扒一扒美國房子壽命長達(dá)百年的秘密
據(jù)調(diào)查顯示，在中國老百姓最在意的是房產(chǎn)壽命。和國外的永久產(chǎn)權(quán)相比，咱們的住宅僅70年使用權(quán)。而更讓大眾惱火的是，就這70年，還保證不了。按照我國《民用建筑設(shè)計(jì)通則》的規(guī)定，一般性建筑耐久年限為50年-100年。然而現(xiàn)實(shí)中，國內(nèi)建筑實(shí)際壽命與設(shè)計(jì)通則的要求有相當(dāng)大的距離。中國目前是世界上每年新建建筑量最大的國家，但這些建筑只能持續(xù)25-30年。
相較于中國房子的短壽命，美國房子平均壽命達(dá)到74年。美國的民居絕大部分都是木制結(jié)構(gòu)，如果下到地下室，就能看到主構(gòu)件都是鋼梁或者鋼柱、鋼條，相比國內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)村兩三層的小洋樓，要堅(jiān)固很多。同時(shí)，有些房屋的壽命已達(dá)到上百年。因此，小編建議大家與其在國內(nèi)置業(yè)，不如去美國買套永久產(chǎn)權(quán)能住百年的房產(chǎn)，且租金回報(bào)率較高一般在3%-7%之間。
美國和國內(nèi)建筑最大的差異是建材，國內(nèi)都是鋼筋水泥的建筑物，而在美國都是美國木質(zhì)房。大家都有這個疑惑：美國木質(zhì)房結(jié)不結(jié)實(shí)，壽命多久？
1、耐用！
北美木結(jié)構(gòu)的別墅是現(xiàn)代房屋結(jié)構(gòu)中最經(jīng)久耐用的結(jié)構(gòu)之一。能歷經(jīng)數(shù)代人居住而使用狀況良好。
在美國，目前有95%的居民居住在這種木結(jié)構(gòu)的別墅中。在美國一百年以上的木房子到處可見，一樣完美無缺，年代最久遠(yuǎn)木結(jié)構(gòu)住宅可以追述到18世紀(jì)。而中國北京的故宮等皇家木結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)建筑亦經(jīng)歷數(shù)百年。
2、耐火！
木結(jié)構(gòu)別墅由于采用了結(jié)構(gòu)上的全封閉的耐火石膏板裝修，這一墻體組合耐火能力極強(qiáng)。
石膏板不僅能自然調(diào)節(jié)室外內(nèi)的濕度,住在木結(jié)構(gòu)別墅里感覺就猶如四季如春，冬暖夏涼，自然十分舒適。木材的平衡含水率在19%以下時(shí)，蟲子就不能存活。而用來建造木結(jié)構(gòu)別墅的木材的平均含水率只有17%，并且在地基處使用屏障系統(tǒng)——防腐材料、擋蟲網(wǎng)、周邊噴灑藥物等來阻隔白蟻的入侵，令家居遠(yuǎn)離這些小蟲的侵?jǐn)_。別墅內(nèi)齊全的生活起居功能；良好的隔音私密性的最佳的舒適性是傳統(tǒng)的磚混結(jié)構(gòu)無法比擬的。這也是當(dāng)今北美迄求和擁有的成功標(biāo)志的原因之一。
3、抗地震！
木結(jié)構(gòu)韌性大，且因木結(jié)構(gòu)別墅的箱式結(jié)構(gòu)將力均分，自身結(jié)構(gòu)輕，又有很強(qiáng)的彈性回復(fù)性，對于瞬間沖擊荷載和周期性疲勞破壞有很強(qiáng)的抵抗能力，所以在大地震中吸收的地震力小，結(jié)構(gòu)在基礎(chǔ)發(fā)生位移時(shí)可由自身的彈性復(fù)位而不至于發(fā)生倒塌。
在美國洛杉磯的大地震中，木結(jié)構(gòu)別墅或是稍微變形而決不倒塌。即使在強(qiáng)大的地震力下，木結(jié)構(gòu)別墅被整體推前了數(shù)米或地震力使其拋離了基礎(chǔ)，仍完好無散架。由此證明了木結(jié)構(gòu)別墅在各種極端的負(fù)荷條件下，其結(jié)構(gòu)的抗地震穩(wěn)定性能和結(jié)構(gòu)的完整性。
日本政府在神戶大地震后明令所有的民用住宅必需采用北美的木結(jié)構(gòu)別墅。同時(shí)在日本國實(shí)施了 JAS 的建筑標(biāo)準(zhǔn)。所以在所有結(jié)構(gòu)中木結(jié)構(gòu)建筑具最佳抗震性。用現(xiàn)代的建筑材料對木結(jié)構(gòu)的別墅進(jìn)行內(nèi)外裝修，對別墅的木結(jié)構(gòu)實(shí)行完善的保護(hù)。例如用呼吸紙包裹木結(jié)構(gòu)的外表面，使結(jié)構(gòu)中的濕氣能順利排出，又避免外界的雨水不能侵入內(nèi)部結(jié)構(gòu)。外露的木結(jié)構(gòu)進(jìn)行必要的防腐處理等，使木結(jié)構(gòu)別墅的保用壽命達(dá)到70年以上。木結(jié)構(gòu)的別墅有結(jié)構(gòu)輕，抗沉降，抗老化，完全接受地球磁場。在使用和維護(hù)的得當(dāng)?shù)那疤嵯拢窘Y(jié)構(gòu)中的木材是穩(wěn)定的，壽命長，耐久性強(qiáng)的主結(jié)構(gòu)材料。像大家熟知的北京故宮等皇家木結(jié)構(gòu)建筑，亦經(jīng)歷數(shù)百年。
