到美投資，是否應選擇貸款購房
現(xiàn)金購買 VS 貸款購買
房地產(chǎn)投資者在初期考慮購房投資的資金來源及準備時，全部用現(xiàn)金交易還是向銀行申請部分抵押貸款無疑是不可避免的問題。
若購房者本身是喜歡進行多種投資的成熟投資者，那么選擇抵押貸款購房將會給予其充裕的現(xiàn)金流來計劃其它投資回報率高于銀行貸款利息的投資，從而實現(xiàn)資本的最優(yōu)化利用。
若購房者的資金不用來買房就只是單一地存在銀行賬戶收取利息，那么考慮到貸款產(chǎn)生的相關費用，在資金充裕的前提下，或許全現(xiàn)金購房會是較經(jīng)濟的選擇。
自2001年后對美國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)金交易/貸款購房的跟蹤數(shù)據(jù)可以看出，在2009年次貸危機之后，越來越多的房地產(chǎn)交易屬于“全現(xiàn)金交易” (All-Cash Deals)。
這種現(xiàn)象的存在還歸因于：隨著房地產(chǎn)市場的復蘇、美國迎來了“賣家市場” (Seller’s Market)，即供小于求的情況下，“全現(xiàn)金”買家競爭力要遠高于含貸款計劃的買家；越來越多的外國投資者鎖定美國房地產(chǎn)市場，往往這些投資者擁有足夠的現(xiàn)金購買力；
受投資者追捧的“開發(fā)商新房交易” (Sponsor Deals) 往往由于其完工期的不穩(wěn)定性、較低的入住比例與大多貸款銀行政策的沖突性，導致大量全現(xiàn)金交易的高占比。
全現(xiàn)金交易 (All-CashDeals)-“全現(xiàn)金交易”從合同條款上應理解為不受到“抵押貸款保護”的交易 (No Mortgage Contingency)，并非購房只能全部用現(xiàn)金。
抵押貸款保護 (Mortgage Contingency)-一般要求買賣雙方合同簽署之后，買方在一定時間內(nèi)進行貸款申請，若在規(guī)定時間內(nèi)無法得到貸款批準，根據(jù)“抵押貸款保護”條例，則有權(quán)取消合同。
如果無“抵押貸款保護”，則意味著若在規(guī)定時間內(nèi)買方?jīng)]有獲得貸款審批，仍需要進行合同義務、交割房屋，視其等同為“全現(xiàn)金”交易。因此，上述45%的比例并非完全排除“抵押貸款”購房的形式。
貸款購房優(yōu)勢第一，減免報稅額
根據(jù)美國國稅局 (IRS) 最新的公告936及相關信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數(shù)中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購房貸款” (Mortgage)、“房屋凈值貸款” (Home Equity Loan) 和“信用貸款” (Line of Credit)。
只要滿足貸款項目是擔保性貸款 (Secured Debts) 和所貸房屋自身條件 (Qualified Home) 這兩個條件，納稅人就可通過“法定扣減項目” (Itemized Deduction) 享受相應的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額” (Tax Credit)?？梢钥闯?，美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業(yè)的貸款項目。
貸款購房優(yōu)勢第二，具有靈活性
時間的靈活性-在賣方市場的大形勢下，有條件的購房者完全可以先進行現(xiàn)金交割，之后再向銀行申請借貸項目。項目種類的靈活性-除了傳統(tǒng)的“購房貸款”，上述提到的“房屋凈值貸款”和“信用貸款”的使用目的并不局限于購房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。
貸款購房需要注意的事項
即使投資人確定了通過貸款方式購房，在后續(xù)的整個交易的過程中，仍應注意以下問題才能保證順利交割：
第一，買方所聘律師的前期盡職調(diào)查工作
從實際操作上來說，買賣雙方在簽署合同正式生效之后，銀行才會開始進行對貸款人的信用背景調(diào)查和所抵押房產(chǎn)的盡職調(diào)查。有時候銀行貸款審批人員會做出“不予貸款”的決定，往往這些原因可能是因為房產(chǎn)本身不符合銀行貸款審批政策。
例如，在銀行貸款審批必須符合房利美(Federal National Mortgage Association,簡稱：Fannie Mae,即聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會)政策的前提下，所抵押房產(chǎn)涉及重大建筑瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對于入住比例的要求等。如果買方律師的前期盡職調(diào)查能夠完善且準確地披露這些問題，購房者得以事先退出，那么就能盡量避免之后的被動局面。
第二，購房合同中關于“貸款保護”的條款細節(jié)
如前文定義，合同是否擁有“貸款保護”條例關系到買方者在未得到貸款審批情況下是否享有自由的合同退出機制。另外，條款針對貸款保護期限也是非常重要的。
現(xiàn)在面向中國購房者的借貸市場，從之前的嚴格制度、到如今的“中國式”貸款審批模式。不僅許多大銀行（如匯豐銀行、富國銀行和花旗銀行）爭相開創(chuàng)中國人貸款項目，許多亞洲背景的中小型銀行（如華美銀行等）也都進行針對中國人的特殊審核流程。
雖然大多中國購房者在美國的信用記錄和資料甚少，相關銀行采用“國內(nèi)信用調(diào)查”和建立“國內(nèi)卓越金融賬戶”方式降低貸款風險。當然，相應的操作下，會使得銀行的貸款審批時間較長；因此合同中所需的“貸款保護期”及相關條款應將這些因素事先考慮在其中。
第三，選擇“貸款購房”帶來的額外費用
有些州例如紐約各州財稅局對于購房貸款征收“貸款抵押稅” (Mortgage Tax)，其稅率根據(jù)州內(nèi)房地產(chǎn)所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來定。此外，銀行處理申請人的貸款也會收取相關的費用，包括貸款申請費、房產(chǎn)估價費、信用調(diào)查費、及銀行律師費等，根據(jù)貸款金額不同費用在2-3千美金甚至更高。
同時，作為銀行放款的要求之一，銀行硬性要求購房者在交割時購買并在整個貸款期間維持房屋保險，且受保額不能低于貸款金額，這筆開銷通常會與地稅一起匯總在每月月供中一并交付，從而增加了實際的月供金額，成為投資人不得不考慮的因素。
盡管一部分貸款開支在投資人將來出售房產(chǎn)時可以由會計師處理為買房費用而降低計算“資本收益稅” (Capital Gain Tax) 所需的納稅基數(shù)，但在最初購房時卻增加了投資人必須準備的購房資金數(shù)。
