熱衷于購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)，因其有良好的投資前景
近年，由于國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)崛起、國(guó)內(nèi)限購(gòu)政策實(shí)施、美元升值等因素，更多的人選擇到美國(guó)投資房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)配置。
數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，中國(guó)買(mǎi)家最感興趣的前十城市依次排名為：洛杉磯、舊金山、紐約、奧斯汀、奧蘭多、波士頓、休斯頓、芝加哥、拉斯維加斯、達(dá)拉斯和孟菲斯。
大家選擇美國(guó)房產(chǎn)其實(shí)就分為兩大類，一類是剛需、一類是投資。剛需就是有居住需求，要么是工作、移民需求自己住，要么是為了孩子的學(xué)區(qū)房所買(mǎi)的。
其實(shí)國(guó)內(nèi)的學(xué)區(qū)概念是模仿美國(guó)，最早起源于麻省的波士頓，為了保障各個(gè)地區(qū)孩子能就近入學(xué)。投資房也分為兩大類，一類是傳統(tǒng)的房產(chǎn)投資有產(chǎn)權(quán)的、一類是無(wú)產(chǎn)權(quán)的投資。傳統(tǒng)的房產(chǎn)投資跟國(guó)內(nèi)的一樣，以收租為主，過(guò)一定期限覺(jué)得有必要了就轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，這樣既能有租金收入、又能獲得資本利得，再加上美元兌人民幣的升值，年回報(bào)率能達(dá)到8%左右。
這類投資很直接就是所有的收入都能自己拿到，但是風(fēng)險(xiǎn)在于要自己尋找租客，房子出現(xiàn)任何問(wèn)題需要幫租客解決（如果你本人不在美國(guó)是多么麻煩）。所以出租房托管給正規(guī)經(jīng)紀(jì)人絕對(duì)是省心省力的不二選擇。
還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，房?jī)r(jià)沒(méi)有漲，這個(gè)虧損要自己承擔(dān)。另一類投資房是沒(méi)有房產(chǎn)權(quán)而只有股權(quán)的投資，也就是你買(mǎi)的不是具體哪個(gè)戶型，而是和其他人合伙給一家公司幫你去購(gòu)買(mǎi)個(gè)小區(qū)的一套或者幾套甚至整棟樓，然后進(jìn)行管理出租。
這么一來(lái)你不要有任何費(fèi)心的事情，而這家管理公司會(huì)按照約定給你利息或者分紅，等到項(xiàng)目賣(mài)掉后也會(huì)按出資比例分給你利潤(rùn)。這一類最大的缺點(diǎn)是你自己沒(méi)辦法控制收入，收多少，什么時(shí)候賣(mài)都沒(méi)有控制權(quán)。
為什么華人這么偏愛(ài)美國(guó)房產(chǎn)呢？
眾所周知，美國(guó)產(chǎn)權(quán)是永久性的，所以，許多剛到美國(guó)的中國(guó)買(mǎi)家都會(huì)有“在美國(guó)買(mǎi)房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。其實(shí)這與美國(guó)的實(shí)際情況不太相符。根據(jù)歷年平均統(tǒng)計(jì)，美國(guó)人大約7年左右就會(huì)換一次房屋。換房的原因多種多樣，比如工作地點(diǎn)改變。子女外出讀書(shū)，家庭人口變化，或者退休后把城區(qū)市中心換到偏遠(yuǎn)安靜的郊區(qū)等。此外，美國(guó)換房頻繁的原因還在于沒(méi)有戶口的限制，同時(shí)城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。
那么投資房產(chǎn)的主要收益體現(xiàn)在哪里呢？事實(shí)上，在美國(guó)投資房產(chǎn)的收益體現(xiàn)在較高的租金回報(bào)率和房產(chǎn)的升值空間。因此，投資房產(chǎn)有兩個(gè)方面需要考慮：一個(gè)是租金回報(bào)率；一個(gè)是升值的潛力空間。
美國(guó)的房子出租不難
在美國(guó)房子出租并不難。以洛杉磯為例，這里經(jīng)濟(jì)繁華就業(yè)機(jī)會(huì)多、留學(xué)生諸多又是旅游城市，需要大量出租房。很多買(mǎi)家擔(dān)心房屋無(wú)法出租的問(wèn)題，其實(shí)是過(guò)慮了，沒(méi)有房子是租不出去的。房子能否出租取決于業(yè)主希望的租金是否符合租賃市場(chǎng)的價(jià)格，關(guān)鍵在于開(kāi)價(jià)是否符合市場(chǎng)。
通常，房屋越貴的地方其租金回報(bào)率是比較低的。比如東南兩岸的紐約，舊金山，洛杉磯等都是房?jī)r(jià)比較高的區(qū)域，由于這些地區(qū)房?jī)r(jià)常常攀升，而對(duì)應(yīng)的租金上漲水平跟不上房?jī)r(jià)上漲的幅度，因而其租金回報(bào)率相對(duì)比較低。
但從長(zhǎng)期來(lái)看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報(bào)率高的地方要大，因?yàn)橄胍?gòu)買(mǎi)此類房屋的人數(shù)較多，而買(mǎi)入的數(shù)量越多其房?jī)r(jià)就越高，這就是供需平衡。
所以在投資時(shí)，并不是購(gòu)買(mǎi)低價(jià)格高回報(bào)的房屋就是最好，而是要綜合多方面考量。
經(jīng)紀(jì)公司很關(guān)鍵
美國(guó)是一個(gè)資訊透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人會(huì)幫助客人做房屋的價(jià)格評(píng)估，估算這個(gè)房子在最近的市場(chǎng)交易中的價(jià)值。
