入是最常見的投資方式。不過(guò)，限于環(huán)境、政策不同，大家對(duì)在美國(guó)買房后，如何將自己的房產(chǎn)出租獲利及管理？
數(shù)年以來(lái)，美國(guó)成為備受國(guó)人青睞的國(guó)家。在海外資產(chǎn)配置的熱潮中，機(jī)遇已經(jīng)擺在眼前，但規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)仍不能忽視，該怎樣合理配置美國(guó)房地產(chǎn)，安全配置房產(chǎn)以及省心當(dāng)房東成為購(gòu)房者普遍關(guān)心的問(wèn)題。
出租方式
美國(guó)政府允許海外購(gòu)房者者出租自己所購(gòu)買的房產(chǎn)，從中獲得房租。那么在美國(guó)的房產(chǎn)該如何出租與管理呢？房屋出租無(wú)非是兩種方式，自己管理，或者由讓專業(yè)出租公司來(lái)管理。前者適合長(zhǎng)期居住在美國(guó)的投資者；后者較為適合不長(zhǎng)期居住在美國(guó)的投資者。
1.如果業(yè)主長(zhǎng)期居住美國(guó)，就可以通過(guò)自己出租管理的方式來(lái)進(jìn)行
租金的訂定要符合市場(chǎng)，勿定價(jià)過(guò)高，否則空屋的時(shí)間就是損失。在美國(guó)沒(méi)有無(wú)法出租出去的正常房子，只要租金合理的話，一般一個(gè)月之內(nèi)就可出租。
選擇房客不僅要看房客的信用，而且要看房客的工作穩(wěn)定程度。因?yàn)樽约涸诿绹?guó)，所以可以及時(shí)收取房租，一旦有違約不付時(shí)，可以盡早通知房客，以備及時(shí)處理糾紛。
如果選擇自己管理，雖然可以節(jié)省一些費(fèi)用，但您必須要清楚的了解美國(guó)房地產(chǎn)租賃的條款，而且房屋租賃法規(guī)定房東必須提供給租客一個(gè)固定的美國(guó)當(dāng)?shù)氐刂?，以便他們有?wèn)題可以隨時(shí)聯(lián)系你。而且必須提供租客一個(gè)緊急電話號(hào)碼，他們需要幫助時(shí)可去幫忙；房東需要了解當(dāng)?shù)胤孔獾淖兓?，租客若未按時(shí)付房租，房東即刻要采取法律行動(dòng)。
這些要求對(duì)海外投資者來(lái)說(shuō)，不僅要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力去關(guān)注，更會(huì)浪費(fèi)很多不必要的花費(fèi)如機(jī)票電話費(fèi)等等。因此，對(duì)于海外投資者，由專業(yè)的房屋管理公司管理和出租房屋更為合理。
2.如果業(yè)主長(zhǎng)期無(wú)法居住美國(guó)，就可以通過(guò)物業(yè)管理公司的方式來(lái)進(jìn)行
01.房屋管理公司的主要職責(zé)：
●刊登房屋廣告，找到租客
●刊登房屋廣告，找到租客起草租房協(xié)議，確認(rèn)房租及各方職責(zé)
●對(duì)租客進(jìn)行信用調(diào)查、租房歷史調(diào)查、工作收入確認(rèn)、犯罪記錄調(diào)查，以確保房東利益
●每月收取房租，并轉(zhuǎn)入房東賬戶
●定期進(jìn)行房屋檢查，向海外的房東通過(guò)郵件或電話匯報(bào)協(xié)助處理與租房有關(guān)的法律糾紛，如未支付房租；（如果房客不付租金，需要專業(yè)律師驅(qū)趕房客，律師費(fèi)在$600-1000左右，為時(shí)需要3個(gè)月，這算是風(fēng)險(xiǎn)之一）
●房租合同結(jié)束后，結(jié)賬退房
●重新刊登房源，找到新的租客
02.委托房屋托管公司的流程
●業(yè)主和經(jīng)紀(jì)人簽訂一個(gè)委托租賃的協(xié)議書
●經(jīng)紀(jì)人幫助尋找合適的房客，通常經(jīng)過(guò)MLS房源共享系統(tǒng)，發(fā)布租賃信息，加上經(jīng)紀(jì)人個(gè)人平面廣告及網(wǎng)絡(luò)媒體去尋找租客。
●在所有租客提出的申請(qǐng)書中，選擇最適合的簽訂租房合約，并完善租賃的細(xì)部?jī)?nèi)容。
03.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
尋找到房客，租約簽訂后，委托出租的傭金（房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用）一般為全年租金的6%~8%（按實(shí)際情況而定），房屋管理的費(fèi)用一般為月租金的5%~10%。管理公司會(huì)要求房客房租每月一付，押金交納1-2個(gè)月。
需提醒的是，房屋（內(nèi)外）修復(fù)費(fèi)用、驅(qū)逐所需律師費(fèi)等需業(yè)主自付，管理人員只負(fù)責(zé)執(zhí)行。平時(shí)的維修，如果屋主不在美國(guó)的話，可由管理公司負(fù)責(zé)尋找維修人員報(bào)價(jià)，由屋主定后，才開始修理。
