最新稅改將按揭利息抵扣限額調(diào)至 75 萬美元，僅 1/7 的美國房屋達(dá)到抵扣資格
根據(jù)美國眾議院和參議院最近提出的稅改法案，兩院最終克服分歧達(dá)成一致：將按揭利息抵扣限額調(diào)整至 75 萬美元。此前，在眾議院的提案中限額為 50 萬美元，而參議院的提案則欲保留現(xiàn)行法律規(guī)定的 100 萬美元。
概念解讀：
假設(shè)一位納稅人新購置了一棟房屋，按揭貸款 150 萬美元。按照最新稅改法案的要求，該納稅人在報(bào)稅時(shí)最多可以抵扣為其中 75 萬美元的貸款所付的利息。而依照現(xiàn)行法律，該納稅人最多可以抵扣為 100 萬美元的貸款所付的利息。也就是說，稅改將減少納稅人原本可以享受的優(yōu)惠，并且可能減少納稅人及其家庭的可支配收入。
根據(jù)美國現(xiàn)行法律，約 44% 的美國房屋價(jià)值達(dá)到了既定標(biāo)準(zhǔn)，使得房主在報(bào)稅時(shí)更宜選擇列舉扣除（Itemized Deductions）以獲取更多優(yōu)惠，享受按揭貸款利息的抵扣政策。然而根據(jù)最新稅改計(jì)劃，符合優(yōu)惠條件的房屋比例將大幅下跌到 14.4%。納稅人為第二套房或度假房支付的貸款利息仍將可抵扣，但上限也調(diào)整到 75 萬美元。
本文中的分析基于以下三項(xiàng)假設(shè)：
1按揭利息抵扣限額會（從 100 萬美元）降至 75 萬美元。
2州和地方的房產(chǎn)稅、銷售稅和收入稅整體抵扣上限為 1 萬美元。
3標(biāo)準(zhǔn)抵扣額（Standard Deduction）會增長約一倍。
還未最終議定的新提案規(guī)定了按揭利息抵扣限額（MID Cap）和對個(gè)人所得抵扣的限制。這很可能讓很多人失去了原本選擇列舉抵扣能帶來的優(yōu)惠，因此他們會直接放棄申請按揭利息抵扣。相反，由于達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)能夠充分享受抵扣政策優(yōu)惠的家庭數(shù)量銳減，更多房主在報(bào)稅時(shí)可能會選擇更大額的標(biāo)準(zhǔn)抵扣。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)抵扣額的增長規(guī)模來看，不管按揭利息抵扣上限如何變化，人們都很有可能放棄列舉抵扣額的方式。
由于美國不同縣（County）的房價(jià)和房產(chǎn)稅率不同，各地受提案影響的家庭數(shù)目差異較大。比如，Zillow 的分析顯示，根據(jù)現(xiàn)行法律（即抵扣限額為 100 萬美元時(shí)），華盛頓特區(qū)（Washington D.C.）約 98% 的家庭在貸款后第一年支付的按揭利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于標(biāo)準(zhǔn)抵扣額。[3] 也就是說，這些家庭的房主報(bào)稅時(shí)選擇按揭利息抵扣能享受更多優(yōu)惠。
[3] 我們假設(shè)買家的貸款為利率 4% 的 30 年期固定利率抵押貸款，且他們正處于還貸第一年，此時(shí)為支付利息最多的時(shí)候。
而根據(jù)新法案，原本能夠享受到按揭利息抵扣的家庭比例降至 64%。同樣，洛杉磯縣（Los Angeles County）符合條件的房主比例也在減少，現(xiàn)行法律下有 94% 的家庭達(dá)到抵扣標(biāo)準(zhǔn)，而新法案一旦實(shí)行，符合抵扣標(biāo)準(zhǔn)的家庭比例將減少到 48%。
此次稅改的影響并不僅僅局限于快速發(fā)展的沿海高端房產(chǎn)市場。如果新法案實(shí)行，位于中西部的俄亥俄州凱霍加縣（Cuyahoga County, Ohio，主要為克利夫蘭市 Cleveland 及其近郊）受惠于按揭利息抵扣政策的家庭占比也將從 21% 跌至 3%。
分析方法
我們對房價(jià)的假設(shè)是基于截至 2017 年 11 月 30 日 Zestimates 統(tǒng)計(jì)的房產(chǎn)價(jià)值。本文分析中的其他數(shù)據(jù)來源和假設(shè)包括：
1各縣房產(chǎn)稅率（property tax rates）基于全美住宅建筑商協(xié)會（National Association of Home Builders）2016 年數(shù)據(jù)。
2個(gè)人所得稅率基于 2016 年各州所得稅稅率，并假設(shè)當(dāng)聯(lián)合申報(bào)與單獨(dú)申報(bào)不同時(shí)，夫妻雙方會采用聯(lián)合報(bào)稅。
3采用現(xiàn)行國家邊際稅率（marginal tax rates）。
4個(gè)人向州和聯(lián)邦應(yīng)納稅額（tax liability）基于 2016 年各縣家庭收入中位數(shù)計(jì)算所得。
5新的標(biāo)準(zhǔn)抵扣額基于參議院和眾議院的提案。
6假設(shè)借款人正處于還貸第一年，此時(shí)支付的利息最高，我們以此來計(jì)算利息。
7假設(shè)買家以 4% 的利率獲得 30 年期固定利率抵押貸款。
8假設(shè)買家購買房產(chǎn)首付比例為 20%。