如果賣(mài)主的要價(jià)高了，經(jīng)紀(jì)人就要幫助買(mǎi)家殺價(jià)。如果要價(jià)低于市價(jià)，經(jīng)紀(jì)人就要幫買(mǎi)主趕快搶下。有的時(shí)候有多位買(mǎi)主都看上同一個(gè)住宅，為了得到住宅，可能要出比要價(jià)高的價(jià)格才能行。因此，并不是每一個(gè)房屋都要?dú)r(jià), 而是要看要價(jià)的高低。重點(diǎn)是，買(mǎi)家要能正確評(píng)估房屋的價(jià)值，這需要一位好的經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以繁榮活躍，其主要原因除房地產(chǎn)業(yè)完全實(shí)行市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行和具有完善的房地產(chǎn)法律制度外，還有就是美國(guó)政府重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的發(fā)展。在美國(guó)，二手房銷(xiāo)售占整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的85%，但不管買(mǎi)賣(mài)新房或二手房，開(kāi)發(fā)商基本不直接出馬，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)揮著非常重要的作用。經(jīng)紀(jì)人全過(guò)程處理，省下的是買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易過(guò)程合法性的擔(dān)憂。
作為買(mǎi)家，找到值得信賴，并與之能合作愉快的經(jīng)紀(jì)人是一件非常重要的事。
一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人可以幫助您實(shí)現(xiàn)投資的高收益，往往是事半功倍的效果。比方說(shuō)，經(jīng)紀(jì)公司可以從MLS得到各種準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。買(mǎi)家要買(mǎi)房的時(shí)候,要求經(jīng)紀(jì)人做房屋估價(jià)外，不妨也要求做一個(gè)租價(jià)評(píng)估；這對(duì)于專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題。
外國(guó)人辦理房貸有差異
貸款投資，以房養(yǎng)房，是比較劃算的房產(chǎn)投資方法，海外買(mǎi)家可以在美國(guó)貸款購(gòu)房，目前很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買(mǎi)家。
外國(guó)人貸款與美國(guó)人貸款之間是存有差異的：
美國(guó)人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；外國(guó)人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。
由于每一個(gè)銀行的貸款利率不同，對(duì)申請(qǐng)人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高，則手續(xù)簡(jiǎn)單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個(gè)人都能符合。建議申請(qǐng)貸款之前多家咨詢，多比較，選擇適合自己，對(duì)自己最有利的一家。
了解美國(guó)文化很重要
在美國(guó)買(mǎi)房，不要為了砍價(jià)而挑毛病，許多買(mǎi)家為了砍價(jià)而故意雞蛋里挑骨頭。這個(gè)做法是有別于美國(guó)文化。在美國(guó)習(xí)慣中，因?yàn)橄矚g這個(gè)房屋而出價(jià)。選擇出價(jià)的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺(jué)得它是其中最符合條件或者是性價(jià)比最高的。每個(gè)房屋都不是完美的。挑毛病只會(huì)讓賣(mài)家反感，適得其反。賣(mài)家有可能會(huì)直接不考慮買(mǎi)家的出價(jià)而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣(mài)家的房子是博得賣(mài)主青睞的方法。
在美國(guó)，房子買(mǎi)賣(mài)與家具買(mǎi)賣(mài)是分開(kāi)的，這是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣。通常買(mǎi)賣(mài)房屋的時(shí)候，房?jī)r(jià)包含了不可移動(dòng)的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動(dòng)的配件。而可以移動(dòng)的配件都是屬于個(gè)人的物品, 比如沙發(fā)、桌椅等家具，不包含在屋價(jià)內(nèi)。
另外，院子里的盆栽可以移動(dòng)，便不含在房?jī)r(jià)內(nèi)，院子里的樹(shù)是種在地上不可以移動(dòng)的就包含在房?jī)r(jià)內(nèi)。賣(mài)家賣(mài)了房子，不一定愿意賣(mài)他的家具。如果說(shuō)屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾，買(mǎi)家可以提出購(gòu)買(mǎi)建議。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)買(mǎi)家連續(xù)四年蟬聯(lián)外國(guó)買(mǎi)家在美購(gòu)置房產(chǎn)交易額第一名，從之前一年的273億美元躍升至317億美元。為什么華人這么偏愛(ài)美國(guó)房產(chǎn)呢？并不是因?yàn)榀偪竦馁?gòu)買(mǎi)欲和跟風(fēng)心態(tài)趨勢(shì)，而是因?yàn)槊绹?guó)地產(chǎn)真的有良好的投資前景。
