在美國買房和貸款常見問題答疑
一、美國買房和貸款常見問題
1、沒有綠卡可以買房嗎？
美國大部分房產(chǎn)項目都向非美國居民開放，所以有沒有綠卡不影響。
2、沒有綠卡可以貸款嗎？
沒有綠卡也是能夠貸款的，并且由于貸款增加了杠桿，用好了還能提高收益。
3、申請貸款需要什么條件？
貸款，銀行主要看你的還款能力。對于美國當(dāng)?shù)鼐用駚碇v，銀行會根據(jù)其過去兩年的工資證明和稅表來判斷是否發(fā)放貸款。
4、移民前或移民后買房有區(qū)別嗎？
首先，我們要確定的一點是買房是一個投資行為，對于投資來講，要根據(jù)其他因素，即你的投資目的、投資時間點和個人需要去判斷，而不是看移民前后來決定。
5、綠卡居民與非綠卡居民交稅是否有區(qū)別？
沒有區(qū)別，稅率是相同的。只不過在報稅的抵扣上會略有不同，基本沒太大的區(qū)別。
6、什么時候買房合適，移民前還是移民后？
之前已經(jīng)提到，移民前或移民后買房是沒有區(qū)別的。但如果要貸款，就建議在報稅之前、甚至在登陸之前就買房會比較好。
對于新移民來說，我們需要將人民幣兌換成美元，這個過程會導(dǎo)致收入會有一個大比例的降低。如兌換后顯示收入過少，銀行就可能不愿意貸款給我們。而在報稅或登錄之前，我們可以用中國的收入證明，有許多銀行是可以貸款的。
7、哪些銀行可以用中國收入證明來貸款？
匯豐銀行，工行，華美銀行，國泰銀行都是可以的。
8、已經(jīng)報過稅了，但收入不高，還能貸款嗎？
對于已經(jīng)報過稅但收入不高的朋友，也不用擔(dān)心，還是能夠貸款的。有一些銀行不查收入，比如我們常見的sterling，不過它的利率會高一點，同樣的條件下，可能高出1%到2%。
9、目前銀行貸款利息是多少？
目前美國整體利率比較低，利率大多數(shù)在百分之三點幾。但具體貸款的利息取決于貸款的金額和貸款年限。比如貸款5年，其利率就會低一些，7年稍微高一點，15年就更高了。
10、用公司還是個人名義買房？
用公司或個人名義買房，主要是看對責(zé)任的限定。如用公司來買房，可能需要報公司的稅表，同時公司需要給股東開K1的稅表。如果是個人，報稅就會簡單一些。
11、一般新移民最多可以貸多少？
有綠卡，可以貸款70%的金額。如沒有移民，沒有綠卡，那么每個銀行能貸到的數(shù)目不同，但大多數(shù)都在50%到60%。
美國買房到賣房，涉及到的美國稅費較多，想要達到省稅增加 的目的，就要仔細了解這些法律法規(guī)。提前咨詢，仔細規(guī)劃，是投資美國房產(chǎn)的必修課。
買房的時候有很多費用是一次性的費用。這些費用主要有交易稅、交接費、產(chǎn)權(quán)費、產(chǎn)權(quán)保險等。
二、美國房地產(chǎn)有哪些稅費
房屋持有期間產(chǎn)生的費用
房產(chǎn)稅，大概是買價的1%到3%不等。
保險費，主要是火災(zāi)保險，一年大概在1000~3000美元（若小區(qū)在洪水區(qū)，還有洪水險）。
物業(yè)費（如果小區(qū)有物業(yè)管理），費用從100到2000不等，看小區(qū)環(huán)境。
持有期間，有哪些費用可以抵稅？
這里從兩個角度來講：自住房和出租房。
1、自住房
在發(fā)生的費用里面，房地產(chǎn)稅和貸款利息可以用作抵稅。貸款利息限兩套房。
2、出租房
所有與該房產(chǎn)的一些必要的和合理的費用都可以抵稅，如之前提到的地產(chǎn)稅、保險費、管理費、貸款利息等，這些都可以抵租金收入。
另一個最大的抵稅費用就是折舊費，折舊費按照年限換算。住宅折舊27.5年，商業(yè)地產(chǎn)是39年。假如一套房子是275萬美元，那么每年的折舊費就是10萬美元。
這里需要注意的還有預(yù)扣稅，預(yù)扣稅是針對出租收入而言，由于中美之間有條約，稅率是10%。當(dāng)我們在第二年報稅時，如果第一年沒有凈利潤，那么可以申請將第一年的預(yù)扣稅退回來。
賣房的費用
在美國還有一個重要的免稅額概念。
如果在賣房的5年內(nèi)，業(yè)主擁有房屋產(chǎn)權(quán)2年，并且將房屋作為主要的住宅2年，那么每個業(yè)主可以享有25萬美元增值的免稅額。超過部分的增值，會被征稅。
外國人出售美國房產(chǎn)時，如果有增值，要交增值稅。持有時間在一年或一年以上為長期，稅率則為三檔，0、15%，20%。如果時間少于12個月，為短期，適有于美國的正常稅率，聯(lián)邦是10%到39.6%。
正常美國人都是在第二年的4月15號之前報上一年的稅。外國人賣了房子如果不報稅，美國政府是很難追回所欠的稅款。所以在1980年，國稅局專門出臺了針對外國人投資美國房地產(chǎn)的法案，這也就是著名的FIRPTA。法案規(guī)定，外國人出售美國的房地產(chǎn)時，買方有義務(wù)在120天之內(nèi)預(yù)交賣價的15%給稅局，這也就是預(yù)扣稅。
