申請房貸之前請先仔細閱讀完
申請房貸之前請先仔細閱讀完
隨著大家合理規(guī)劃投資理財?shù)囊庾R加強，越來越多的買家選擇貸款的方式購置房產(chǎn)。
信用分數(shù)：
在美國，直接影響您的房屋貸款利率高低的重要因素之一就是信用分數(shù)（Credit Score）。信用分數(shù)越低，房貸利率就越高，甚至無法通過貸款申請。
美國常見的信用評估模型為FICO，主要評估的內(nèi)容有支付歷史、欠款數(shù)量、信用歷史長度、新開信用、信用類型等。FICO分數(shù)最低為300分，最高為850分。一般來說，700分以上算是很好的信用分數(shù)，600分以下則屬于差的信用分數(shù)，而500分以下，貸款申請通常會被拒。
以常見的信用模型FICO和30年固定房貸利率21.6萬貸款金額為例，F(xiàn)ICO分數(shù)760及以上和720的月供就相差了289美元，30年相差就超過10萬美元。
所以，良好的信用記錄對于申請低利率的房貸十分有利，節(jié)省不必要的開支。
●申請房屋貸款前，保持一個良好的信用記錄。在申請房貸前，及時繳交各項賬單、減少欠款、減少開辦新信用卡等都可以改善和提升信用分數(shù)
●申請過程中，關(guān)注任何會影響信用報告的因素，與房屋貸款公司保持有效良好的溝通。比如只是小小4美元的欠款都可能會讓信用分數(shù)減少100分。如果您打算清還信用卡，也請?zhí)崆白稍冑J款公司，因為您信用報告上的任何變動都會影響申請進程。
●最好不要增加新的貸款。增加新的負債將直接影響您的負債收入比(Debt-to-Income Ratio)，負債收入比也是申請過程中貸款公司考察的重要指標(biāo)。比如貸款為新家添置家具電器等都會增加您的負債，這些可以等貸款審批后再進行更利于申請。
●申請貸款預(yù)批準(zhǔn)信時，應(yīng)該選擇Soft Pull；只有確定選擇申請貸款時才選擇Hard Pull，因為Hard Pull會降低信用分數(shù)。
●報稅時，不要為了節(jié)稅刻意減少收入。部分購房者在美國報稅時為了減少稅費支出，用其他費用來抵銷收入，降低應(yīng)納稅收入（TaxableIncome），因為貸款銀行或機構(gòu)是根據(jù)應(yīng)納稅收入來評估您的收入能力。
貸款預(yù)批準(zhǔn)信：
房屋貸款預(yù)批準(zhǔn)信(Pre-approval)是貸款銀行或貸款機構(gòu)會根據(jù)申請人的收入、信用記錄、負債和工作情況等各項證明給出可購買房產(chǎn)價值和貸款額度，預(yù)批準(zhǔn)書的有效期一般為60天-90天。
房屋貸款類型：
美國主要的房屋貸款類型有兩種：固定利率和可調(diào)整利率（浮動利率）。
固定利率房貸（Fixed-rateMortgage，F(xiàn)RM）是指在借款期限內(nèi)不論市場利率如何變動，借款人以約定利率支付利息的房屋貸款。這類貸款的主要優(yōu)點就是可以避免未來受到通貨膨脹的影響；即使市場利率上漲，您的利率也仍保持不變。當(dāng)然，相反地，如果市場利率下降，您的利率也不會變化。不過，如果利率下降過低，您還可以選擇Refinance。這就意味著，當(dāng)利率處于歷史低位時，固定利率房貸對申請者更為有利。
借款期限一般有10、15、20、30年不等，期限越長，雖然每月還款越少，但是總支出利息越多。
可調(diào)整利率房貸（Adjustable-rateMortgage，ARM）是指在借款期限內(nèi)前幾年的利率固定不變，隨后每年利率隨市場利率變動。
申請房屋貸款步驟：
申請房屋貸款一般有以下幾個步驟：
選擇貸款銀行或者貸款機構(gòu)；遞交貸款申請表；收到貸款費用預(yù)估表；貸款銀行或機構(gòu)審核申請，房屋估價，鎖定利率；貸款審核通過；再次核對所有條款、費用明細等文件；房屋貸款完成。
申請房貸，這些費用必要花：
銀行審批包括兩個階段：個人償還能力審核和產(chǎn)權(quán)審核。個人償還能力審核階段，當(dāng)銀行收到貸款人的申請后，銀行將安排房產(chǎn)價值評估，并查看貸款人信用記錄來評估其償還能力。所有的流程由銀行內(nèi)部處理，但是產(chǎn)生的費用會一一列出， 包括銀行審批費用、房屋評估費用、洪水區(qū)查詢費用、信用報告查詢費用和稅收服務(wù)費用。
銀行申請費：
銀行的申請費或者審批費用由各銀行收取，價格會有差別， 一般$1300-1600左右。銀行申請費用與貸款數(shù)額大小無關(guān)。
房屋評估費：
