提高貸款買房成功率的小竅門
近兩年美國房屋貸款利率首創(chuàng)新低，地產(chǎn)火熱，好的房源經(jīng)常出現(xiàn)10到20個買家競價的情況，買房不僅比實力還比出價的魄力，市場根本不是在買房，而是在搶房！要想搶房成功，能否貸款順利成為一大關鍵！
本文將為你詳細介紹在美國貸款買房的一些建議與提高貸款成功率的小竅門。
◆我的工作狀況對貸款是否產(chǎn)生影響？
◆在貸款期間我應該避免哪些消費活動？
◆關于我的信用評估分數(shù)，應該如何維護？
◆如果打算重新貸款，應該怎么做？
1.不要在申請貸款期間，從信用卡借大筆金額
從信用卡借大量的錢不僅會增加你的負債率，還會降低你的信用打分，導致你原來已被批準的貸款申請被拒。
但是其實如果時間充沛，你可以利用信用卡來提高你貸款的成功率。
盡早地申請信用卡能夠獲得更好的成長歷史記錄，因此，只要在購房兩年之前申請到更多的額度高、條件好的信用卡會對自己的信用分有正向的作用。除此之外，切記不要去取消自己最初申請的信用卡，因為這樣會對信用記錄產(chǎn)生影響，使可查詢的信用歷史記錄時限變短。
在擁有條件好的信用卡之后，切記不可透支額度太高，盡量控制在1%-20%之間，若是不小心透支一定要提前還款，不要等到還款日期截止才還，因為信用分數(shù)更新的周期和你的信用卡可能不一致。值得一提的是，在購買金額較高的商品時，分期付款并且準時還款會使你的信用分數(shù)漲的很快。
2.不要在申請貸款期間辭職
即使你們已經(jīng)簽署完最后的合同，還是會存在一些貸款銀行對你的收入狀況進行再審核，他們要求你必須在貸款行最后放款時，仍在原公司就職，會在貸款放款前以電話的形式聯(lián)系你的雇主確保你仍就職。
3.不要在申請貸款期間換工作
經(jīng)常換工作可能會使得你的貸款申請被拒絕，銀行會希望你至少在同一個單位已經(jīng)工作兩年，若是一些嚴苛一點的放貸業(yè)者還會對過去一年更換職業(yè)領域者有所不信任，因此，工作狀態(tài)的穩(wěn)定性對貸款來說真的很重要。
即便新工作的薪水與前工作薪水相同，甚至更多，它還是會增加你完成房屋貸款交易的復雜性。一些貸款行會在你開始新工作30天之后才提供貸款，這會拖延你購房成交的時間，也可能使你支付昂貴的罰金，來延長你鎖定利率的有效期。
4.不要在申請貸款期間,改變你的薪酬
如果你減少工作時間，或者降低基薪從而換取更高的傭金或獎金，貸款行只會以低的基薪計算，因為傭金或獎金必須有兩年歷史才能被考慮。再有，如果你從W2雇員轉(zhuǎn)為獨立承包商，即使是同類的工作，而且收入比原來高，貸款行會認為你沒有任何底薪。因為承包商被認為是自雇(Self-Employed)，需要有兩年的納稅申報收入，方可算其收入。
5.不要在申請貸款期間去買新車
即使貸款行已經(jīng)有了你的信用報告，他們通常還是會在放款之前，再次更新你的信用報告，查看你是否有新的債務，并重新計算你的負債率，來確定你是否仍然符合貸款標準。
如果你用現(xiàn)金買車，他們會確認你是否還有足夠的現(xiàn)金來完成購房交易。另外，車行查詢你的信用，也可能會導致你的信用分數(shù)下降。如果你新的信用分數(shù)低于貸款銀行的要求，你的貸款申請會被拒絶。
6.在你最后拿到貸款之前，請不要急著購買新的家電設備
一些價格相對較高的家具例如冰箱、洗衣機、烘干機家具或是其他高價物品如新的訂婚戒指、結(jié)婚禮服、名表等，會讓放貸者認為你擁有足夠的現(xiàn)金來購置房屋，而不需要接受貸款從而拒絕對你提供貸款。