4、防電隔熱，天然空調(diào)
木材是很好的電絕緣體，具有低傳導(dǎo)性。在同樣厚度的條件下，木材的隔熱值比實(shí)心磚墻的住房要高三倍，比標(biāo)準(zhǔn)的混凝土高16倍，比鋼高400倍，比鋁高1600倍。加之木結(jié)構(gòu)別墅內(nèi)部由石膏板、玻璃棉等熱的不良導(dǎo)體的構(gòu)成，使木結(jié)構(gòu)別墅成為一個相對密封的空間，受外界氣候影響很小，所以，木結(jié)構(gòu)別墅好像一座天然的空氣調(diào)節(jié)器，合理的設(shè)計(jì)與布局，適量吸收太陽光線，住在木結(jié)構(gòu)別墅里感覺就猶如四季如春，冬暖夏涼，自然十分舒適。
和中國的“短命建筑”對照來看，美國的房子確實(shí)長命得有些不像話。不過，美國房子的長命，倒不是因?yàn)榉孔咏Y(jié)實(shí)——正常情況下，木質(zhì)的房子再結(jié)實(shí)，還能有鋼結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)的房子結(jié)實(shí)嗎？——而是因?yàn)闆]有人來拆它們。你要問美國人為什么不拆了舊房蓋新的。他一定會相當(dāng)吃驚:房子還能用，為什么要拆呢？當(dāng)然，在美國，一心追求政績的地方政府和唯利是圖的開發(fā)商也不罕見。但有一樣?xùn)|西杜絕了在中國經(jīng)常發(fā)生的過度拆遷現(xiàn)象，那就是對私有財(cái)產(chǎn)的法律保護(hù)。
美國的憲法第五修正案明確規(guī)定：行使國家征用權(quán)必須滿足三個必要條件：為了公共利益的需要進(jìn)行拆遷；對拆遷戶提供合理補(bǔ)償；拆遷過程須遵循嚴(yán)格的法律程序。私人財(cái)產(chǎn)如未獲得公平的補(bǔ)償，是不能因“公共利益”的需要而被征用的。除憲法外，地方城市規(guī)劃法規(guī)直接規(guī)定城市規(guī)劃的基本內(nèi)容，如土地的分區(qū)和對土地的利用類型、范圍、和對建筑物的使用強(qiáng)度都有法律限制，即使是土地?fù)碛姓咭膊荒茈S意開發(fā)。至于商業(yè)開發(fā)，則更是只能依據(jù)公平交易、協(xié)商自愿的原則來進(jìn)行，誰也不能在自愿交易的過程中強(qiáng)迫對方。
另一方面，居民對本地規(guī)劃有著直接的發(fā)言權(quán)。拿我們了解的一個小鎮(zhèn)來說，因?yàn)殡x華盛頓很近，房價(jià)很被看好，居住密度也很低，非常適合搞房地產(chǎn)開發(fā)。但居民的共識就是維持小鎮(zhèn)的規(guī)模、反對房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)擴(kuò)張，保護(hù)老房子。這些保持了上個世紀(jì)、甚至更上一個世紀(jì)風(fēng)格的房子現(xiàn)在成了本地的一大特色。十年前，具有現(xiàn)代商業(yè)色彩的沃爾瑪要進(jìn)駐本鎮(zhèn)，結(jié)果遭到市民的一致反對。在沃爾瑪做了大量工作和進(jìn)行了艱苦談判后，終于以接受了市民代表提出的“設(shè)在遠(yuǎn)郊、不得打廣告，不得擴(kuò)張”等苛刻前提條件而得以進(jìn)駐。
而在中國，主導(dǎo)城市建設(shè)的是地方政府和開發(fā)商，他們的行為幾乎不受限制。一些城市前兩年還在拆上世紀(jì)70年代修的房子，現(xiàn)在很多80、90年代的房子也面臨拆遷的命運(yùn)。無怪很多人把 China 解讀為“拆吶”。在由地方政府和開發(fā)商主導(dǎo)的城市建設(shè)過程中，領(lǐng)導(dǎo)意志高于一切，行政命令大行其道，開發(fā)單位唯利是圖，其結(jié)果就是過度浪費(fèi)的拆遷和無視質(zhì)量的重建。中國的“短命建筑”就由此而來。要解決此種巨大的浪費(fèi)，一是要強(qiáng)化立法保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)，二是要允許公民直接參與城市規(guī)劃——當(dāng)然，這一切必須發(fā)生在我們尚有價(jià)值的老房子被拆光之前。
