外國(guó)人如何在美國(guó)貸款買房
當(dāng)全球資產(chǎn)配置成為投資理財(cái)?shù)囊环N趨勢(shì)時(shí)，美國(guó)，這個(gè)是世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、教育優(yōu)質(zhì)的超級(jí)大國(guó)，成為海外投資者眼中的“香餑餑”。
但并不是所有的人都會(huì)選擇一次性現(xiàn)金支付購(gòu)房，很多人還是選擇貸款購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)。除了部分投資者沒(méi)有能力全額支付的原因之外，美國(guó)超低的貸款利率也是重要誘因之一。
那么，中國(guó)人該如何在美國(guó)順利獲得貸款呢?下面就來(lái)為大家分享一下美國(guó)購(gòu)房貸款的知識(shí)。
外國(guó)人在美國(guó)申請(qǐng)房貸的條件要高些?——很正常!
在美國(guó)，按揭貸款發(fā)放的核心原則是抵押品價(jià)值足夠，申請(qǐng)人有良好的信譽(yù)和持續(xù)的收入來(lái)源，與申請(qǐng)人的身份國(guó)籍本身沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)。
作為海外人士，在美國(guó)銀行取得房貸的要求相對(duì)較高。如果在該銀行有相關(guān)的存款、投資或其它的活躍帳戶往來(lái)，又或者是持有工作簽證的人士有較長(zhǎng)期的穩(wěn)定金額的收支記錄等這些，是對(duì)在美國(guó)貸款有“加分”的!
目前，在美國(guó)絕大對(duì)數(shù)州，外國(guó)人(無(wú)美國(guó)綠卡)可以通過(guò)貸款購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)，但是首付通常要在40-50%，并且因?yàn)楸旧頉](méi)有美國(guó)信用記錄和收入來(lái)源證明，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)額外要求貸款人支付高于市場(chǎng)水平1%-2%的利息。
綠卡持有者在美國(guó)申請(qǐng)房貸的條件低些?——不見(jiàn)得!
據(jù)了解，作為永久居民，也就是綠卡持有人，也是需要在該銀行建立相關(guān)的個(gè)人信用記錄之后才能夠申請(qǐng)購(gòu)房貸款。不同銀行的放貸政策與條件不一樣，但只要符合要求，銀行照樣愿意放貸給綜合資質(zhì)較高的海外申請(qǐng)者。
綠卡前后，更準(zhǔn)確地說(shuō)可能是第一次報(bào)稅前后，貸款買房的操作上區(qū)別很大。取得身份前，按外國(guó)人身份貸款容易很多。一旦取得身份，對(duì)于新移民來(lái)說(shuō)，想取得房貸幾乎不可能，因?yàn)橛行┯残砸蟾具_(dá)不到，比如報(bào)稅記錄，信用，收入等。
貸款前的準(zhǔn)備工作
銀行一般會(huì)考慮以下七個(gè)主要因素，綜合評(píng)定是否給予申貸人“預(yù)先合格”資格：
(1)是否有穩(wěn)定的收入來(lái)源;
(2)過(guò)去兩三年是否有穩(wěn)定的工作;
(3)目前的收入是否可靠;
(4)付款記錄是否良好;
(5)長(zhǎng)期借債是否不多，比如貸款買車;
(6)是否有一筆存款用于首期款的支付;
(7)是否有能力每個(gè)月支付月供款以及所增加的成本。
其中首付款需在各個(gè)銀行的規(guī)定下，在購(gòu)房者名下存夠一定的時(shí)間，所以提早開通海外賬戶是很必要的!
貸款過(guò)程中的工作
1.預(yù)約房屋估價(jià)(Appraisal)
貸款機(jī)構(gòu)或銀行需要派專門的估價(jià)師去申請(qǐng)人要貸款的房屋內(nèi)進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)師會(huì)提前打電話預(yù)約時(shí)間。
2.鎖定利率
鎖定貸款利率(Locked Rate)，貸款利率每天都會(huì)上下浮動(dòng)，有所變化。利率一旦鎖定，就不會(huì)變更，在鎖定的期限內(nèi)，利率就會(huì)有所保障。一般鎖定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。鎖定的期限越長(zhǎng)，利率會(huì)越高。
3.補(bǔ)充材料
提供補(bǔ)充材料(Conditional Approval)，對(duì)提供的貸款材料進(jìn)行審批后，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)于客戶提交的材料存在不完整或不符合規(guī)范的部分，要求其及時(shí)補(bǔ)齊或重新提供材料。
在以上環(huán)節(jié)中，一旦抵押貸款職員認(rèn)可您的資格，下一步是審核。放貸機(jī)構(gòu)需要審核：
(1)收入證明：雇主信或者公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照
(2)存款證明：最近一個(gè)月銀行月結(jié)單，需要看到首付款部份
(3)身份證明：有效的入境簽證與護(hù)照
(4)房屋購(gòu)買合同
(5)房貸申請(qǐng)書
(6)資產(chǎn)證明：您的資產(chǎn)總額
(7)信用記錄
放貸過(guò)程中的工作
如果一切順利便可以批貸了。從接洽放貸機(jī)構(gòu)到銀行預(yù)審，再到資格審核直至最后放貸，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要非常仔細(xì)認(rèn)真。
1.簽署文件 Sign Loan Documents
簽署銀行最終正式貸款條約及文件。
2.銀行放款 Funding
當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)或銀行的所有條件都滿足后，就可以放款。
3.完成交易 Closing
海外購(gòu)房者貸款審批的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，一般需要3個(gè)月以上。而且還要求首期款在美國(guó)的銀行賬戶已經(jīng)存滿一定的時(shí)間。如有需要貸款購(gòu)房的客戶，必須提前安排好這些事情，才能讓海外置業(yè)順利進(jìn)行。