房屋的購買價格不能作為房屋的實際價值。銀行在審批貸款時會請專業(yè)的機構(gòu)評估房產(chǎn)價值。評估費用一般在$400~$600。房屋評估費用主要與房屋大小和房屋結(jié)構(gòu)有關(guān)，與購買價格無關(guān)。
信用報告查詢費用：
為了評估貸款人的償還能力，銀行會從三大信用報告機構(gòu)（Equifax, Experian 和 TransUnion）查看貸款人的信用評分及歷史。三個機構(gòu)提供的信用評分一般有區(qū)別，銀行會采用中間值。查詢信用報告的費用大概$60。
產(chǎn)權(quán)相關(guān)費用：
當(dāng)個人償還能力審核完成且符合要求后，銀行會通知貸款人選擇Title公司審核房屋產(chǎn)權(quán)。如果房屋產(chǎn)權(quán)確認合法，銀行將會要求貸款人購買房產(chǎn)證保險。該部分的價格在$2200左右。由于房產(chǎn)證保險和房屋保險都與房子價格有關(guān)，且由市場情況決定，區(qū)別可能會比較大。
房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)搜索：
主要查看房產(chǎn)證是否有效合法，是否有債務(wù)關(guān)聯(lián)，是否適合轉(zhuǎn)讓（clean title）。
借方產(chǎn)權(quán)保險：
為了規(guī)避房產(chǎn)證可能存在的問題， 銀行會要求貸款人購買一年的房產(chǎn)證保險。在交易完成的一年內(nèi)，如果房子的產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，房產(chǎn)證保險公司將向銀行賠償相關(guān)損失。房產(chǎn)證保險費用與貸款數(shù)額有關(guān)，對于$300,000 左右的貸款，房產(chǎn)證保險大概$1000 左右。
房屋保險：
為了避免火災(zāi)等自然災(zāi)害帶來的損失，銀行一般要求貸款人購買房屋保險Hazard Insurance。在貸款批準(zhǔn)前，貸款人必須提前購買一年的房屋保險。房屋保險類似于汽車保險，貸款人可以自行選擇房屋保險公司。房屋保險公司根據(jù)房屋的Dwelling value ( 房屋重建價值) 計算保額。各個房屋保險公司計算Dwelling value 的方法不一樣，建議貸款人在購買之前多咨詢。
房產(chǎn)過戶費用：
當(dāng)銀行審批完成，貸款人貸款獲得批準(zhǔn)，Title 公司將開始處理房產(chǎn)過戶（settlement/closing）。由于Title公司由買賣雙方自行選擇，因此可以使用不同的Title 公司，也可以使用同一家。
房屋過戶處理費：
Title 公司協(xié)調(diào)銀行、貸款經(jīng)紀人、賣方、買方處理房產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓相關(guān)的事宜，包括代繳房產(chǎn)交易稅、過戶記錄存檔和首付款支付等。
過戶記錄費用：
Title 公司將過戶記錄交給政府 County 辦公室保存, County 辦公室收取記錄費用。
房屋交易稅：
政府收取的房屋交易稅，0.86% 左右。一般由賣家支付。新建房因建筑商而異。
買家產(chǎn)權(quán)保險：
賣方幫買方購買的產(chǎn)權(quán)保險（ Buyer’s Title Insurance 也叫 Title insurance owner's policy），保證買主權(quán)益。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題時，該保險將賠償買方的損失。費用按房價浮動。表格里的費用是按30萬房子估算，買家產(chǎn)權(quán)保險費用大約是$1000。
銀行預(yù)收費用及其它：
貸款人每月除了支付銀行貸款本金和利息， 還需要支付一定數(shù)額的房產(chǎn)稅和房屋保險。
房屋過戶交易時，銀行將建立一個托管賬戶（Escrow Account），每月的房產(chǎn)稅和房屋保險都會放到這個托管賬戶里。政府和房屋保險公司每年會直接將稅收賬單和保險帳單寄到銀行，銀行然后從這個賬號中支付。
為了確保托管賬戶中有足夠的余額，過戶交易時銀行一般要求貸款人預(yù)支付兩個月的房產(chǎn)稅和房屋保險。有時可能需要預(yù)支付更多的費用，比如房子六月過戶，七月征收房產(chǎn)稅，這種情況下，預(yù)支付的房產(chǎn)稅可能超過2個月。不管怎樣，銀行會詳細計算每個月托管賬戶的余額，確保有足夠的資金支付房產(chǎn)稅和房屋保險。