除此之外，若是你在購置這些物資的時候也進行貸款，那么他們也會對你的信用進行查詢，從而降低你的信用分數(shù)。如果你新的信用分數(shù)低于貸款銀行的要求，你的貸款申請會被拒絕。
7.不要忘了及時支付賬單
最近的逾期付款會對你的信用分數(shù)產(chǎn)生重大的負面影響，很有可能使你的貸款申請被拒絕。
8.不要以為你設置了自動付款系統(tǒng)，便可高枕無憂了
請務必及時核對你的銀行賬戶，確定賬單已按時支付，以免造成逾期付款。這種事確實發(fā)生過！一年之內(nèi)的逾期付款會嚴重降低你購買房屋或重新貸款的能力。
9.不要在你的資產(chǎn)賬戶間頻繁轉(zhuǎn)錢
不管是從現(xiàn)金賬戶轉(zhuǎn)入儲蓄賬戶，還是從股票賬號轉(zhuǎn)到現(xiàn)金賬號，都需要解釋原因和提供轉(zhuǎn)賬記錄，因此，為了避免麻煩最好能夠減少轉(zhuǎn)賬往來。
10.不要存入工資以外的大筆存款
美國的銀行特別害怕洗錢，一般來說，他們會對你近三個月的銀行賬單進行查詢，如果在此期間有大筆的現(xiàn)金存款或者是來自他人的轉(zhuǎn)賬，需要你對這些錢的來源給出合理的解釋，如果你不能提供大筆存款資金的來源就會比較麻煩。
因此，為避免節(jié)外生枝，最好提早三個月就將購房所需的資金存入自己的銀行賬戶之中。
11.不要郵寄你的報稅單
如果你在報稅截止日期前后，購買房產(chǎn)或做重新貸款，你應該使用電子申報。貸款行有可能在放款之前，要求從國稅局獲得當年申報的稅務單 (Tax Transcript)，郵局郵寄會拖延稅務單的處理，從而影響你的整個貸款進程。
12.不要同時進行另一個貸款交易
如果你同時申請房屋 Home Equity Line 貸款，或購買租賃物業(yè)或度假房產(chǎn)，貸款行會要求知道新物業(yè)的所有細節(jié)(本金、利息、稅金、保險、市場租金等) 以確定你是否仍然符合貸款條件。他們甚至可能會堅持要你先完成所有其他交易之后，再向你提供貸款。
如果你在同一財產(chǎn)上申請多個貸款，則將停止處理你的貸款，直到你取消其它貸款申請。
13.如果想申請重新貸款，請不要出售你將做抵押貸款的房屋
因為大多數(shù)貸款銀行不會為上市的房屋提供貸款。
14.信用評估分數(shù)符合貸款標準的邊緣狀態(tài)，請勿使用超過10%的限額
否則將損害你的信用評估，可能會使你失去貸款資格，或提高你的貸款利率。
在美國，建立好你的信用歷史是非常重要的。因此決定買房后，就要信用卡全額還款，不可再申請新的信用卡、有貸款買車等行為。除此之外，信用分數(shù)的高低將直接影響貸款利率的高低，一般來說分數(shù)在740+的人能夠拿到最好的利率。
對于非居民或者是信用歷史不足兩年的人來說，很難通過信用審核。但是，你可以去選擇一些認可國際信用報告的銀行，只需要你提供在中國的銀行卡、保險、水電氣公司等的聯(lián)系方式，對你近兩年的還款情況進行核實即可。
15.選擇重新貸款時，不要同時進行一個大的裝修項目
美國的貸款銀行在你之前存在的裝修項目完成之前是不會給你貸款的。為什么？他們擔心施工留置權(quán)，而且萬一你的房屋成為法拍屋，他們會因無法出售裝修未完工的房產(chǎn)而受到損失，通常銀行會為了避免風險拒絕為你提供貸款。
16.申請期間不要不通知貸款經(jīng)紀人就離城
在美國申請貸款期間，請不要在未通知你的貸款經(jīng)紀人的情況下，就因公或因私離開所在的城市。很有可能有一些事情需要你親自在線下處理，因此若是有事要離開請務必先詢問你的房產(chǎn)經(jīng)紀人近日是否有事待處理。
