美國(guó)購(gòu)房流程說(shuō)明！
一、美國(guó)買(mǎi)房之前要做的準(zhǔn)備
現(xiàn)金買(mǎi)主需要準(zhǔn)備的文件：
1．有效的護(hù)照和簽證
2．準(zhǔn)備好購(gòu)房資金證明（國(guó)內(nèi)銀行中英文版的存款證明）
3．在美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行開(kāi)設(shè)的帳號(hào)
如果你想用現(xiàn)金購(gòu)房，準(zhǔn)備以上三項(xiàng)就可以了。
貸款買(mǎi)主需要準(zhǔn)備的文件：
1．有效的護(hù)照和簽證
2．工作證明、工作收入 （單位或街道開(kāi)具證明，交由公證公司翻譯）
3．自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4．在美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行開(kāi)設(shè)的帳號(hào)
美國(guó)購(gòu)房必須本人到場(chǎng)參與嗎？
現(xiàn)在大約有一半的銀行接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無(wú)論你在世界的哪一個(gè)地方，都可以完成在美國(guó)買(mǎi)房的過(guò)程，理論上不必親自到美國(guó)就可以買(mǎi)房。但是在看房、選房的過(guò)程中，買(mǎi)主如果能親自選擇是最好的。
如果買(mǎi)家不到現(xiàn)場(chǎng)，也可以通過(guò)以下方式也可以不到現(xiàn)場(chǎng)就可以買(mǎi)房
1．買(mǎi)房人委托當(dāng)?shù)嘏笥芽捶?，他從朋友給他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子；選定房屋后，后續(xù)的其他的過(guò)程可以委托給經(jīng)紀(jì)公司完成；
2．買(mǎi)家委托經(jīng)紀(jì)公司，由委托公司執(zhí)行購(gòu)房全過(guò)程。所有與購(gòu)房相關(guān)的文件由經(jīng)紀(jì)人協(xié)助，通過(guò)網(wǎng)上簽字的方式或用快遞的方式郵寄到中國(guó)由買(mǎi)家簽字。
二、外國(guó)人全款買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)流程和手續(xù)
在美國(guó)現(xiàn)金購(gòu)房會(huì)比較快，手續(xù)快至14天-30就完成。
在美國(guó)買(mǎi)房子都是步步按照法律程序的，而且當(dāng)中的定金以及購(gòu)房的金額都是付給第三方存管的ESCROW，所以不用擔(dān)心被騙的問(wèn)題。另外，在美國(guó)買(mǎi)家是不用付經(jīng)紀(jì)人傭金的，所有經(jīng)紀(jì)費(fèi)用由賣(mài)家來(lái)承擔(dān)。
全款購(gòu)房分為8個(gè)步驟，具體情況如下：
1.初步會(huì)面
a. 選定買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人
b. 決定購(gòu)買(mǎi)房子的區(qū)域及條件
c. 選定貸款公司
2.尋找理想的房屋
a. 可上新浪海外地產(chǎn)網(wǎng)站查詢最新房源
b. 或請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人挑選上市屋資料
3.找到合適的房屋
a. 挑選出喜歡的房子,經(jīng)紀(jì)人幫助CMA估價(jià), 買(mǎi)主決定出價(jià)金額
b. 經(jīng)紀(jì)人解說(shuō)購(gòu)房合約并幫助填寫(xiě)并完善條款內(nèi)容
c. 發(fā)出合約書(shū)同時(shí),附上訂金支票(一般訂金約為出價(jià)金額的2-3%)
d. 賣(mài)主對(duì)不同意事項(xiàng)可給回價(jià)書(shū)，買(mǎi)主可選擇接受，或再回價(jià)
4. 購(gòu)房合約被雙方同意接受
a. 雙方達(dá)成協(xié)議后，即由第三方公正公司進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)
