現金買房還是貸款購房，哪種方式回報率更高？
房地產投資者在初期考慮購房投資的資金來源及準備時，全用現金交易還是向銀行申請部分抵押貸款無疑是不可避免的問題。
若購房者本身是喜歡進行多種投資的成熟投資者，那么選擇抵押貸款購房將會給予其充裕的現金流來計劃其它投資回報率高于銀行貸款利息的投資，從而實現資本的最優(yōu)化利用。
若購房者的資金不用來買房就只是單一地存在銀行賬戶收取利息，那么考慮到貸款產生的相關費用，在資金充裕的前提下，或許全現金購房會是較經濟的選擇。
貸款購房優(yōu)勢
第一，減免報稅額
根據美國國稅局 (IRS) 最新的公告936及相關信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購房貸款” (Mortgage)、“房屋凈值貸款” (Home Equity Loan) 和“信用貸款” (Line of Credit)。只要滿足貸款項目是擔保性貸款 (Secured Debts) 和所貸房屋自身條件 (Qualified Home) 這兩個條件，納稅人就可通過“法定扣減項目” (Itemized Deduction) 享受相應的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額” (Tax Credit)?？梢钥闯?，美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業(yè)的貸款項目。
第二，具有靈活性
時間的靈活性。在賣方市場的大形勢下，有條件的購房者完全可以先進行現金交割，之后，再向銀行申請借貸項目。
項目種類的靈活性。除了傳統(tǒng)的“購房貸款”，上述提到的“房屋凈值貸款”和“信用貸款”的使用目的并不局限于購房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。
貸款購房需要注意的事項
即使投資人確定了通過貸款方式購房，在后續(xù)的整個交易的過程中，仍應注意以下問題才能保證順利交割：
第一，買方所聘律師的前期盡職調查工作。
從實際操作上來說，買賣雙方在簽署合同正式生效之后，銀行才會開始進行對貸款人的信用背景調查和所抵押房產的盡職調查。有時候銀行貸款審批人員會做出“不予貸款”的決定，往往這些原因可能是因為房產本身不符合銀行貸款審批政策。例如，在銀行貸款審批必須符合房利美政策的前提下，所抵押房產涉及重大建筑瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對于入住比例的要求等。如果買方律師的前期盡職調查能夠完善且準確地披露這些問題，購房者得以事先退出，那么就能盡量避免之后的被動局面。
第二，購房合同中關于“貸款保護”的條款細節(jié)。
如前文定義，合同是否擁有“貸款保護”條例關系到買方者在未得到貸款審批情況下是否享有自由的合同退出機制。另外，條款針對貸款保護期限也是非常重要的?，F在面向中國購房者的借貸市場，從之前的嚴格制度、到如今的“中國式”貸款審批模式。不僅許多大銀行（如匯豐銀行、富國銀行和花旗銀行）爭相開創(chuàng)中國人貸款項目，許多亞洲背景的中小型銀行（如華美銀行等）也都進行針對中國人的特殊審核流程。雖然大多中國購房者在美國的信用記錄和資料甚少，相關銀行采用“國內信用調查”和建立“國內卓越金融賬戶”方式降低貸款風險。當然，相應的操作下，會使得銀行的貸款審批時間較長；因此合同中所需的“貸款保護期”及相關條款應將這些因素事先考慮在其中。
第三，選擇“貸款購房”帶來的額外費用。
紐約州財稅局對于購房貸款征收“貸款抵押稅” (Mortgage Tax)。其稅率根據州內房地產所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來定。以紐約市的貸款抵押稅率為例， 若貸款額為50萬美元以下（1或2家庭），稅率為貸款額的2.05%；若貸款額為50萬或以上（1、2或3家庭或共有公寓，稅率為貸款額的2.175%；若購買的為其他房產形式且貸款額為50萬或以上，稅率為2.80%，實為一筆不小的金額。此外，銀行處理申請人的貸款也會收取相關的費用，包括貸款申請費、房產估價費、信用調查費、及銀行律師費等，根據貸款金額不同費用在2-3千美金甚至更高。同時，作為銀行放款的要求之一，銀行硬性要求購房者在交割時購買并在整個貸款期間維持房屋保險，且受保額不能低于貸款金額，這筆開銷通常會與地稅一起匯總在每月月供中一并交付，從而增加了實際的月供金額，成為投資人不得不考慮的因素。盡管一部分貸款開支在投資人將來出售房產時可以由會計師處理為買房費用而降低計算“資本收益稅” (Capital Gain Tax) 所需的納稅基數，但在最初購房時卻增加了投資人必須準備的購房資金數。
綜上所述，貸款購房涉及的內容龐雜、程序繁瑣，投資者務必謹慎，事先咨詢有經驗的相關律師、會計師和銀行貸款人員，以免后面出現意料之外的情況。
