為何美國(guó)“幾乎所有地方”房?jī)r(jià)都在大漲？
美國(guó)樓市正經(jīng)歷過(guò)去十多年甚至二十多年未見的火爆。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)22日稱，受房產(chǎn)供應(yīng)有限、利率維持低位等因素影響，美國(guó)5月現(xiàn)房售價(jià)創(chuàng)1999年以來(lái)同比最大漲幅，中位數(shù)房?jī)r(jià)首次突破35萬(wàn)美元，比去年同期上漲24%。
“這股狂熱讓人無(wú)言以對(duì)，筋疲力盡?！泵绹?guó)加州首府薩克拉門托的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。
供不應(yīng)求
前段時(shí)間，加州薩克拉門托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人懷特掛牌出售一套三居室住宅。不到一天，她便收到一個(gè)52萬(wàn)美元的全款報(bào)價(jià)，比掛牌價(jià)高2.1萬(wàn)美元，比房東當(dāng)年的買入價(jià)高出37%。懷特欣然接受了這個(gè)報(bào)價(jià)，但之后，她不得不打電話回絕其他17位預(yù)約看房的買家?！白?014年入行以來(lái)，我從未見過(guò)現(xiàn)在這樣的銷售狂潮?！睉烟馗嬖V美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)6月22日稱，美國(guó)5月現(xiàn)房銷售中間價(jià)同比上漲23.6%至35.03萬(wàn)美元，創(chuàng)歷史新高。全美各地區(qū)均錄得漲幅，其中絕大部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)兩位數(shù)躍升。
“幾乎所有地方的房?jī)r(jià)都在上漲。”富國(guó)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·維特納（Mark Vitner）說(shuō)，房?jī)r(jià)反彈如此迅速、規(guī)模如此之大，令人驚訝。
輿論認(rèn)為，美國(guó)房?jī)r(jià)本輪上漲，始于去年夏天。盡管漲價(jià)速度讓人措手不及，但推升這股狂熱的原因不難理解：供不應(yīng)求。
從需求端看，一來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)超寬松貨幣政策帶來(lái)大量流動(dòng)性，抵押貸款利率接近歷史低點(diǎn)；二來(lái)，數(shù)以百萬(wàn)計(jì)“千禧一代”步入而立之年，成為購(gòu)房適齡群體；三來(lái)，疫情刺激新的需求：一些買家想改善居家辦公空間，一些買家希望搬到性價(jià)比更高的地區(qū)，另一些買家因政府高額補(bǔ)貼、旅游開支減少而攢下一筆購(gòu)房首付款。
從供應(yīng)端看，美國(guó)房屋庫(kù)存下滑、新房開工營(yíng)建不足，待售房源處于歷史低位。
在2007年至2009年金融危機(jī)期間，美國(guó)新房建設(shè)急劇減少，此后數(shù)年一直保持在較低水平。近一年多來(lái)，受土地供應(yīng)和新冠疫情影響，美國(guó)木材和其他建筑原材料短缺，建筑商的新房建設(shè)和交付受到限制。數(shù)據(jù)顯示，3月待售房屋數(shù)量同比減少一半，得州、佛州和北卡羅來(lái)納州多地待售住房數(shù)量同比下降超過(guò)70%，難以滿足日益高漲的購(gòu)房需求。
首當(dāng)其沖
僧多粥少，助長(zhǎng)了美國(guó)樓市自2006年以來(lái)最火爆的場(chǎng)面。美媒稱，待售房屋的成交速度很快，買家競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)隨處可見。數(shù)據(jù)顯示，5月成交住房的平均待售期為17天，一半以上的房屋售價(jià)高于掛牌價(jià)格。
在此背景下，房?jī)r(jià)上漲的負(fù)面影響逐步顯現(xiàn)。
首先，首次購(gòu)房和低收入群體處境艱難。數(shù)據(jù)顯示，全美約60%的家庭無(wú)法支付一套中位數(shù)房?jī)r(jià)的住房；5月使用抵押貸款的購(gòu)房者中，只有一半出頭的人能拿出20%以上的首付款。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)稱，住房成本上漲，一些買家因負(fù)擔(dān)能力被“踢”出局。
道格·霍金斯夫婦今年都是32歲，去年底開始在馬薩諸塞州韋斯特福德找房，先后出價(jià)6次都失敗了。他們發(fā)現(xiàn)，很多賣家不會(huì)考慮首付低于20%的出價(jià)。住在亞利桑那州吉爾伯特市的杰克·馬卡姆夫婦一度很沮喪，他們?cè)谡麄€(gè)春天接連報(bào)價(jià)失敗。如今，他們決定先租一套公寓再說(shuō)。
“這是讓賣家狂歡、讓很多買家心碎的時(shí)刻?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人懷特說(shuō)。
其次，貧富分化進(jìn)一步加劇。一方面，低收入群體負(fù)擔(dān)不起高房?jī)r(jià)，高收入群體則搶購(gòu)多處房產(chǎn)，市場(chǎng)甚至出現(xiàn)“囤積居奇”的投機(jī)行為。另一方面，房屋租賃市場(chǎng)“水漲船高”，房東們可以因此得到更多紅利。
最后，通脹加劇，可能催生市場(chǎng)泡沫。數(shù)據(jù)顯示，5月美國(guó)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)同比上漲5%，創(chuàng)2008年8月以來(lái)最大增幅，顯示通脹壓力繼續(xù)上升。有美聯(lián)儲(chǔ)官員稱，金融投資者正大量購(gòu)買住宅房地產(chǎn)。“我們懷疑房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真的需要美聯(lián)儲(chǔ)每月400億美元的抵押貸款支持?！?/p>
但不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)飆升主要由供求失衡造成，而非不良放貸行為。因此，并不意味著另一個(gè)房地產(chǎn)泡沫正在形成。
“見頂”跡象？
展望未來(lái)，美國(guó)樓市走勢(shì)如何？輿論意見不一。
有評(píng)論認(rèn)為，從5月現(xiàn)房成交數(shù)量下降、個(gè)人買房意愿下滑看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎顯現(xiàn)“見頂”跡象。
數(shù)據(jù)顯示，5月現(xiàn)房銷量較4月下降0.9%，為連續(xù)第四個(gè)月下滑；5月只有約35%的消費(fèi)者認(rèn)為，眼下是買房的好時(shí)機(jī)，創(chuàng)2010年以來(lái)新低。隨著銷量下降和庫(kù)存增加，房?jī)r(jià)的極端上行壓力可能很快會(huì)消退。
但更為普遍的觀點(diǎn)是，以多項(xiàng)指標(biāo)衡量，即使一些買家退場(chǎng)，樓市需求仍保持強(qiáng)勁，供需失衡短期內(nèi)無(wú)法扭轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅回落。
一來(lái)，“千禧一代”和“Z一代”的人口驅(qū)動(dòng)將持續(xù)數(shù)年；二來(lái)，高端住宅銷售穩(wěn)定，5月售價(jià)100萬(wàn)美元以上的房屋銷量同比增長(zhǎng)一倍以上；三來(lái)，華爾街和大型投資公司一直在購(gòu)買住房并出租，以增加樓市敞口；四來(lái)，作為房屋建設(shè)風(fēng)向標(biāo)，5月住房許可證的頒發(fā)數(shù)量仍較上月下降。
一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家將美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策走向，視為影響美國(guó)樓市走勢(shì)的重要變量。隨著通脹加劇，美聯(lián)儲(chǔ)的“超寬松”政策可能難以為繼。一旦政策收緊、利率升高，美國(guó)樓市估計(jì)也會(huì)逐步降溫。