b. 訂金送交公正公司
c. 簽署過(guò)戶正式文件及有關(guān)房屋各項(xiàng)報(bào)告
5.“房屋檢查保護(hù)期”完成事項(xiàng)
a. 房檢有效期內(nèi)，由專業(yè)檢查員檢定全屋的各項(xiàng)狀況，經(jīng)紀(jì)人協(xié)助提出修理各項(xiàng)缺失的請(qǐng)求
b. 買(mǎi)主審查及簽署如“賣(mài)主屋況表”,”房屋周邊環(huán)境”等各項(xiàng)報(bào)告。
c.準(zhǔn)備好火險(xiǎn)保險(xiǎn)報(bào)價(jià)
6.完成過(guò)戶公証手續(xù)
a. 簽貸款文件后，準(zhǔn)備好頭款金額以及買(mǎi)賣(mài)各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)，在過(guò)戶結(jié)束日之前，以銀行本票或現(xiàn)金匯款交給公証公司﹔
b. 銀行放款
c. 產(chǎn)權(quán)公司負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán), 并在縣屬登錄室完成登記
d.由公證公司支付所有費(fèi)用
7.取得鑰匙完成過(guò)戶
a. 在購(gòu)房合約規(guī)定的時(shí)日取得賣(mài)主交出的鑰匙，是為交屋完成。
b. 先行聯(lián)系好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續(xù)使用其服務(wù)。
8．取得房產(chǎn)證
通常在結(jié)束時(shí)收到最后明細(xì)賬單，內(nèi)附房產(chǎn)證的復(fù)印件，結(jié)束后約3-6個(gè)月內(nèi)，收到一張?jiān)嫉姆慨a(chǎn)證。
三、外國(guó)人美國(guó)貸款買(mǎi)房詳細(xì)流程
1. 初步會(huì)面
a. 選定買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人
b. 決定購(gòu)買(mǎi)房子的區(qū)域及條件
c. 選定貸款公司
2. 審核貸款條件
a. 選定貸款經(jīng)紀(jì)，并查核信用分?jǐn)?shù)
b. 選擇合適的貸款計(jì)劃
c. 取得貸款預(yù)準(zhǔn)信
3. 尋找理想的房屋
a. 可上新浪海外地產(chǎn)網(wǎng)站查詢最新房源
b. 或請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人挑選上市屋資料
4. 找到合適的房屋
a. 挑選出喜歡的房子,經(jīng)紀(jì)人幫助CMA估價(jià), 買(mǎi)主決定出價(jià)金額
b. 經(jīng)紀(jì)人解說(shuō)購(gòu)房合約并幫助填寫(xiě)并完善條款內(nèi)容
c. 發(fā)出合約書(shū)同時(shí),附上訂金支票(一般訂金約為出價(jià)金額的2-3%)
d. 賣(mài)主對(duì)不同意事項(xiàng)可給回價(jià)書(shū)，買(mǎi)主可選擇接受，或再回價(jià)。
5. 購(gòu)房合約被雙方同意接受
a. 雙方達(dá)成協(xié)議后，即由第三方公証公司進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)
b. 訂金送交公証公司
c. 簽署過(guò)戶正式文件及有關(guān)房屋各項(xiàng)報(bào)告
6. 提出貸款申請(qǐng)
提交貸款公司要求的相關(guān)文件或資料，一般有頭款証明、工作証明、報(bào)稅記錄。
7. 房屋檢查保護(hù)期&完成事項(xiàng)
a.房檢有效期內(nèi)，由專業(yè)檢查員檢定全屋的各項(xiàng)狀況，經(jīng)紀(jì)人協(xié)助提出修理各項(xiàng)缺失的請(qǐng)求
b.買(mǎi)主審查及簽署如“賣(mài)主屋況表”,”房屋周邊環(huán)境”等各項(xiàng)報(bào)告。
c.準(zhǔn)備好火險(xiǎn)保險(xiǎn)報(bào)價(jià)
8. 貸款保護(hù)期&完成事項(xiàng)
a. 貸款銀行派估價(jià)師確定房屋價(jià)值
b. 完成貸款銀行各項(xiàng)要求資料，應(yīng)在購(gòu)房合約貸款保護(hù)期內(nèi)獲準(zhǔn)貸款﹔
