輕松了解美國(guó)買房貸款
遇到過(guò)很多貸款人，很多人都認(rèn)為在美國(guó)買房，第一間房子必須是自住屋，其實(shí)不然，即使現(xiàn)在是在租房子住，如果有一定的資金和好的房源，也可以直接申請(qǐng) 投資房 買房貸款。而且貸款買房也遠(yuǎn)沒(méi)有你想像的那么難。
美國(guó)買房分哪幾種？
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是買來(lái)自己住的
度假屋(Second Home)：是指不長(zhǎng)住的房子，但是偶爾會(huì)去住一下，例如在某旅游景點(diǎn)附近，海邊的房子等等；
投資房(Investment Property)：是期望著通過(guò)購(gòu)買出租收租金，或者是低買高賣得到利潤(rùn)。
在不少地方，由于地理，工作地點(diǎn)或者環(huán)境因素，可能購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為相對(duì)自住而言更適合做投資。
例如稍微靠?jī)?nèi)陸一二線地區(qū)，比如亞特蘭大、休斯頓等，房子的售價(jià)會(huì)明顯的比繁華地區(qū)低，但是租金卻沒(méi)有低多少。
房?jī)r(jià)和房租不是成線性相關(guān)增加的，這就是為什么有的地方放20%的首付就能有正的現(xiàn)金投資收益，有的地方卻放40%的首付都收不回房貸和地稅等。
美國(guó)貸款買房投資最常見的問(wèn)題
1.美國(guó)投資房產(chǎn)收入要多少？和自住屋審核有區(qū)別嗎？
沒(méi)有區(qū)別，投資房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房貸+地稅+保險(xiǎn)+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤ 50%稅前月收入
（具體收入支出的計(jì)算比率會(huì)根據(jù)貸款項(xiàng)目的不同而改變）
買投資房的話，投資房未來(lái)可能的租金收入會(huì)被算入可使用的收入，其算法是，租金乘以75%，再減去投資房的月供，如果剩下的是正數(shù)，那么加到分母里；如果是負(fù)數(shù)，則加到分子里。所以，有時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)直接買投資房甚至能獲批更高額度的貸款。
2.首付需要多少，有額外要求嗎？
買投資房首付最低需要20%，但是除了首付和Closing Cost之外，投資房的貸款申請(qǐng)還需要有資金儲(chǔ)備(Reserves)，其額度要求是6個(gè)月的PITIA。
什么是PITIA？
PI = Principal & Interest，房貸
T = Tax，地稅
I = Insurance，保險(xiǎn)
A = HOA，管理費(fèi)
所以PITIA指的就是：每月房貸，地稅，保險(xiǎn)以及管理費(fèi)的每月額度。
貸款之前，很多人會(huì)問(wèn)：我到底能貸多少款，有一個(gè)簡(jiǎn)單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這么算的：
房貸+地稅+保險(xiǎn)+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤50%稅前月收入
舉例來(lái)說(shuō)，某申請(qǐng)人想買80萬(wàn)的房子，想看看能不能貸款60萬(wàn)，假設(shè)他能拿到的利率是4%，那么每個(gè)月付款額是$2,864.49，地稅銀行一般以1.25%/年來(lái)算，那么每個(gè)月就是$833.33。
假設(shè)房屋保險(xiǎn)一個(gè)月是$100，HOA一個(gè)月是$300，車貸一個(gè)月是$300，幾張信用卡最低還款額是$100，那么所有的費(fèi)用總額是$4,497.82/月。
又假設(shè)申請(qǐng)人的年收入是$120K，那么一個(gè)月就是$10K。
所以，這個(gè)百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於50% ，所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個(gè)方法簡(jiǎn)單算一算自己可以貸多少款。
