浮動(dòng)利息還是固定利息？在美國(guó)貸款買(mǎi)房應(yīng)該選哪個(gè)？
美國(guó)房貸項(xiàng)目分為兩種：浮動(dòng)利率ARM和固定利率Fixed。
今天我們就來(lái)講講兩種貸款的區(qū)別和優(yōu)缺點(diǎn)，教你如何選擇適合自己的貸款！
浮動(dòng)利率ARM
ARM全稱Adjustable-rate mortgage。在還款總時(shí)長(zhǎng)的前幾年鎖定期，貸款利率是固定的，而后面的那些年的利率，則是每年根據(jù)市場(chǎng)利率水平來(lái)重新做決定的。
ARM有很多種類(lèi)型，從時(shí)間上來(lái)分，常見(jiàn)的比如3-1、5-1、7-1，前面的數(shù)字分別對(duì)應(yīng)不同長(zhǎng)度的鎖定期。
3-1就是在還款總時(shí)長(zhǎng)的前3年是鎖定期，利率不變。同理，5-1的貸款利率就是在還款總時(shí)長(zhǎng)的前5年固定，7-1的貸款利率在還款總時(shí)長(zhǎng)的前7年固定。后面的利率根據(jù)市場(chǎng)利率而變化。
對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)，ARM存在一定風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槔仕矫磕甓荚诟?。但是，這種變化是有限制的。一般來(lái)說(shuō)，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)給出每年變化的區(qū)間，貸款人也可以根據(jù)區(qū)間來(lái)預(yù)估這一年的利率。
優(yōu)勢(shì)
鎖定期利率較低，因此前期的月供也較少。
ARM貸款者可以拿到相對(duì)更高的貸款額度。在還款開(kāi)始的最初幾年里，每個(gè)月的還款金額比較小。所以，在進(jìn)行貸款審批的時(shí)候，貸款公司可以給出更高的貸款額度，可買(mǎi)的房子價(jià)格也就可以更高一點(diǎn)。
如果鎖定期后的市場(chǎng)利率走低，將減少還款成本。
缺點(diǎn)
ARM的計(jì)算方法相對(duì)復(fù)雜。當(dāng)借款人不熟悉ARM的各項(xiàng)條款，借款公司將在利率限制區(qū)間、調(diào)整指數(shù)等方面掌控更多話語(yǔ)權(quán)。
在特定的ARM項(xiàng)目上，例如在Negative Amortization Loans，借款人最后的欠款也許會(huì)比closing的時(shí)候更多。這些項(xiàng)目的每月還款額度極低，只能覆蓋到一部分應(yīng)付利息，每月剩下的應(yīng)付額就會(huì)自動(dòng)加到末期應(yīng)還本金上。
利率存在一定風(fēng)險(xiǎn)。如果鎖定期過(guò)后市場(chǎng)利率飛漲，月供將突然變高，且持續(xù)在高值。
固定利率Fixed
Fixed-rate mortgage，意思就是無(wú)論市場(chǎng)利率如何改變，在較長(zhǎng)的年限內(nèi)，每月的貸款利率都穩(wěn)定不變。這種利率對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)低，穩(wěn)定性高，但是利率水平也會(huì)比ARM鎖定期更高一些。
優(yōu)勢(shì)
利率及月供水平都會(huì)保持穩(wěn)定，無(wú)論在未來(lái)市場(chǎng)利率怎樣波動(dòng)，都和貸款人的支出無(wú)關(guān)。
穩(wěn)定的還款可以讓財(cái)務(wù)規(guī)劃更容易。在知道每個(gè)月要還多少錢(qián)的情況下，更容易計(jì)劃每個(gè)月的理財(cái)。
計(jì)算方法非常容易理解。
缺點(diǎn)
與ARM鎖定利率相比，F(xiàn)ixed的前期成本更高。
如果市場(chǎng)利率持續(xù)變低，相對(duì)而言，F(xiàn)ixed固定利率下的月供會(huì)比市值更高，貸款合同也會(huì)變“貴”。
各個(gè)借款公司給出的Fixed-rate項(xiàng)目基本相似，因此可挑選余地相對(duì)較小。
如何挑選適合自己的貸款項(xiàng)目
每個(gè)人的情況不同，選擇的結(jié)果也會(huì)不一樣，所以很難在這兩種貸款之間，直接作出明確的高下判斷。不過(guò)，以下幾點(diǎn)可以作為大家選擇時(shí)的切入點(diǎn)：
預(yù)計(jì)持有年限
ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的穩(wěn)定性適合長(zhǎng)期居住或者投資。如果只是打算在當(dāng)前這個(gè)房子里面住3-7年，選ARM往往更合適。前期較低的鎖定利率可以讓大家為以后買(mǎi)更大的房子做好資金儲(chǔ)備。
整體利率環(huán)境
如果決定要長(zhǎng)期持有房子，下一步就要考慮整體利率環(huán)境了。
如果當(dāng)前整體市場(chǎng)利率水平較高，那么ARM會(huì)更好。最初幾年利率低，可以享受相對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)更低的借貸成本。
但是，如果現(xiàn)在的利率水平是歷史時(shí)期里比較低的，選擇Fixed比較合適。此時(shí)的利率甚至可能比高峰時(shí)期的ARM初始利率還要優(yōu)惠。
我們今天的利率水平，雖然不是美國(guó)歷史上的利率最低點(diǎn)，但也的確屬于低利率時(shí)期，所以fixed rate mortgage也是推薦的不錯(cuò)的選擇。
對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的接受程度
如果計(jì)劃ARM固定利率期限結(jié)束后仍持有房子，就需要提前考慮之后承擔(dān)浮動(dòng)利率的情況。
如果利率飛漲到浮動(dòng)區(qū)間的最高水平，且維持高值，自己是否還能付得起房貸？如果不想忍受高房貸，想要re-finance, 是否準(zhǔn)備好再次支付高額的Closing cost？
ARM利率調(diào)整頻率
在最初利率鎖定期結(jié)束以后，大部分ARM將以貸款日為起點(diǎn)，每年調(diào)整一次利率。新利率會(huì)在貸款周年日前的45天內(nèi)給出。
但是，有部分ARM的條款規(guī)定是每月調(diào)整一次。所以，在簽約前要注意關(guān)注利率調(diào)整的頻率。在利率攀升的預(yù)期下，如果變動(dòng)幅度很大，超出承受范圍，建議選擇固定利率。