c. 獲準(zhǔn)貸款后，與公証公司約定時(shí)間簽署貸款文件
9. 完成過(guò)戶公正手續(xù)
a. 簽貸款文件后，準(zhǔn)備好頭款金額以及買(mǎi)賣(mài)各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)，在過(guò)戶結(jié)束日之前，以銀行本票或現(xiàn)金匯款交給公証公司﹔
b. 銀行放款
c. 產(chǎn)權(quán)公司負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán), 并在縣屬登錄室完成登記
d.由公證公司支付所有費(fèi)用
10. 取得鑰匙完成過(guò)戶
a. 在購(gòu)房合約規(guī)定的時(shí)日取得賣(mài)主交出的鑰匙，是為交屋完成。
b. 先行聯(lián)系好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續(xù)使用其服務(wù)。
11. 獲得房產(chǎn)證
通常在結(jié)束時(shí)收到最后明細(xì)賬單，內(nèi)附房產(chǎn)證的復(fù)印件，結(jié)束后約3-6個(gè)月內(nèi)，收到一張?jiān)嫉姆慨a(chǎn)證。
四、簽訂購(gòu)房合同應(yīng)該注意什么？
目前在國(guó)內(nèi)買(mǎi)賣(mài)二手房，一份購(gòu)房合同只是薄薄的兩三頁(yè)紙，但在美國(guó)住房交易市場(chǎng)制度非常健全，這也體現(xiàn)在美國(guó)的住房買(mǎi)賣(mài)合同中。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要根據(jù)合同的條款逐一梳理確認(rèn)，一份詳細(xì)的權(quán)責(zé)分明、流程清晰的合同是保證購(gòu)房順利進(jìn)行的保證。
以下為美國(guó)加州的住家購(gòu)房合同買(mǎi)賣(mài)說(shuō)明書(shū)，其中涉及環(huán)節(jié)三十多個(gè)環(huán)節(jié)，但每一個(gè)環(huán)節(jié)都非常重要，其中最為關(guān)鍵的則是以下內(nèi)容：
把握時(shí)效，口說(shuō)無(wú)憑， 整個(gè)合約變更以書(shū)面為主
要注意，購(gòu)房的任何環(huán)節(jié)中，買(mǎi)房和賣(mài)方在協(xié)商議價(jià)過(guò)程中的口頭承諾，通常無(wú)法律保障，除非這些口頭承諾在合約中書(shū)寫(xiě)列舉出來(lái)。
買(mǎi)家何種方式付款
付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必須解釋買(mǎi)主將怎么樣付款。大部分的買(mǎi)主在事前付些“訂金”。 “第三方信托公司” Escrow Holder是指一間不受買(mǎi)主或賣(mài)主影響的中立公司﹐他們會(huì)為買(mǎi)主保管訂金。在這一段里買(mǎi)主也可標(biāo)明是否需要貸款﹐ (如果需要貸款﹐要貸多少金額)﹔或者買(mǎi)主是否將以其他已有款項(xiàng)購(gòu)屋。
買(mǎi)賣(mài)完成與交屋
第三段說(shuō)明買(mǎi)主何時(shí)會(huì)搬進(jìn)住屋﹐賣(mài)主何時(shí)應(yīng)該遷出。如果目前仍有房客居住﹐則需注明現(xiàn)有房客將怎樣安置﹐并可在此段注明買(mǎi)主何時(shí)可以取得鑰匙。
費(fèi)用分擔(dān)與支付
合同中應(yīng)注明買(mǎi)主或賣(mài)方誰(shuí)將付那些買(mǎi)賣(mài)房屋的手續(xù)費(fèi)。例如﹕房地產(chǎn)附近的環(huán)境(房子是否位在容易發(fā)生地震﹐火災(zāi)﹐和水災(zāi)的地區(qū))報(bào)告費(fèi)﹐產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)﹐代書(shū)公司手續(xù)費(fèi)﹐地價(jià)稅﹐或其他政府費(fèi)用。
法定的報(bào)備聲明(包括含鉛油漆的告知)以及取消合約的權(quán)力
合同中應(yīng)注明法律所規(guī)定賣(mài)方必須書(shū)面告知買(mǎi)主的一些事項(xiàng)。例如﹕房屋的油漆是否含鉛﹐房子是否在地震帶或是容易發(fā)生火災(zāi)和水災(zāi)的地區(qū)﹐和賣(mài)方所知房屋有問(wèn)題的地方。一般來(lái)說(shuō)﹐買(mǎi)方如果不喜歡任何一項(xiàng)聲明﹐買(mǎi)主有數(shù)天的時(shí)間可以考慮取消合約﹐并取回全部的訂金。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓 /擬定單位開(kāi)發(fā)報(bào)備聲明
合同中應(yīng)指出當(dāng)房屋受到某些規(guī)定的管轄時(shí)﹐賣(mài)主必須提供買(mǎi)主額外的資料。例如﹕如果房子是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓或其他屋主共用游泳池或會(huì)議室等這類(lèi)的已定條文約定。
影響房屋的狀況
合同中應(yīng)說(shuō)明交屋時(shí)﹐房屋應(yīng)是買(mǎi)主在簽合同時(shí)的狀態(tài)。賣(mài)主不需整修任何已經(jīng)損壞的東西?？墒琴u(mài)主必須要告訴買(mǎi)主任何賣(mài)主已知有損壞的部份﹐并應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)雙方已簽約后才損壞的任何部份。這一段也提醒買(mǎi)主﹐買(mǎi)主有權(quán)“檢驗(yàn)”欲購(gòu)房屋。如果檢查后有不滿的地方﹐買(mǎi)主可以取消合同﹐或者他或她可以要求賣(mài)主整修。雖然賣(mài)主不必修復(fù)全部的問(wèn)題﹐如果買(mǎi)主提出要求后賣(mài)主拒絕整修﹐買(mǎi)主有權(quán)取消合同﹐并取回訂金。
整修
合同中應(yīng)寫(xiě)明賣(mài)方如果同意負(fù)責(zé)修理，他們必須在交屋前完工，買(mǎi)主也有機(jī)會(huì)在交屋前檢查，整修是否令買(mǎi)主滿意。
檢視房屋若有損失時(shí)買(mǎi)主賠償與賣(mài)主保障合同中應(yīng)說(shuō)明買(mǎi)主承諾萬(wàn)一買(mǎi)主或是買(mǎi)主雇用的檢驗(yàn)人員損壞了房屋，買(mǎi)主需賠償賣(mài)主的損失。
產(chǎn)權(quán)及所有權(quán)
合同中應(yīng)為賣(mài)主解釋保障權(quán)益的一些報(bào)單。例如：賣(mài)主如果不擁有全部的產(chǎn)權(quán)，或是別人有權(quán)使用部份的地產(chǎn)(例如：電話或瓦斯公司或鄰居)；這也可以保障某些模棱兩可的狀況，例如：未經(jīng){查或難以確認(rèn)實(shí)際界限的地產(chǎn)。請(qǐng)記住，圍墻和自然界限，例如樹(shù)木或灌木不一定種在界限上。
買(mǎi)主不能履行時(shí)的最大損失
合同中應(yīng)說(shuō)明如果買(mǎi)主沒(méi)有足夠的理由卻取消合同，賣(mài)方可以告買(mǎi)主賠償損失。如果買(mǎi)主在這段文字前簽名，然后買(mǎi)主假若無(wú)故取消合同，雖然賣(mài)方仍然可以告買(mǎi)主，但是一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)主損失的最大金額就是所付的訂金。
解決歧見(jiàn)
第十七段有多項(xiàng)功能。這是買(mǎi)方和賣(mài)方同意調(diào)解的任何爭(zhēng)議或訴求的依據(jù)﹐讓買(mǎi)賣(mài)雙方消除歧見(jiàn)的作法，幫助雙方解決地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無(wú)法解決的問(wèn)題。
如果買(mǎi)方和賣(mài)方在這段下方簽名，就表示如果糾紛不能解決時(shí)，雙方同意不上法庭，而選擇由"仲裁人"來(lái)解決。仲裁人不是法官，但有權(quán)威決定買(mǎi)賣(mài)雙方誰(shuí)是誰(shuí)非及其他事項(xiàng)，包括買(mǎi)賣(mài)雙方金錢(qián)上的糾紛。在這一段中，買(mǎi)方也同意以仲裁方式解決和經(jīng)紀(jì)人在交易過(guò)程中的糾紛。
房地產(chǎn)稅等費(fèi)用的比率分配
買(mǎi)方和賣(mài)方同意某些費(fèi)用和定期支出，如果在定期交費(fèi)限期前完成房屋買(mǎi)賣(mài)的交易，雙方將按比率分配付費(fèi)。
